인천지방법원 2025타경514003. 인천 서구 공촌동 에이스타운 1층 104호, 전용 38.33㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 97,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,530,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 박연주택주식회사이고, 2020.06.17. 거래가액 87,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 주택임차권을 읽는 것입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 전입 2020.06.12., 확정일자 2020.05.25.로, 2023.01.31. 압류인 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서에는 을구 11번 주택임차권등기와 함께 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 가격 비교도 38,725,540원을 더한 금액이 아니라 현재 최저가 47,530,000원을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 312-2 에이스타운 1층104호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 심곡로208번길 8-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.33㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 1층 104호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.06.17. 거래가액 87,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 108,207,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.01.31. 국 압류입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차 관계 — 보증기관 승계성 신고 1건
| 권리자 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계성 | 제1층 제104호 38.33㎡ 전부 2020.06.12. | 85,000,000원 | 2020.05.25. | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계성 신고로 분류되어 있어 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 이 신고 1건에 대해서는 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 47.2%
에이스타운(4동) 전용 38.33㎡의 확인 거래는 3건이며 평균은 100,666,666원입니다. 최신 거래는 2022.02. 4층 108,000,000원입니다. 현재 최저가 47,530,000원은 평균의 47.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 38.33㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2022.01 | 38.33㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2021.10 | 38.33㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 100,666,666원 |
감정가 97,000,000원은 거래 평균 100,666,666원과 비슷한 수준이지만, 현재 최저가는 47,530,000원까지 낮아졌습니다. 말소 동의 확약서가 유효해 인수가 실제로 0원이 된다면 가격 여유는 큰 편입니다. 다만 비교 거래가 2021.10.~2022.02.의 3건뿐이고 에이스타운(4동)은 15세대 규모라, 거래가격만으로 현재 환금성을 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,540원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 46,274,460원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 108,207,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 한국토지주택공사의 미배당액은 38,725,540원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 원칙적 인수 계산액이며, 말소 동의 확약서를 반영한 본 리포트의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 모든 계산을 바꾼다
| 회차 | 최저가 | 원칙적 인수 | 확약 미반영 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 47,530,000원 | 38,725,540원 | 86,255,540원 | 47,530,000원 |
| 3회 유찰 시 | 33,270,999원 | 52,727,879원 | 85,998,878원 | 33,270,999원 |
| 4회 유찰 시 | 23,289,699원 | 62,529,516원 | 85,819,215원 | 23,289,699원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 임차보증금이 늘어나 총부담이 약 85,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 반대로 말소 동의 확약이 실제 매각조건대로 이행된다면 인수액은 0원이므로 실질취득액도 낙찰가와 함께 그대로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공촌초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 104호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 195.9㎡, 공시지가 1,184,000원/㎡, 평지·정방형·소로한면입니다.
- 환금성. 에이스타운(4동)은 15세대, 1995.06.15. 준공이며 확인 거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 어떤 조건으로 주택임차권등기 말소를 보장하는지 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 말 것. 확약이 유효하면 실질 인수는 0원입니다. 확약이 무효라면 현재 회차의 원칙적 인수액은 38,725,540원으로 계산됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 시세 표본의 시점 확인. 비교 거래는 2021.10.~2022.02. 3건으로, 평균 100,666,666원·최신 108,000,000원입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 2.0회이므로 단순 할인율만으로 환금성을 판단하지 않아야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “47.2% 할인”보다 먼저 확약을 본다
겉으로만 보면 감정가 97,000,000원짜리 다세대가 47,530,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 그러나 선순위 주택임차권을 무시하고 최저가만 보면 안 됩니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 원칙적 인수액 38,725,540원이 붙어 총 부담이 86,255,540원까지 올라갑니다.
이번 사건은 그 선순위 임차권에 대해 말소 동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결정적입니다. 확약을 매각조건대로 적용하면 실질 인수액은 0원이고, 현재 실질취득은 47,530,000원으로 실거래 평균 100,666,666원의 47.2%입니다. 다만 15세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본도 3건뿐이며, 국세·지방세 압류 3건도 존재합니다. 결론은 가격은 매력적이지만 권리 안전성은 확약서 원본 확인을 전제로 한다입니다.
