41,160,000원
인천지방법원 2025타경513413. 인천광역시청 남측 인근 구월동나이스뷰 14층 1412호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 현재 이용은 도시형생활주택입니다. 전용면적은 18.40㎡이고, 지하3층·지상15층 복합용도건물의 14층에 있습니다. 현재 소유자는 권유진이며 2023.11.10 매매를 원인으로 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 겉으로 보이는 최저가보다 선순위 임차권과 확약서의 효과가 핵심입니다. 2024.07.30 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 전입일 2022.02.28, 확정일자 2021.12.14로, 말소기준인 2025.10.28 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 당연히 소멸하는 권리가 아니며 원 배당모형상 미배당 보증금 51,980,880원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513413 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1142-21 구월동나이스뷰 14층 1412호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 18.40㎡ · 지하3층 지상15층 중 14층 |
| 소유자 | 권유진 · 2023.11.10 매매 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 96,481,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 있다
현재 말소기준은 2025.10.28 강제경매개시결정입니다. 과거 2015.02.10 설정된 부산은행 근저당권 75,600,000원은 2020.07.13 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.07.30 등기로서 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
| 신고자 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 14층 1412호 18.40㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 92,000,000원 | 2022.02.28 | 2021.12.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 배당요구는 2024.07.30 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 메리트는 뚜렷하다
나이스뷰 동일 면적 18.40㎡를 중심으로 본 최근 실거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 76,500,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 74,833,333원, 최신 거래 72,000,000원, 최근 추세 -4.3%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.4㎡ | 8 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 18.4㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 2026.05 | 18.4㎡ | 15 | 78,000,000원 |
| 2025.12 | 18.4㎡ | 13 | 73,000,000원 |
| 2025.09 | 18.4㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 18.4㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 19.79㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2024.06 | 18.4㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2024.05 | 19.79㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2023.11 | 18.4㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 18.4㎡ | 10 | 117,000,000원 |
| 2022.12 | 18.4㎡ | 10 | 69,000,000원 |
현재 최저가 41,160,000원은 최근 12개월 평균 74,833,333원의 55.0%입니다. 최신 거래 72,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 말소 동의 확약서가 실제로 적용돼 인수 0원이 되는 전제에서는 가격 메리트가 분명합니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.3% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 최고가 117,000,000원이나 전체 평균 76,500,000원을 근거로 가치를 높게 잡아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정 · 원 배당모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 92,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 96,481,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션 원값입니다. 이 원값만 적용하면 한국토지주택공사 보증금 미배당액 51,980,880원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 제출된 말소 동의 확약서를 정확도 규칙에 따라 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남측 인근의 업무·상업지대로, 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인천광역시청 인근으로 지하철과 시내버스정류장이 인접해 대중교통 이용이 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상15층 복합용도건물이며, 해당 호는 14층 1412호입니다.
- 단지 규모. 나이스뷰는 144세대, 사용승인일은 2015.02.06입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며 북측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 공시지가 3,516,000원/㎡, 토지면적 1,029.4㎡, 세로장방·평지입니다.
- 규제 이력. 감정요항에는 토지거래에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 18.40㎡ 소형 도시형생활주택으로, 최근 거래는 이어지고 있으나 최근 추세는 -4.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 을구 3번 주택임차권의 말소 동의 확약서와 적용 조건을 반드시 확인합니다.
- 보증기관 승계 구분. 한국토지주택공사 신고를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
- 원 배당모형과 실질 인수 구분. 배당모형상 51,980,880원 인수로 계산되지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 기준. 전체 평균 76,500,000원보다 최근 12개월 평균 74,833,333원과 최신 거래 72,000,000원을 우선합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -4.3%이므로 재매각 기대가격을 과거 최고가에 맞추지 않습니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이며, 나이스뷰 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — “이 물건은 최저가가 아니라 확약서가 가격을 만든다”
표면만 보면 92,000,000원 선순위 임차권이 최저가 41,160,000원보다 훨씬 커서, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제로 제공된 원 배당모형도 미배당 51,980,880원을 매수인 인수로 계산합니다.
하지만 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출이라는 결정적인 조건이 있습니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 41,160,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 74,833,333원의 55.0%로 가격 메리트가 생깁니다.
다만 최근 시세가 -4.3% 하락 흐름이고, 소형 도시형생활주택이라는 환금성 특성이 있으므로 과거 117,000,000원 최고가나 전체 평균만 보고 접근할 사안은 아닙니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 기준은 최근 시세. 두 조건이 모두 확인될 때 현재 회차의 할인폭이 의미를 갖습니다.
