인천지방법원 2025타경513799. 주안역 남서측 인근 세명아파트 102동 6층 602호, 전용 36.29㎡ 아파트입니다. 감정가는 81,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 39,690,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 주택임차권과 그 말소 확약입니다.
등기에는 2022.07.07. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고 보증금은 80,000,000원입니다. 전입일 2021.05.17., 점유개시일 2021.05.15., 확정일자 2021.04.21.로 모두 말소기준일 2024.05.02.보다 빠릅니다. 원칙만 적용하면 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513799 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 395-30 세명아파트 102동 6층602호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주안로47번길 18-21 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 36.29㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 임남진 · 2021.02.09. 매매 · 거래가액 52,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 85,917,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 핵심
말소기준권리는 2024.05.02. 인천세무서장 처분의 국 압류입니다. 그보다 앞선 2022.07.07. 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 없어지지 않는 선순위 권리입니다. 이후 2025.11.10. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정과 2026.04.01. 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차권·보증기관 신고 현황
실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 성격의 승계·보증금 권리 신고로 분류되어 보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 신고 명의 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 신고 | 제6층 제602호 36.29㎡ 전부 | 80,000,000원 | 2021.05.17 / 2021.04.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계·보증기관 확약 반영 실질 인수 0원 |
확약을 배제한 권리 원칙상 현재 회차의 미배당 보증금은 41,424,420원입니다. 확약은 해당 임차권에 관한 판단에만 반영됩니다.
③ 시세 비교 — 49% 유찰이지만 실질취득은 시세 99.2%
세명102동은 총 12세대, 사용승인일은 2002.04.04.입니다. 확인된 최근 실거래는 2025.04. 6층 34.79㎡가 40,000,000원에 거래된 1건입니다. 최근 12개월 평균도 40,000,000원이며, 현재 최저가 39,690,000원은 이 금액의 99.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 34.79㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 40,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 39,690,000원입니다. 최근 시세 40,000,000원보다 불과 310,000원 낮은 수준이라, 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 큰 폭의 시세차익이 있다고 평가하기 어렵습니다. 거래 표본도 최근 12개월 1건뿐이므로 시세 판단의 폭도 좁습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 · 확약 미반영 권리 원칙)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 80,000,000원 | 38,575,580원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 85,917,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 보증금 미배당액은 41,424,420원입니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 말소 동의 확약을 반영한 본 리포트의 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 39,690,000원 | 41,424,420원 | 81,114,420원 |
| 3회 유찰 시 | 27,783,000원 | 53,117,094원 | 80,900,094원 |
| 4회 유찰 시 | 19,448,100원 | 61,301,966원 | 80,750,066원 |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 약 8,000만원 수준에 머무는 구조입니다. 따라서 이 사건의 가격 매력은 오직 말소 동의 확약이 실제로 적용되어 인수액이 0원이 된다는 전제에서만 성립합니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액 39,690,000원은 최근 실거래 40,000,000원과 거의 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안역 남서측 인근으로 공동주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 주안역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2002.04.04.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,334,000원/㎡입니다.
- 환금성. 세명102동은 총 12세대이고 최근 12개월 확인 실거래가 1건이라 가격 판단 자료가 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 동의 확약 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다. 확약의 대상이 을구 3번 주택임차권과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 시나리오. 확약 적용 시 실질 인수 0원, 확약 미적용 원칙상 현재 회차 미배당 보증금 41,424,420원입니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%여도 최근 실거래 40,000,000원과 비교하면 99.2% 수준입니다.
- 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 40,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 현장 상태와 추가 거래를 대조해야 합니다.
- 배당과 세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현재 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰률보다 확약이 먼저다”
감정가 81,000,000원이 39,690,000원까지 내려왔으니 첫인상은 강한 할인입니다. 하지만 최근 실거래는 40,000,000원으로, 현재 최저가는 시세의 99.2%입니다. 가격만 보면 사실상 시세 부근입니다.
권리 쪽은 더 중요합니다. 선순위 80,000,000원 주택임차권이 있어 확약을 제외한 계산으로는 현재 회차에서 41,424,420원이 남습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 결국 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’가 아니라 확약이 실제 말소까지 연결되는지 확인한 뒤, 시세 4,000만원 안팎에서 어떤 가격으로 받을 것인가입니다.
