62,720,000원
광주지방법원 2025타경6293. 광주 북구 연제동 ‘허드슨1041’ 15층 건물 내 10층 1016호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이지만 감정평가 당시 이용상태는 사무실이며 공실상태로 조사됐습니다. 소유자는 백덕현으로, 2023.05.25 신탁등기를 말소하면서 소유권을 이전받았고 같은 날 하나은행이 채권최고액 115,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2025.04.15 광주신용보증재단의 73,431,933원 가압류와 2025.09.24 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 93,931,942원으로 근저당 채권최고액 115,200,000원보다 작고, 현재 최저매각가에서는 하나은행조차 채권 전액을 배당받지 못하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 1041 허드슨1041 제10층 제1016호 도로명: 광주광역시 북구 첨단연신로 88 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 사무실(공실상태) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 · 외벽 돌붙임 및 강화유리마감 · 승강기·소화전·화재탐지설비 |
| 소유자 | 백덕현 단독소유 · 2023.05.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 62,720,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 93,931,942원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.02.27 한국자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌지만, 해당 신탁등기는 2023.05.25 말소됐습니다. 같은 날 백덕현에게 소유권이 이전되고 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후의 광주신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구난영 | 1016호 | 2024.10.11 | 25,000,000원 월 300,000원 | 2025.11.24 신청 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 구난영의 전입신고일 2024.10.11은 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2023.05.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 115,200,000원 | 61,191,040원 | 54,008,960원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 73,431,933원 | 0원 | 73,431,933원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 188,631,933원 | 61,191,040원 | 127,440,893원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 하나은행 근저당에 배당되며, 하나은행과 광주신용보증재단 모두 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있지만, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 62,720,000원으로 감정가 140,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 감정가는 곧바로 시장가격을 의미하지 않습니다. 이 물건은 공부상 공장인 지식산업센터를 사무실로 사용하는 형태이고, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 127,440,893원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 50,176,000원 | 48,872,832원 | 139,759,101원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 40,140,800원 | 39,018,266원 | 149,613,667원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 빛고을고등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장이지만 현황은 사무실이며 감정 당시 공실상태입니다. 공부와 현황 용도가 다르므로 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·국가산업단지(첨단2지구)·산업육성구역·연구개발특구에 포함됩니다.
- 규제. 비행안전제3구역, 상대보호구역에 해당하고 중로1류와 접합니다. 토지 공시지가는 281,400원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가의 공실 기재와 임차인 신고가 함께 존재하므로, 현재 출입·점유·집기 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 구난영의 확정일자와 실제 점유기간, 배당요구 종결 여부 및 최우선변제 가능성을 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 용도 적합성 확인. 공부상 공장인 지식산업센터이므로 희망 업종의 입주 가능 여부, 관리규약과 산업단지 관련 제한을 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매가와 임대료, 공실기간을 조사해 최저가 62,720,000원의 적정성을 검증하세요.
- 관리비·부가비용. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 부가가치세 적용 여부와 취득 후 내부 공사비를 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.28의 진행·변경·유찰·매각 결과를 법원 공고와 사건기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 끝나지 않았다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 구난영도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 안전하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 공부상 공장과 현황 사무실의 차이, 공실 기재와 임차인 신고의 불일치, 3회 유찰, 실거래 비교자료 부재가 함께 존재합니다. 권리는 통과, 점유와 가격은 추가 확인. 최저가가 감정가의 44.8%라는 숫자보다 실제 임대수요와 환금성, 이용 제한을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
