53,410,000원
인천지방법원 2025타경513735. 계양구 효성동 송광아트빌 에이동 5층 501호 다세대입니다. 현 소유자는 한유진으로, 2017년 9월 20일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 105,119,277원입니다.
등기상 과거 국민은행·농업협동조합중앙회·경서농업협동조합·고흥농업협동조합· 한국스탠다드차타드제일은행·진도연합새마을금고의 근저당권은 모두 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.11.06. 강제경매개시결정입니다. 그런데 이보다 앞선 2023.11.28.에 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 존재하므로, 확약서를 빼고 보면 단순한 ‘인수 0원 물건’이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 404-43 송광아트빌 에이동 5층501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 아나지로 140-1 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 한유진 (2017.09.20. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 105,119,277원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 주택임차권
말소기준은 2025.11.06. 갑구 11번 강제경매개시결정입니다. 을구 13번 한국토지주택공사 주택임차권은 2023.11.28. 등기되어 그보다 앞섭니다. 등기자료상 이 주택임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다.
② 임차·승계 구조 — 실제 임차인 0명, 승계 신고 1건
한국토지주택공사 기록에는 보증기관 표시가 있어 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 본 건의 실제 임차인은 0명, 보증금 대위·승계 성격의 신고는 1건으로 봅니다. 동일 신고 안에 두 계약의 보증금이 병기되어 있으므로 85,000,000원과 99,700,000원을 서로 합산하면 안 됩니다.
| 신고 명의 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제5층 제501호 55.02㎡ 전부 | 2017.09.02. 계약 85,000,000원 2021.08.04. 계약 99,700,000원 | 대항력 있음 전입 2017.09.19. | 우선변제 있음 확정일자 2017.09.04. / 2021.08.05. | 승계 신고 배당요구 2023.11.28. |
임차권등기 내용에는 점유개시일이 2017.09.25.로 기재되어 있고, 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 확약을 고려하지 않는다면 현재 최저가 5,341만원만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 선순위 주택임차권이 남으면 낙찰가 외 부담이 발생할 수 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 105,119,277원 | 52,048,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 105,119,277원 중 52,048,620원이 배당되고, 미배당액은 53,070,657원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 가격·회차 해석 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 109,000,000원, 현재 최저매각가는 53,410,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 37,387,000원, 4회 유찰 시 26,170,900원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 53,410,000원 | 49% | 52,048,620원 | 53,070,657원 |
| 3회 유찰 시 | 37,387,000원 | 34% | 36,314,034원 | 68,805,243원 |
| 4회 유찰 시 | 26,170,900원 | 24% | 25,299,824원 | 79,819,453원 |
다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 49%라는 숫자 자체만으로 가격 메리트에 가점을 줄 수 없습니다. 특히 선순위 임차권 확약이 실제로 이행되지 않는다면 낙찰가 외 부담이 발생할 수 있어, 가격 판단보다 권리 확인이 먼저입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소 동의 확약서 원문. 제출 주체가 서울보증보험 주식회사임을 확인하고, 을구 13번 한국토지주택공사 주택임차권의 말소가 어떤 조건으로 이뤄지는지 직접 대조해야 합니다.
- 보증금 합산 금지. 임차권등기에는 2017년 계약 85,000,000원과 2021년 계약 99,700,000원이 함께 적혀 있으나 이를 184,700,000원으로 합산해서는 안 됩니다.
- 실제 임차인 수 구분. 한국토지주택공사는 보증기관 표시가 있는 승계 신고이므로 실제 임차인 수는 0명으로 구분합니다.
- 선순위 여부. 임차권등기일 2023.11.28.은 말소기준 2025.11.06.보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 매수인 인수권리로 기재된 구조입니다.
- 민간임대주택등기. 2019.02.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.06. 관련 등기가 되어 있으므로 현 상태와 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기상 점유개시일은 2017.09.25.입니다. 실제 현장 점유자와 인도·명도 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 권리확약 검증과 실제 매매가격 확인을 별도로 진행해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
겉으로 보면 감정가 1.09억이 5,341만원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건을 단순 저가경매로 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준인 2025.11.06. 강제경매보다 앞선 을구 13번 주택임차권이 있고, 등기상으로는 매수인 인수권리입니다.
반전은 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서입니다. 이 확약이 해당 임차권에 정상 적용·이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 반대로 확약 조건이나 실제 말소에 문제가 생기면 최저가 5,341만원만으로 끝나는 물건이 아닙니다. 따라서 결론은 “가격은 내려왔지만, 입찰 판단의 1순위는 확약서 검증”입니다.
