인천지방법원 2025타경513676. 인천 서구 당하동 초이스빌 비동 5층 501호, 전용 46.45㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 120,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 절반 수준이지만, 등기에는 2024년 11월 1일 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 124,000,000원이 존재합니다. 전입일은 2022년 10월 5일, 점유개시일은 2022년 10월 4일, 확정일자는 2022년 8월 24일로 2025년 11월 5일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이 권리는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있어, 낙찰자는 미배당 보증금을 떠안을 수 있습니다.
특히 이 건은 한국토지주택공사가 보증기관 신고로 분류돼 있어 실제 임차인은 0명으로 봐야 합니다. 보증금 124,000,000원을 별도의 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 거주 임차인이 별도로 잡히지 않는다고 해서 권리 부담까지 사라지는 것은 아닙니다. 등기된 주택임차권 자체의 대항력·우선변제 구조가 매수인 인수 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513676 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1044-4 초이스빌 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.45㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 제5층 제501호 |
| 현재 소유자 | 주식회사하랑하랑 · 2024.11.01. 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,816,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 주택임차권
2011년 논산농업협동조합 근저당권 127,400,000원은 2021년 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 이후 2024년 11월 1일 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 등기됐고, 강제경매개시결정은 2025년 11월 5일입니다. 주택임차권의 전입일·확정일자·점유개시일이 모두 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정된 구조이며, 매각 후 미배당 부분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차권·승계 현황 — 실제 임차인은 0명
| 명의자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 신고 | 124,000,000원 | 2022.10.05 / 2022.08.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 |
점유개시일은 2022.10.04이며 주택임차권 범위는 5층 501호 46.45㎡ 전부입니다. 배당요구도 2024.11.01에 이뤄졌습니다. 다만 보증기관 신고이므로 이를 별도의 실제 임차인 1명으로 계산하거나 보증금 124,000,000원을 다른 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 124,000,000원을 봐야 한다
초이스빌B 전용 46.45㎡를 중심으로 확인되는 거래 중 최신 거래는 2024년 11월 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 114,333,333원이고, 최근 거래군은 이전 거래 대비 -14.7% 하락 추세입니다. 전체 평균 119,250,000원보다도 최근 12개월 평균을 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 46.45㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2024.08 | 46.45㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 50.39㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2021.10 | 46.45㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 114,333,333원 |
현재 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균의 51.4%라 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 보증금 124,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 함께 늘어나는 구조입니다. 정확도 판단상 실질취득은 보증금 124,000,000원 수준으로 고정해서 시세와 비교해야 합니다. 그러면 최근 12개월 평균 114,333,333원과 최신 거래 120,000,000원을 모두 웃돌아, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 124,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 129,816,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 중 57,341,600원이 배당되고 부족분 66,658,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 서울보증보험 주식회사의 청구금액 129,816,109원은 이 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천발산초등학교 북동측 인근으로 공동주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 섞여 있으며 제반 환경 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 인접필지와 등고평탄한 다세대주택 부지이고 남측으로 공도와 접합니다. 공시지가는 1,120,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(원당구획정리)·성장관리권역·상대보호구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 초이스빌B는 12세대, 2011.01.24 준공이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있습니다. 최근 거래 추세도 -14.7%로 약세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 58,800,000원만 보고 할인 매물로 판단하지 말고 실질취득 약 124,000,000원을 기준으로 비교하세요.
- 임차권 원본 확인. 한국토지주택공사 주택임차권의 대항력·우선변제·배당요구 상태와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 한국토지주택공사 임차권의 말소와 대항력 포기까지 실제로 커버하는지 문서 원문을 확인해야 합니다.
- 유찰 추가의 효과 제한. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 83,980,880원·96,106,616원으로 커지므로 총 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세 -14.7%, 최근 12개월 평균 114,333,333원, 최신 거래 120,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “58,800,000원짜리 물건이 아니라, 약 124,000,000원짜리 인수형”
이 물건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 49%라는 할인율도 아닙니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권 보증금 124,000,000원이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 66,658,400원이고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 오히려 늘어납니다. 그래서 실질취득 판단은 약 124,000,000원 수준으로 고정해 봐야 합니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 114,333,333원보다 높고 최신 거래 120,000,000원도 웃돕니다. 여기에 최근 거래 추세 -14.7%, 2회 유찰, 12세대 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서는 확인 포인트이지만, 한국토지주택공사의 대항력 포기가 명확히 확인되기 전에는 인수 위험을 제거해서 평가하면 안 됩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세 이상 — 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 C급 이하 성격의 물건입니다.
