56,350,000원
인천지방법원 2025타경513531. 인천 서구 마전동 동아그랑빌 104동 203호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 115,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 56,350,000원입니다. 등기상 소유자는 김용남이고, 2020.05.07 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 근저당이 아니라 2021.01.18 주식회사 국민행복기금의 가압류입니다. 그 뒤의 인천광역시종합건설본부 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 광주시 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 문제는 이 기준권리보다 앞선 2020.04.03 전입입니다. 등기 경정으로 확인된 전입·점유일이 기준일보다 앞서 대항력 있는 임차관계로 분류되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1129-11 동아그랑빌 104동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 44.63㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김용남 (2020.05.07 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 126,055,889원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 동아그랑빌(104,105동) · 24세대 · 2012.06.20 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준은 2021.01.18 갑구 7번 가압류입니다. 이에 앞서 확인되는 실제 임차인의 전입·점유개시일은 2020.04.03으로, 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 이후 2024.07.22 을구 9번에 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 설정되었고, 2024.09.25 경정등기에서 전입일과 점유개시일이 2020.04.03으로 보완됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명, 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 1명 | 2020.04.03 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 중복 신고 | 임차권등기 2024.07.22 | 120,000,000원 | 미상 | 미상 | 승계·중복 |
한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계 중복 신고로 표시되어 있어 별도의 실제 임차인으로 세거나 120,000,000원을 다른 보증금과 합산하면 안 됩니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 그 실제 임차인의 보증금은 확인되지 않지만, 같은 임차권의 등기 및 경정 흐름과 매각물건명세서의 말소 동의 확약을 함께 반영하면 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 간격은 크다
동아그랑빌(104,105동)의 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래는 4건이고 평균은 119,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.02 121,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 22.7% 상승한 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 45.58㎡ | 3 | 121,000,000원 |
| 2026.02 | 45.58㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 2026.01 | 47.28㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 48.46㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 119,000,000원 |
현재 최저가 56,350,000원은 최근 12개월 평균의 47.4%입니다. 전체 8건 평균 108,000,000원 대비 비율 52.2%보다도, 최근 시장을 반영한 119,000,000원·121,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다. 말소 동의 확약을 반영해 매수인 인수를 0원으로 보면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 56,350,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 48,325,694원 | 48,325,694원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 520,000,000원 | 6,610,006원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 126,055,889원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 694,381,583원 중 예상 배당은 54,935,700원이고 미배당은 639,445,883원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있으며, 위 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 639,445,883원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 656,046,593원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 667,667,090원 |
이미 2회 유찰된 물건이고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 다만 추가 유찰이 곧바로 더 좋은 투자조건이라는 뜻은 아닙니다. 이 사건에서는 가격보다 임차권 말소 확약의 효력 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물의 2층 203호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 남측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모의 다세대 단지로, 최근 12개월 거래 4건의 평균은 119,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 동의 확약서 원본. 을구 9번 주택임차권등기에 대한 확약의 대상·조건·효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 120,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 대항력 시점. 실제 임차인의 2020.04.03 전입·점유가 2021.01.18 말소기준보다 앞선다는 점을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 현재 가격. 확약 반영 실질취득 56,350,000원은 최근 12개월 평균 119,000,000원의 47.4%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 한 장의 확약서
이 물건은 감정가 115,000,000원에서 2회 유찰돼 56,350,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 119,000,000원과 비교하면 숫자상 간격이 큽니다. 최근 거래 흐름도 +22.7%로 약세가 아닙니다. 그러나 권리분석의 중심은 가격이 아니라 말소기준보다 빠른 2020.04.03 전입 임차권입니다.
매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서를 그대로 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득액은 56,350,000원으로 정리됩니다. 보증기관 승계 신고는 중복 합산하지 않아 실제 임차인은 1명입니다. 결국 이 사건은 “가격은 매력적이지만, 확약서 원본 확인이 입찰의 전제”인 유형입니다.
