광주지방법원 2025타경622. 광주 북구 운암동 825-12의 4층 철근콘크리트 다가구주택 ‘그린빌’과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,292,701,800원에서 8회 유찰돼 내려온 최저가 189,771,000원입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 낙찰 뒤 남는 임차보증금과 전세권을 먼저 봐야 합니다.
말소기준은 2025.02.03 강제경매개시결정입니다. 2011년 광주농업협동조합 근저당은 2022.04.12 이미 말소됐고, 이후 현재 말소기준보다 앞서 형성된 임차관계가 다수 존재합니다. 특히 강수빈의 전세권 60,000,000원은 명세서에서 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 825-12 · 광주광역시 북구 동운로201번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택(그린빌) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 2011.06.22 사용승인 |
| 소유자 | 김성용 |
| 감정가 / 최저가 | 1,292,701,800원 / 189,771,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성주 / 65,392,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 목록 2 소재 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2011.07.07 설정된 광주농업협동조합 근저당 259,200,000원은 2022.04.12 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서 제시된 말소기준은 2025.02.03 강제경매개시결정이고, 그 전에 대항요건을 갖춘 임차인들은 낙찰가가 낮아져 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못할수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — ‘배당 후 얼마가 남는가’를 봐야 한다
| 이름 / 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 장은정 · 206호 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 승계 60,000,000원 전액 인수 |
| 최영애 · 207호 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 승계 60,000,000원 전액 인수 |
| 최성욱 · 306호 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 승계 60,000,000원 전액 인수 |
| 이휘현 · 401호 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 배당충당 현 시나리오 5,000,000원 전액 배당 |
| 최유나 · 402호 | 3,000,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 주식회사 두리코아, 강승리 · 406호 | 5,000,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 한경훈 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 보증금 확인 필요 |
| 채송아 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 가능 미배당 잔액 확인 |
| 김하얀송이 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 보증금 확인 필요 |
| 이다현 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 가능 미배당 잔액 확인 |
| 최진솔 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 보증금 확인 필요 |
| 강태양 · 406호 임차권등기 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 배당충당 현 시나리오 65,000,000원 전액 배당 |
| 박성빈 · 305호 임차권등기 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 배당충당 현 시나리오 65,000,000원 전액 배당 |
| 고성주 · 301호 임차권등기 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 잔액 승계 13,685,794원 |
| 김소진 · 203호 임차권등기 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 가능 미배당 잔액 확인 |
| 김혜림 · 202호 임차권등기 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 가능 미배당 잔액 확인 |
| 고선영 · 204호 임차권등기 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 가능 미배당 잔액 확인 |
| 임초은 · 205호 임차권등기 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 가능 미배당 잔액 확인 |
| 알수없음 · 주거 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 하얀송이 · 주거 | 0원 표기 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증금 확인 필요 |
| 임차권자 · 주거 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 미상 |
핵심은 대항력 有라고 기재된 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되는지입니다. 현재 배당 가정에서는 이휘현·강태양·박성빈은 전액 배당되지만 고성주는 13,685,794원 부족하고, 장은정·최영애·최성욱은 각 60,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 이 네 항목만 합쳐도 193,685,794원입니다.
또한 한경훈·채송아·김하얀송이·이다현·최진솔처럼 보증금이 특정되지 않은 대항력 임차관계가 있고, 김소진·김혜림·고선영·임초은도 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 기재되어 있으므로 알려진 인수액 253,685,794원을 최종 상한으로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있으므로 개별 배당액을 확정한 뒤에야 실제 취득원가가 정해집니다.
