임차인이 없어 안전한데, 채권은 매각가로 빠듯 — 인천 부평 동암신동아 1206호

인천지방법원 2026타경503241. 인천 부평구 십정동 ‘동암신동아아파트’ 1206호. 감정가 3.67억의 신건입니다. 등기부를 보면 소유자 이미숙 씨가 2011년 농협 대출(근저당 1.776억)을 끼고 산 뒤, 세금이 밀리고 채무가 쌓이며 압류·가압류가 줄줄이 붙었습니다. 급기야 공매와 경매가 같이 걸렸죠. 화면은 복잡하지만, 입찰자 입장에서 던질 질문은 단순합니다 — 내가 떠안을 게 있나?

답은 없습니다. 말소기준은 2011년 11월 농협 근저당이고, 이후의 압류·가압류· 경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 모두 소멸합니다. 무엇보다 임차인이 없어(소유자 점유) 대항력 인수 이슈 자체가 없습니다. 인수되는 권리는 0건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 농협 근저당이 기준

신청채권자인 농협자산관리회사는 2011년 농협중앙회 근저당(말소기준)을 양수해(2025.08.) 경매를 넣었습니다. 후순위 엠스틸유한회사도 별도로 임의경매를 신청해 둔 이중 경매 상태이지만, 권리 정리에는 영향이 없습니다(선행 절차 기준 배당).

② 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

③ 확인 과제 — 당해세와 공매

④ 입찰 체크리스트

• 당해세 교부청구액 확인. 압류 7건의 세목·금액을 확인 — 매수인 부담은 아니지만 배당 구조와 사건 진행 안정성에 직결됩니다.
• 공매 병행 여부. 온비드에서 동일 물건 공매 진행 단계와 경매와의 선후를 확인하세요.
• 이중 경매·취하 가능성. 농협·엠스틸 이중 경매 상태 — 변제·취하로 일정이 바뀔 수 있으니 진행을 추적하세요.
• 시세·관리비. 동암신동아 동일 평형 실거래가 대비 3.67억(신건)의 적정성과 장기 미납 관리비를 확인하세요(신건이라 유찰 여지 있음, 소유자 점유 → 명도 협의 예상).
• 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “매수인은 안전, 채권자는 아픈” 물건

압류 7건에 공매까지 겹쳐 첫인상은 험악하지만, 임차인이 없어 인수 위험이 0이라는 점에서 입찰자에겐 의외로 단정한 물건입니다. 복잡함은 대부분 ‘소유자와 채권자들 사이’의 문제죠. 당신이 확인할 것은 딱 둘 — 당해세 규모와 공매 진행. 그 둘이 정리되면, 남는 건 늘 같은 질문입니다. 인천 부평 동암신동아 시세 대비, 얼마면 살 만한가.