광주지방법원 2025타경622. 광주광역시 북구 운암동 825-12에 있는 4층 다가구주택 ‘그린빌’과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 2011년 6월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 감정평가상 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 감정가는 1,292,701,800원이지만 9회 유찰되어 현재 최저가는 151,817,000원까지 내려왔습니다.
표면 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건은 가격보다 선순위 임차관계와 인수액이 핵심입니다. 제공된 권리 산정상 말소기준은 2025년 2월 3일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 강수빈의 전세권, 강태양·박성빈·고성주의 임차권과 여러 임차인의 대항력이 얽혀 있습니다. 특히 매각물건명세서에는 강수빈 전세권 60,000,000원이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 825-12 · 광주광역시 북구 동운로201번길 5 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택(그린빌) |
| 소유자 | 김성용 |
| 감정가 / 최저가 | 1,292,701,800원 / 151,817,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성주 / 65,392,100원 |
| 말소기준 | 2025.02.03 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수가 핵심
2011년 광주농업협동조합 근저당은 2022년 4월 12일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2025년 2월 3일 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2022년 12월 5일 강수빈 전세권 60,000,000원은 데이터상 말소기준 이전 권리로 매수인 인수이며, 매각물건명세서도 말소되지 않는다고 명시합니다.
강태양·박성빈·고성주의 임차권 역시 말소기준 이전에 등기돼 있고 모두 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 151,817,000원 배당 가정에서는 강태양과 박성빈은 각 65,000,000원이 전액 배당되지만, 고성주는 65,000,000원 중 13,891,562원만 배당되어 51,108,438원이 매수인 인수로 계산됩니다.
임차인·점유관계 — 대항력 임차인이 다수
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장은정 · 206호 | 2024.06.26 / - | 60,000,000원 / - | 有 | 확인 안 됨 | 60,000,000원 인수 |
| 최영애 · 207호 | 2019.02.28 / - | 60,000,000원 / - | 有 | 확인 안 됨 | 60,000,000원 인수 |
| 최성욱 · 306호 | 2024.12.06 / - | 60,000,000원 / - | 有 | 확인 안 됨 | 60,000,000원 인수 |
| 이휘현 · 401호 | 2022.07.18 / 2022.07.04 | 5,000,000원 / 350,000원 | 有 | 有 | 현재가 가정 전액배당 |
| 최유나 · 402호 | 미상 / 미상 | 3,000,000원 / 330,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 두리코아, 강승리 · 406호 | 미상 / 미상 | 5,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 한경훈 | 2022.04.12 / - | 미상 / - | 有 | 확인 안 됨 | 보증금 미상 |
| 채송아 | 2021.10.22 / 2021.10.12 | 미상 / - | 有 | 有 | 미배당 잔액 확인 |
| 김하얀송이 | 2024.04.19 / - | 미상 / - | 有 | 확인 안 됨 | 보증금 미상 |
| 이다현 | 2022.03.24 / 2022.03.23 | 미상 / - | 有 | 有 | 미배당 잔액 확인 |
| 최진솔 | 2024.03.20 / - | 미상 / - | 有 | 확인 안 됨 | 보증금 미상 |
| 강태양 · 임차권등기 | 2022.07.18 / 2022.07.04 | 65,000,000원 / - | 有 | 有 | 현재가 가정 전액배당 |
| 박성빈 · 임차권등기 | 2022.08.08 / 2022.07.15 | 65,000,000원 / - | 有 | 有 | 현재가 가정 전액배당 |
| 고성주 · 임차권등기 | 2022.08.05 / 2022.07.11 | 65,000,000원 / - | 有 | 有 | 51,108,438원 인수 |
| 김소진 · 임차권등기 | 2023.01.25 / 2023.01.25 | 130,000,000원 / - | 有 | 有 | 미배당 잔액 확인 |
| 김혜림 · 임차권등기 | 2023.03.22 / 2023.02.13 | 60,000,000원 / - | 有 | 有 | 미배당 잔액 확인 |
| 고선영 · 임차권등기 | 2022.05.11 / 2022.05.11 | 65,000,000원 / - | 有 | 有 | 미배당 잔액 확인 |
| 임초은 · 임차권등기 | 2022.08.02 / 2024.07.22 | 65,000,000원 / - | 有 | 有 | 미배당 잔액 확인 |
| 알수없음 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 / - | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 하얀송이 · 주거 | 2024.04.19 / 2024.04.09 | 0원 / - | 有 | 有 | 보증금 확인 필요 |
| 임차권자 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 / - | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 9회 유찰 — 가격보다 ‘총취득액’을 봐야 한다
현재 최저가는 151,817,000원으로 감정가의 11.74% 수준입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차 배당표는 장은정·최영애·최성욱 각 60,000,000원과 고성주 미배당 51,108,438원을 합쳐 매수인 인수 231,108,438원으로 계산합니다.
