광주지방법원 2025타경4839. 본건은 광주광역시 광산구 수완동 1083의 2층 203호로, 공부상 용도는 학원이지만 감정평가 당시에는 사무소로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 백다혜이고, 2023.08.30. 설정된 목포대성신용협동조합 근저당권 312,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 2025.02.07. 압류와 2025.07.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 조사된 임차인 관계는 6건이고, 이 중 주식회사 보우38·정미남(2018.09.21.), 풀문 주식회사·백다혜(2023.05.11.), 송도주식회사·정미연(2023.07.17.)의 신고일이 2023.08.30. 말소기준보다 빠릅니다. 다만 세 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4839 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 1083 2층 203호 · 광주광역시 광산구 장신로 135 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 학원 · 현황 사무소 |
| 소유자 | 백다혜 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 154,112,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포대성신용협동조합 / 248,277,873원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.30. 을구 9번 근저당권 · 목포대성신용협동조합 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 관리비 | 미납 공용부분 관리비 5,131,410원 (2026.01.30. 기준) |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 가능 점유가 핵심
등기부만 보면 현재의 말소기준권리는 2023.08.30. 목포대성신용협동조합 근저당이고, 그 뒤의 광산구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 신고된 점유관계가 세 건 존재합니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지, 배당요구가 이뤄졌는지 확인되지 않은 상태이므로 배당 후 미회수 보증금이 생기는지 현재 수치로 계산할 수 없습니다.
| 임차인·점유관계 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 보우38, 정미남 | 2018.09.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 풀문 주식회사, 백다혜 | 2023.05.11 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 송도주식회사, 정미연 | 2023.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 주식회사 보노, 정미연 | 2023.12.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 다민백, 백민경 | 2024.09.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 윤송개발, 신민숙 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 154,112,000원으로 감정가 430,000,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 회차이지만, 본건에는 먼저 해결해야 할 두 가지가 있습니다. 첫째, 선순위 가능 점유 세 건의 보증금이 미상이라 실질취득가가 확정되지 않습니다. 둘째, 실제 거래가격과 직접 비교할 수 있는 기준을 먼저 확인해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,957,568원 |
| 1. 근저당 · 목포대성신용협동조합 | 312,000,000원 | 151,154,432원 |
| 근저당 미배당 | - | 160,845,568원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,957,568원 후 목포대성신용협동조합에 151,154,432원이 배당되고, 채권최고액 기준 160,845,568원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액 248,277,873원도 전액 충족되지 않습니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 점유관계의 실제 승계액을 확정한 것이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 소재 해솔마을 대방노블랜드2차아파트 남측 인근이며, 주위는 상업용 건물 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 지하주차장 차량 출입이 가능하고 광대로변에 위치하며, 전반적인 교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 학원이지만 현재는 사무소로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호이며 위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 대로1류(폭 35m~40m), 북측으로 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 확인됩니다.
- 관리비. 2026.01.30. 기준 미납 공용부분 관리비가 5,131,410원으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 근린시설이고 현황은 사무소입니다. 이미 4회 유찰된 만큼 주거용 물건과 동일한 환금성을 전제로 접근하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 3건의 보증금 확인. 주식회사 보우38·정미남, 풀문 주식회사·백다혜, 송도주식회사·정미연의 보증금 규모가 확인되기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 세 건 모두 확정일자와 우선변제 관계가 명확하지 않아 배당으로 얼마가 회수되는지 확인이 필요합니다.
- 후순위 점유도 명도 확인. 주식회사 보노·정미연, 유한회사 다민백·백민경, 주식회사 윤송개발·신민숙은 신고일이 말소기준 뒤이지만 실제 점유와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 공부상 학원 vs 현황 사무소. 현재 이용상태와 향후 사용계획이 맞는지 현장과 관련 서류를 대조하세요.
- 미납 공용관리비. 2026.01.30. 기준 5,131,410원이 기재돼 있으므로 매각기일까지 변동된 금액과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 가격은 실질취득가로 판단. 현재 최저가 154,112,000원만 볼 것이 아니라 확인되는 승계액을 더한 총액으로 현장 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 123,289,600원, 6회 유찰 시 98,631,680원으로 내려가지만, 선순위 승계 위험이 그대로라면 낙찰가 하락만으로 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “35.84%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 430,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 154,112,000원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자만으로 결정되지 않습니다. 2023.08.30. 말소기준보다 먼저 신고된 점유가 세 건 있고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계액과 실질취득가가 아직 열려 있습니다.
등기부의 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 가능 점유는 별개의 문제입니다. 게다가 본건은 근린시설이고 공부상 학원·현황 사무소이며, 이미 4회 유찰됐고 공용부분 관리비 5,131,410원도 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 “최저가는 낮지만 권리·가격 모두 확인 전 보류”입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 선순위 가능 3건의 실제 보증금과 배당 후 승계액을 먼저 확정하는 것입니다.