③ 가격 판단 — 1.90억이 아니라 최소 4.43억+부터 출발
최저매각가 189,771,000원은 감정가 1,292,701,800원의 14.68%입니다. 그러나 이 사건은 최저가를 그대로 취득가격으로 볼 수 없습니다. 현재 회차 배당 시나리오가 계산한 인수액 193,685,794원에 명세서상 인수 전세권 60,000,000원을 더하면 매수인이 확인 가능한 범위에서 떠안을 금액은 최소 253,685,794원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당표상 인수 | 전세권 포함 인수 하한 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 189,771,000원 | 193,685,794원 | 253,685,794원+ | 443,456,794원+ |
| 9회 유찰 시 | 151,816,800원 | 231,108,635원 | 291,108,635원+ | 442,925,435원+ |
| 10회 유찰 시 | 121,453,440원 | 196,046,908원 | 256,046,908원+ | 377,500,348원+ |
특히 현재 회차에서 9회 유찰 시나리오로 내려가면 낙찰가는 189,771,000원 → 151,816,800원으로 크게 떨어지지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액이 193,685,794원 → 231,108,635원으로 늘어납니다. 강수빈 전세권까지 포함한 실질취득 하한은 443,456,794원 → 442,925,435원으로 불과 531,359원만 낮아집니다. 바로 이런 구조에서는 유찰로 최저가가 내려간다는 사실 자체가 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,771,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,456,794원 |
| 1. 임차인 이휘현 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 강태양 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 1. 임차인 박성빈 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 1. 임차인 고성주 보증금 | 65,000,000원 | 51,314,206원 |
| 인수 · 장은정 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최영애 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최성욱 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 12번 전세권 · 강수빈 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 고성주 | 65,392,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 189,771,000원은 집행비용과 앞선 임차인 배당에서 전부 소진되는 가정입니다. 고성주 보증금은 13,685,794원이 부족하고, 장은정·최영애·최성욱 보증금 각 60,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산되어 배당표상 인수 합계가 193,685,794원입니다. 별도로 명세서상 인수되는 강수빈 전세권 60,000,000원을 합치면 알려진 인수액은 최소 253,685,794원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 4층 철근콘크리트 다가구주택 ‘그린빌’로 이용 중이며, 토지와 함께 일괄매각됩니다.
- 입지. 대자초등학교 북서측 인근으로 학교·아파트단지·단독주택·각종 점포가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 상대보호구역·절대보호구역·전통상업보존구역입니다.
- 건물 상태 관련 서류. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 목록 2 소재 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 189,771,000원이 아니라 알려진 인수까지 합친 최소 443,456,794원+를 출발점으로 잡아야 합니다.
- 강수빈 전세권. 전세금 60,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임을 전제로 자금계획에 반영해야 합니다.
- 장은정·최영애·최성욱. 현재 배당 가정에서 각 60,000,000원이 전액 인수되므로 세 사람만 180,000,000원입니다.
- 고성주 잔액. 보증금 65,000,000원 중 51,314,206원만 배당되는 가정으로, 13,685,794원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 보증금 미상 대항력 임차관계. 한경훈·채송아·김하얀송이·이다현·최진솔 등의 보증금과 실제 배당액을 확정해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 다른 대항력 임차권. 김소진·김혜림·고선영·임초은 등의 미배당 보증금 잔액이 존재하는지 배당순위를 재확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유. 최유나, 주식회사 두리코아·강승리, 알수없음, 임차권자 등은 전입일 또는 보증금 등이 확정되지 않아 대항력·승계 여부를 단정할 수 없습니다.
- 고성주 관계. 신청채권자와 임차인 이름이 동일하게 기재된 부분은 임대차 실체와 채권 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 회차별 재계산. 낙찰가가 내려가면 배당 부족분이 바뀌므로 ‘유찰률’만 적용하지 말고 임차인별 배당·인수액을 회차마다 다시 산정해야 합니다.
- 제시외 건물·명도. 제시외 건물 포함 범위와 다수 점유자의 실제 점유 호실, 명도 대상 및 임대차 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권등기 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰”보다 “누가 얼마를 못 받는가”가 중요하다
이 사건은 감정가 1,292,701,800원이 189,771,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 가격 착시가 생길 수 있습니다. 그러나 현재 배당 시나리오의 임차보증금 인수액은 193,685,794원이고, 명세서상 별도로 인수되는 강수빈 전세권이 60,000,000원입니다. 따라서 확인 가능한 실질취득 하한부터 443,456,794원+입니다.
게다가 보증금이 특정되지 않은 대항력 임차관계와 추가 대항력 임차권의 미배당 잔액 가능성까지 남아 있습니다. 실제로 9회 유찰 시나리오에서는 낙찰가가 37,954,200원 더 내려가도 인수액 증가로 실질취득 하한은 531,359원밖에 줄지 않습니다. 최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로일 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다.
결론은 ‘최저가 매력’보다 ‘권리·배당 확정이 우선’입니다. 8회 유찰, 다수 임차관계, 확정 인수 전세권, 보증금 미상 대항력 임차관계가 겹쳐 있으므로 단순 할인율로 접근하기 어려운 고난도 물건입니다.
