광주지방법원 2025타경5313. 나주 빛가람동 스마트파크지식산업센터 디동 3층 7-304호 외 2개호가 함께 진행되는 공장(지식산업센터) 일괄매각입니다. 감정평가상 7-304호부터 7-306호까지 같은 층에 있고, 목록 2·3은 내부통로를 통해 일체로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사비에스산업개발이며, 신청채권자는 주식회사 하나은행, 청구금액은 461,922,841원입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.07.08 설정된 하나은행 근저당권 420,000,000원입니다. 그 이후 근저당·경매개시결정·나주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유·임차 관계입니다. 2021.06.29와 2021.07.07에 전입한 명의가 확인되는데, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 디동 3층 7-304호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 감정평가상 공장(지식산업센터) |
| 매각형태 | 7-304호 외 2개호 일괄매각 · 목록 2·3 내부통로를 통하여 일체로 이용 |
| 소유자 | 주식회사비에스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 167,732,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 461,922,841원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.08 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입 명의가 핵심
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.25 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2021.07.08 소유권이 주식회사비에스산업개발로 이전되면서 말소되었고, 2023년 국세 압류와 2024년 중소벤처기업진흥공단 가압류도 각각 해제·말소되었습니다. 현재 기준 말소기준은 하나은행의 2021.07.08 근저당권입니다.
임차인·점유 명의 점검
| 명의 | 사용 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)비에스산업개발 | 304호305호306호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에이치에너지 | 알수없음 | 2021.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 초남그린연료전지발전(주) | 알수없음 | 2024.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 비에스디시스템 | 알수없음 | 2024.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 하립 | 알수없음 | 2021.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 비피시스템 | 알수없음 | 2021.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 아이제이 | 알수없음 | 2021.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 비에스 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 산업개발 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 초남 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
말소기준 전 전입일이 확인되는 명의라도 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력을 확정하지 않았습니다. 전입일 자체가 확인되지 않는 점유 명의 역시 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 29%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 167,732,000원으로 감정가 585,000,000원의 28.67%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건의 실제 취득비용은 최저가 + 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금으로 봐야 합니다. 선순위 전입 명의의 보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 실질취득가 자체를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 167,732,000원 | 164,583,752원 | 375,416,248원 | 167,732,000원 + 인수보증금(미상) |
| 6회 유찰 시 | 134,185,600원 | 131,507,002원 | 408,492,998원 | 134,185,600원 + 인수보증금(미상) |
| 7회 유찰 시 | 107,348,480원 | 105,045,601원 | 434,954,399원 | 107,348,480원 + 인수보증금(미상) |
③ 예상배당표 (매각가 167,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,148,248원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 164,583,752원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 담보권자 총 채권액 540,000,000원 중 164,583,752원이 배당되고 375,416,248원이 미배당으로 남습니다. 이 표의 매각대금 배분과 별개로, 선순위 전입 명의의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지는 공장 및 근린생활시설 건부지입니다.
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한국농어촌공사 본사 동측 인근으로, 주위는 업무지대 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복 8차선, 남측은 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하며 남측으로 출입합니다.
- 토지. 준주거지역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 630,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층으로, 위생·급배수·승강기·화재경보설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 목록 2·3은 내부통로를 통하여 일체로 이용 중이므로 현장 점유구획과 실제 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 감정가 대비 28.67%까지 5회 유찰된 사실 자체가 가격과 응찰수요를 보수적으로 볼 필요가 있음을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 명의 확인. 2021.06.29 전입한 주식회사 비피시스템·주식회사 아이제이와 2021.07.07 전입한 주식회사 에이치에너지·주식회사 하립의 실제 점유 여부, 보증금, 계약관계를 확인하세요.
- 전입일 미상 점유 확인. (주)비에스산업개발과 비에스·산업개발·주식회사·초남 명의는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 인수 가능한 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 현황 확인. 7-304호 외 2개호가 함께 매각되고 목록 2·3은 내부통로를 통해 일체로 사용 중이므로 현장 경계와 각 호 점유자를 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 하나은행 근저당에는 7-305호와 7-306호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 나주시 압류가 있고 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위를 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 5회 유찰과 감정가 대비 28.67%라는 숫자는 감정가 기준 낙폭일 뿐, 실질취득가가 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 585,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 167,732,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격만 보면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 2021.06.29·2021.07.07 전입 명의가 있고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 여기에 전입일 자체가 확인되지 않는 점유 명의도 남아 있습니다.
등기상 후순위 담보권과 압류가 소멸하는 것은 분명한 장점이지만, 매수인의 실질취득가를 결정하는 임차보증금 인수위험은 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가는 크게 내려왔지만, 인수금액 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없다”입니다. 선순위 전입 명의의 보증금과 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
