68,600,000원
인천지방법원 2025타경513471. 계양구 작전동 까치마을태화아파트 604동 16층 1602호입니다. 소유자 채화신은 2021년 6월 4일 매매를 원인으로 2021년 8월 13일 소유권을 이전받았고, 등기부에 기재된 거래가액은 150,000,000원입니다. 현재 경매는 채권자 한유정의 강제경매개시결정으로 진행되고 있으며 청구액은 130,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2023년 5월 19일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 한유정은 그보다 앞선 2021년 8월 19일 주민등록을 마쳤고, 점유개시는 2021년 8월 13일, 확정일자는 2021년 8월 5일입니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위의 대항력 있는 임차인이며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 915-1 까치마을태화아파트 604동 16층1602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 16층 1602호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 채화신 · 2021.06.04 매매 · 2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한유정 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
과거 한국주택은행 명의 근저당권들은 2011년 해지로 이미 말소되어 현재 경매의 기준권리가 아닙니다. 현 사건에서 말소기준은 2023.05.19 주택도시보증공사 가압류 150,000,000원이고, 이후 2023.07.06 주택도시보증공사 가압류 873,000,000원, 2024.03.05 국 압류, 2025.10.31 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 130,000,000원
| 임차인 | 임차범위 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한유정 주거 · 임차권등기 | 16층 1602호 37.38㎡ 전부 | 주민등록 2021.08.19 점유개시 2021.08.13 확정일자 2021.08.05 배당요구 2023.10.18 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 인수 |
한유정은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 최저매각가 68,600,000원 자체가 보증금 130,000,000원보다 작기 때문에 배당만으로 보증금 전액을 회수하기 어렵고, 그 결과 미배당액이 낙찰자에게 넘어옵니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 63,034,800원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 83,244,360원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 97,391,052원 |
이 표가 이 물건의 본질입니다. 최저매각가는 68,600,000원에서 48,020,000원, 33,614,000원으로 떨어질 수 있지만, 임차인의 미배당액은 반대로 63,034,800원에서 83,244,360원, 97,391,052원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득 부담은 보증금 130,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 한유정 보증금 · 우선변제 | 130,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 873,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한유정 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 63,034,800원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작동초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·학교·아파트·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 16층 1602호이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·가스·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설되어 있으며 이를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(계산택지)·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·교육환경 보호구역·과밀억제권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지거래. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 68,600,000원에 낙찰받아도 임차보증금 미배당액 63,034,800원을 별도로 인수하는 구조입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 3회 유찰 시 인수액 83,244,360원, 4회 유찰 시 97,391,052원으로 오르므로 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다.
- 임대차 실체 확인. 한유정은 임차권자이면서 경매 채권자이므로 임대차계약서·보증금 지급자료·배당요구와 경매신청 채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 주택임차권 인수 문구 확인. 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 기준으로 응찰가를 계산해야 합니다.
- 점유상태 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현장 점유자와 실제 인도 가능 시점을 확인하고 명도비용·기간을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 실제 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “68,600,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 140,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저매각가가 68,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 한유정의 보증금이 130,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 63,034,800원을 낙찰자가 인수합니다.
더 중요한 것은 다음 회차입니다. 낙찰가가 48,020,000원으로 내려가면 인수액이 83,244,360원, 33,614,000원으로 내려가면 인수액이 97,391,052원으로 증가합니다. 즉 이 사건에서는 유찰 = 실질취득가의 같은 폭 하락이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 동안 총부담은 보증금 130,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
권리는 소멸관계보다 인수관계가 핵심이고, 가격은 최저가보다 실질취득 부담이 핵심입니다. 따라서 이 물건을 판단할 때는 “감정가의 49%”가 아니라 “보증금 130,000,000원 수준의 총부담을 감수할 가치가 있는가”를 기준으로 봐야 합니다.