그런데 매각물건명세서가 별도로 매수인 인수를 명시한 강수빈 전세권 60,000,000원은 이 231,108,438원에 포함되지 않은 것으로 나타납니다. 따라서 데이터에서 바로 확인되는 범위만 보수적으로 합쳐도 인수 노출은 291,108,438원+, 현재 최저가와 합한 최소 실질취득은 442,925,438원+입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 매수인 인수 | 매각가+인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 151,817,000원 | 231,108,438원 | 382,925,438원 | 125,392,100원 |
| 10회 유찰 시 | 121,453,600원 | 196,046,750원 | 317,500,350원 | 125,392,100원 |
| 11회 유찰 시 | 97,162,880원 | 219,986,052원 | 317,148,932원 | 125,392,100원 |
위 ‘매각가+인수’는 제공된 회차별 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액만 더한 값입니다. 강수빈 전세권 60,000,000원과 그 밖의 미확정 대항력 임차보증금은 별도로 확인해야 하므로 최종 실질취득액으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,925,438원 |
| 1. 이휘현 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 1. 강태양 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 1. 박성빈 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 1. 고성주 보증금 | 65,000,000원 | 13,891,562원 |
| 인수 · 장은정 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최영애 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최성욱 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 강수빈 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 고성주 | 65,392,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 이휘현·강태양·박성빈에게 배당된 뒤 고성주에게 13,891,562원이 배당되며 매각대금이 모두 소진됩니다. 고성주의 보증금 부족분은 51,108,438원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대자초등학교 북서측 인근으로 학교, 아파트단지, 단독주택, 각종 점포가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물이며 2011.06.22 사용승인됐습니다. 일반적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·상대보호구역·절대보호구역·전통상업보존구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 다가구주택을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강수빈 전세권. 전세금 60,000,000원이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 배당표 인수액. 현재 회차 기준 매수인 인수 231,108,438원의 구성과 실제 배당순위를 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인. 장은정·최영애·최성욱은 배당표상 각 60,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 보증금 미상 임차인. 한경훈·채송아·김하얀송이·이다현·최진솔 등은 대항력이 확인되면서 보증금이 확인되지 않아 실질취득액의 상단을 확정할 수 없습니다.
- 후순위 임차권등기와 대항력 구분. 김소진·김혜림·고선영·임초은의 임차권등기는 말소기준 이후지만 전입일은 말소기준 이전이고 대항력이 확인됩니다. 등기 순위만 보고 인수 위험이 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 미상 점유자. 최유나·주식회사 두리코아, 강승리·알수없음·임차권자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 고성주 관계. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·채권관계를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 포함되는 범위를 매각목록과 감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.52억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저가는 151,817,000원이지만, 그 숫자만으로 이 다가구주택의 취득비용을 설명할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 231,108,438원에 매각물건명세서가 별도로 명시한 강수빈 전세권 60,000,000원을 더하면, 확인되는 인수 노출만 291,108,438원+입니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득은 442,925,438원+로 봐야 합니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인이 여러 명 있고, 김소진·김혜림·고선영·임초은처럼 배당표에는 잡히지 않았지만 전입일 기준 대항력이 확인되는 임차권자도 존재합니다. 시세 자료도 없어 이 총부담이 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 9회 유찰이라는 할인율보다, 모든 임차인의 실제 보증금·배당요구·배당순위·미배당 인수액을 확정하는 것이 먼저인 사건입니다.
