광주지방법원 2025타경5313. 나주시 빛가람동 스마트파크지식산업센터 디동 3층 물건으로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 일괄매각이며 목록 2·3은 내부통로를 통해 일체로 이용 중입니다. 등기 권리만 보면 말소기준은 2021.07.08. 하나은행 근저당권 420,000,000원이고, 이후 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원과 경매개시결정·나주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차 관계입니다. 주식회사 에이치에너지·주식회사 하립은 2021.07.07., 주식회사 비피시스템·주식회사 아이제이는 2021.06.29. 전입으로 모두 2021.07.08. 말소기준권리보다 앞섭니다. 네 곳 모두 보증금이 확인되지 않아, 배당으로 보증금을 얼마나 회수하고 낙찰자가 얼마를 이어받게 되는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 디동 3층 7-304호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사비에스산업개발 |
| 소유권 취득 | 2021.07.08. · 거래가액 190,925,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 134,186,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 461,922,841원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공장(지식산업센터) · 목록 2·3 내부통로로 일체 이용 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차 인수는 미확정
말소기준권리는 2021.07.08. 하나은행 근저당권 420,000,000원입니다. 2022.08.29. 추가 근저당 120,000,000원, 2025.08.11. 임의경매개시결정, 2025.11.17. 나주시 압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2023년 국세 압류와 2024년 중소벤처기업진흥공단 가압류는 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력 4곳, 미상 점유도 존재
| 점유·전입 명칭 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비피시스템 | 2021.06.29 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 주식회사 아이제이 | 2021.06.29 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 주식회사 에이치에너지 | 2021.07.07 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 주식회사 하립 | 2021.07.07 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 주식회사 비에스디시스템 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 초남그린연료전지발전(주) | 2024.08.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)비에스산업개발 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 비에스 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 산업개발 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 초남 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 전입일만 놓고 보면 말소기준 이전 4곳, 말소기준 이후 2곳입니다. 나머지는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 특히 말소기준 이전 4곳은 보증금 액수가 없어 현재 최저가 134,186,000원과 비교한 실질취득가 계산 자체가 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,678,604원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 420,000,000원 | 131,507,396원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 540,000,000원 중 예상배당은 131,507,396원, 미배당은 408,492,604원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농어촌공사 본사 동측 인근 스마트파크지식산업센터로, 주위는 업무지대와 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 용도. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 물건입니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 8차선, 남측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하고 남측으로 출입합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 토지이용상황이며 공시지가는 630,400원/㎡입니다.
- 규제·구역. 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 이용 형태. 일괄매각이며 목록 2·3은 내부통로를 통하여 일체로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 4곳의 보증금 확인. 주식회사 비피시스템·주식회사 아이제이·주식회사 에이치에너지·주식회사 하립의 보증금이 확인돼야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상이라 배당 후 잔존 보증금을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 전입일 미상 점유 확인. (주)비에스산업개발 및 비에스·산업개발·주식회사·초남 표기는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장(지식산업센터)이고 목록 2·3이 내부통로로 일체 이용 중이므로 실제 점유구획과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 이유 점검. 감정가 585,000,000원에서 134,186,000원까지 내려온 상태이므로 가격 하락 자체보다 반복 유찰의 원인을 점유·권리·환금성 측면에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 점유자별 보증금·배당요구·확정일자를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “23%까지 내려왔지만, 싸다고 말할 수 없다”
이 물건의 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 585,000,000원이 6회 유찰되어 최저가가 134,186,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 말소기준 이전 대항력 법인 4곳이 먼저입니다. 네 곳 모두 보증금이 미상이라, 낙찰가에 더해 매수인이 부담할 수 있는 금액을 산정할 수 없습니다.
후순위 근저당·경매개시결정·나주시 압류는 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차보증금 문제는 별도입니다. 여기에 전입일 자체가 확인되지 않은 점유 표기도 남아 있습니다. 6회 유찰·공장(지식산업센터)·대항력 보증금 미상이 겹친 만큼, 현재 단계의 결론은 가격 매력 판단 보류, 임차보증금 확인이 선행입니다.
