광주지방법원 2025타경4839. 광주 광산구 수완동 1083, 5층 건물 내 2층 203호 근린시설입니다. 공부상 용도는 학원이지만 감정평가 당시에는 사무소로 이용 중이었습니다. 감정가 430,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 192,640,000원입니다.
등기상 핵심은 2023.08.30 설정된 목포대성신용협동조합 근저당권 312,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 그 뒤의 2025.02.07 압류와 2025.07.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 자체만 보면 구조는 단순하지만, 이 물건은 점유·임차관계가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4839 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 1083 2층 203호 · 광주광역시 광산구 장신로 135 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 학원 · 현황 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 백다혜 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 192,640,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포대성신용협동조합 / 248,277,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 권리분석의 기준은 2023.08.30 목포대성신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.02.07 광산구 압류와 2025.07.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 특히 말소기준보다 앞선 전입 기록이 있어 점유자의 실제 임대차관계와 보증금을 확인해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 가능 3건, 보증금 미상
| 점유 관련 명의 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 유한회사 다민백, 백민경 | 2024.09.13 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 보우38, 정미남 | 2018.09.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 보노, 정미연 | 2023.12.21 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 송도주식회사, 정미연 | 2023.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 풀문 주식회사, 백다혜 | 2023.05.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 윤송개발, 신민숙 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 미상 |
조사된 점유·임차 관련 기록은 모두 6건입니다. 이 가운데 2018.09.21, 2023.07.17, 2023.05.11 전입 기록은 말소기준일인 2023.08.30보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 근거가 없다
감정가 430,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 192,640,000원, 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 회차 가정은 154,112,000원, 그 다음은 123,289,600원입니다.
그러나 이 물건은 최근 실거래 시세 자료가 없어 최저가를 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 더구나 대항력 가능 점유의 보증금까지 미상이라 낮은 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,496,960원 |
| 2. 근저당 · 목포대성신용협동조합 | 312,000,000원 | 189,143,040원 |
| 미배당 | - | 122,856,960원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용과 근저당 배당을 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해솔마을 대방노블랜드2차아파트 남측 인근이며, 주위는 상업용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 지하주차장 차량 출입이 가능하고 광대로변에 위치해 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 학원이지만 현황은 사무소입니다.
- 도로. 남측으로 광대로, 북측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 사다리형, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,821,000원/㎡입니다.
- 관리비. 2026.01.30 기준 미납 공용부분 관리비 5,131,410원이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 가능 3건 확인. 2018.09.21, 2023.07.17, 2023.05.11 전입 기록의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 인수할 임차보증금이 확인되면 최저가 192,640,000원이 아니라 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 학원, 현황 사무소이므로 실제 사용관계와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 5,131,410원의 정산 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 저가 매수라 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰률보다 임차관계가 먼저”
이 물건은 감정가 430,000,000원에서 3회 유찰돼 192,640,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 조정입니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 점유 관련 기록 3건이 있고, 그 보증금이 확인되지 않았습니다. 상가·사무소 계열 근린시설이고 최근 실거래 비교자료도 없으므로 현재 가격을 곧바로 ‘싼 가격’으로 평가할 수 없습니다.
등기권리는 정리되는 구조지만, 낙찰자 입장에서 중요한 것은 임차보증금 인수의 실제 크기입니다. 이 금액이 확인되기 전까지 실질취득가는 확정되지 않습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 점유자별 임대차계약과 보증금입니다.
