광주지방법원 2025타경8145. 광주 동구 금동 문화전당역오펠리움 18층 1812호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 감정가 107,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 47,936,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 45% 수준까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
임차인 김윤수는 2022.10.17 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2022.10.28 점유를 시작했습니다. 이후 2024.11.25 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매의 말소기준은 2025.04.22 광주광역시 압류이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기가 소멸하지 않을 수 있다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 18층 1812호 · 광주광역시 동구 문화전당로23번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 19층건 내 18층 1812호 |
| 소유자 | 주식회사세호산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 47,936,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 110,796,969원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 현재 말소기준은 2025.04.22 광주광역시 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 2026.01.02 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김윤수의 주민등록·확정일자는 2022.10.17이고 임차권등기 접수도 2024.11.25로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 단순 소멸권리가 아니라 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 선순위 권리입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤수 · 건물 전부 | 100,000,000원 | 2022.10.17 / 2022.10.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
점유개시일 2022.10.28 · 임차권등기 2024.11.25 · 배당요구 있음. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 함께 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 47,936,000원이지만, 임차인 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 회차 배당가정에서는 임차인에게 46,673,152원이 배당되고 나머지 53,326,848원을 매수인이 인수합니다. 즉 최저가가 감정가의 45%까지 내려왔다는 사실만으로 이 물건을 ‘4,793만원짜리 오피스텔’로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 47,936,000원 | 53,326,848원 | 감정가 45% |
| 4회 유찰 시 | 38,348,800원 | 62,741,478원 | 감정가 36% |
| 5회 유찰 시 | 30,679,040원 | 70,273,183원 | 감정가 29% |
회차가 내려갈수록 낙찰대금은 47,936,000원 → 38,348,800원 → 30,679,040원으로 낮아지지만, 임차보증금 인수액은 53,326,848원 → 62,741,478원 → 70,273,183원으로 반대로 커집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조이므로, 경제적 판단의 기준은 최저가가 아니라 보증금 100,000,000원을 중심으로 한 실질취득 부담이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,262,848원 |
| 1. 임차인 김윤수 보증금 | 100,000,000원 | 46,673,152원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 110,796,969원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정상 임차인 보증금 부족분은 53,326,848원으로 매수인 인수 대상입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 110,796,969원은 예상배당 0원으로 전액 미배당입니다. 매각물건명세서에 별도로 기재된 근로복지공단 최우선 임금채권 10,000,000원 때문에 실제 배당·인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 19층 건물의 18층 1812호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 금동 소재 문화전당역 남서측 인근으로, 주변은 각종 업무·상업시설과 편의시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다. 부지는 2차선 상당의 아스팔트포장도로 등에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,608.2㎡, 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김윤수 보증금 100,000,000원은 배당 전액변제가 되지 않으면 잔액 인수입니다. 현재 가정 인수액은 53,326,848원입니다.
- 선순위 임금채권 확인. 임차인보다 선순위인 근로복지공단 최우선 임금채권 10,000,000원의 실제 배당 순위·금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 3회 유찰로 최저가가 감정가 45%까지 내려왔지만, 추가 유찰 시 임차보증금 인수액은 오히려 증가합니다.
- 임차권 말소 여부. 배당 후에도 보증금 잔액이 남으면 임차권등기가 소멸하지 않을 수 있으므로 배당결과와 말소조건을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 가격을 직접 확인한 뒤 최저가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당순위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 45%”보다 중요한 숫자는 보증금 100,000,000원
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 47,936,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 100,000,000원입니다. 김윤수의 대항요건은 말소기준보다 앞서고, 배당되지 못한 보증금은 매수인이 이어받습니다. 현재 회차에서도 인수액이 53,326,848원이고, 추가 유찰 시 62,741,478원, 70,273,183원으로 증가합니다.
게다가 주택임차권자보다 선순위인 근로복지공단 최우선 임금채권 10,000,000원이 명시돼 있어 실제 임차인 배당액이 더 줄어들 가능성도 점검해야 합니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라 “최저가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 커지는 오피스텔”로 봐야 합니다. 실거래 시세를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 권리·배당 확인이 응찰 판단보다 먼저인 사건입니다.
