인천지방법원 2026타경503241. 부평구 십정동 ‘동암신동아아파트’ 112동 1206호, 전용 84.94㎡(국민평형)의 철근콘크리트 아파트입니다. 감정가 3.67억, 같은 금액이 최저매각가인 신건(아직 한 번도 유찰되지 않음)입니다. 그런데 등기부를 열면 분위기가 사뭇 다릅니다. 갑구에는 세무서·구청·건강보험공단의 압류와 가압류가 십수 건 찍혀 있고, 임의경매개시결정만 세 번(2022·2024·2026) 반복됐습니다. 소유자 이미숙 씨가 십수 년간 세금과 채무에 시달려 온 흔적이 고스란히 남은 물건입니다.
첫인상은 ‘위험해 보이는 집’입니다. 그러나 경매 권리분석의 핵심은 압류 개수가 아니라 ‘말소기준권리 이후냐 이전이냐’입니다. 이 물건의 말소기준은 2011년 11월 농협 근저당이고, 화면을 어지럽히는 그 많은 압류·가압류·후순위 근저당은 전부 그 이후라 매각과 동시에 깨끗이 지워집니다. 게다가 임차인도 없습니다. 진짜 따져야 할 질문은 따로 있습니다(아래 ④·⑤).
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503241 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 607 동암신동아아파트 112동 12층 1206호 (도로명: 아트센터로 118) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 전용 84.94㎡ · 12층 |
| 소유자 | 이미숙 (2011.11.02. 거래가 2.53억에 취득) |
| 점유관계 | 소유자(채무자) 가족 점유·사용, 임대차 관계 없음 (현황조사) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 367,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 113,249,400원 (을구 5번 농협 근저당 양수) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 압류는 많아도 ‘기준선’이 다 정리한다
말소기준(가장 빠른 담보·압류류) 이후의 권리는 매각으로 모두 소멸합니다. 시간순으로 세워 보면, 이 등기부의 ‘많아 보이는 위험’이 사실은 기준선 아래에 줄지어 선 소멸 대상임을 알 수 있습니다.
말소기준은 2011년 11월 2일 농협 근저당(채권최고액 1.776억)입니다. 그 이후의 국세 압류(북인천·인천·부평세무서), 지방세 압류(부평구·동구), 국민건강보험공단 압류, 아이엔지글로벌 가압류(1.25억), 엠스틸 후순위 근저당, 그리고 세 차례의 경매개시결정까지 — 전부 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 권리(인수 대상)는 하나도 없고, 현황조사상 임차인도 없으므로 낙찰자가 떠안을 권리는 0원입니다. 참고로 본 사건의 신청채권자(농협자산관리회사)는 바로 그 말소기준 근저당을 2025년 6월 확정채권양도로 넘겨받은 곳입니다.
② 임차인 — 없음
현황조사 결과, 소유자(채무자) 가족이 직접 점유·사용 중이며 임대차 관계가 없다고 진술됐습니다. 주소지 내 전입세대확인서·주민등록등본도 첨부돼 있어, 대항력 임차인 이슈 자체가 존재하지 않습니다. 즉 보증금 인수 위험은 없고, 명도는 소유자 점유를 전제로 인도명령·이사 협의를 예상하면 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,938,000원 | 송달·공고·감정·매각수수료 |
| 1. 근저당 · 농협중앙회(→농협자산관리) | 177,600,000원 | 177,600,000원 | 말소기준 · 채권최고액 전액 |
| 2. 가압류 · ㈜아이엔지글로벌 | 125,360,353원 | 125,360,353원 | 청구금액 전액 |
| 3. 근저당 · 엠스틸유한회사 | 65,955,625원 | 58,101,647원 | 일부 배당 · 미배당 7,853,978원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 채권총액이 매각가 초과 |
※ 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원(임차인·인수권리 없음), 소유자 교부도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 추정에 미반영 — 국세·지방세 압류가 많아 당해세가 있으면 0순위로 먼저 빠지며 후순위(엠스틸 등) 미배당이 더 커집니다. 다만 이는 채권자 간 배당 문제일 뿐 낙찰자 부담과는 무관합니다.
④ ‘새까만 등기부’가 남긴 진짜 변수 — 당해세 · 공매 병행
여기에 경매개시결정이 세 번(2022타경522033 → 취소기각, 2024타경575031, 2026타경503241) 반복된 점도 ‘사건이 여러 번 흔들린’ 신호입니다. 권리상 인수 위험과는 별개로, 절차 진행의 안정성을 한 번 더 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 가격 — 신건이라 한 푼도 안 깎였다
이 물건은 0회 유찰(신건)이라 감정가 3.67억이 그대로 최저매각가입니다. 즉 할인 폭 0. 통상 유찰로 가격이 빠지기 전이라, ‘싸게 산다’는 메리트는 아직 만들어지지 않았습니다. 게다가 이 사건에는 동일 단지·동일 평형의 실거래 비교 시세 데이터가 제공되지 않아, 3.67억이 시세 대비 싼지 비싼지 본 분석만으로는 판단할 수 없습니다. 감정요항표(입지·환경 상세)도 수집되지 않아, 입지 품질 역시 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 평형 시세 직접 조사. 비교 시세 데이터가 없으므로 동암신동아 84㎡ 매매·전세 실거래를 확인해 3.67억(및 유찰 회차 가격)의 적정성을 판단하세요.
- 당해세·체납 확인. 국세·지방세·건보 압류가 다수입니다. 당해세는 0순위로 빠져 배당구도를 바꿀 수 있으니(낙찰자 부담은 아님) 잉여 여부·진행 안정성 관점에서 점검하세요.
- 공매 병행 여부 확인. 캠코 공매공고 부기등기 2건이 있습니다. 온비드에서 현재 공매가 진행 중인지, 경매와 어느 쪽이 앞서는지 교차 확인하세요.
- 경매 3회차 이력 점검. 개시결정이 세 번 반복됐습니다(1건은 취소기각). 본 사건의 진행 안정성과 변경·정지 가능성을 기일내역에서 확인하세요.
- 미납 관리비 확인. 장기 점유·체납 정황이 있는 물건은 공용부분 미납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소에 확인하세요.
- 명도. 소유자(채무자) 가족 점유입니다. 인도명령·이사 협의 절차를 예상하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 반드시 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기부가 새까매도, 기준선이 다 지운다”
압류 도장이 수십 개에 경매가 세 번째라는 첫인상만으로 거르기 쉬운 물건입니다. 그러나 끝까지 따라가 보면, 그 많은 압류·가압류·후순위 근저당은 전부 말소기준(2011년 농협 근저당) 이후라 매각과 함께 깨끗이 지워지고, 임차인도 없어 낙찰자 인수는 0원입니다. 권리만 보면 오히려 안전한 축이죠. 남는 변수는 셋 — 당해세(채권자 배당 문제), 캠코 공매 병행 여부, 그리고 신건이라 검증되지 않은 가격입니다. 권리는 합격, 가격과 절차는 ‘직접 확인’ 숙제가 남은 물건입니다.