광주지방법원 2025타경8145. 문화전당역오펠리움 18층 1812호 오피스텔입니다. 감정가 107,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,349,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조가 훨씬 중요합니다. 김윤수는 임대차계약·주민등록·확정일자가 모두 2022.10.17이고, 점유개시는 2022.10.28입니다. 말소기준인 2025.04.22 광주광역시 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
현재 매각가 38,349,000원을 전제로 한 배당 추정에서는 집행비용 1,090,282원을 먼저 빼고, 김윤수에게 37,258,718원이 배당됩니다. 보증금 100,000,000원 중 남는 62,741,282원은 매수인 인수 추정액입니다. 따라서 낙찰가와 인수를 합친 부담은 101,090,282원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 이 유형은 실질취득액이 대체로 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 18층 1812호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사세호산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 38,349,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 110,796,969원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2025.04.22 광주광역시 압류입니다. 그 뒤의 한국주택금융공사 강제경매개시결정과 2026.01.02 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김윤수의 임차권등기는 2024.11.25 접수됐고, 주민등록과 확정일자는 2022.10.17, 점유개시는 2022.10.28입니다. 매각물건명세서도 대항력 있는 주택임차권등기로 명시하며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기가 소멸하지 않을 수 있다고 밝히고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.10.17 / 2022.10.17 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
김윤수는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가만으로는 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 배당 추정상 37,258,718원이 배당되고 62,741,282원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,090,282원 |
| 1. 임차인 김윤수 보증금 | 100,000,000원 | 37,258,718원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 110,796,969원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정 기준 한국주택금융공사 청구액 110,796,969원은 전액 미배당이고, 김윤수 보증금 부족분 62,741,282원이 매수인 인수로 계산됩니다. 별도로 명시된 근로복지공단 최우선 임금채권 10,000,000원과 실제 집행비용·조세 배당 순위 등에 따라 최종 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 38,349,000원 | 62,741,282원 | 101,090,282원 |
| 5회 유찰 시 | 30,679,200원 | 70,273,026원 | 100,952,226원 |
| 6회 유찰 시 | 24,543,360원 | 76,298,420원 | 100,841,780원 |
현재 38,349,000원이 30,679,200원, 다시 24,543,360원으로 내려가도 실질 부담은 각각 101,090,282원, 100,952,226원, 100,841,780원 수준입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커져 총액이 약 100,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 38,349,000원이 아니라 실질취득 부담입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문화전당역 남서측 인근이며, 주변은 각종 업무·상업시설과 편의시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 18층 1812호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 2차선 상당의 아스팔트포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준 최저가 38,349,000원에 인수 추정액 62,741,282원을 더한 101,090,282원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김윤수의 주민등록일자 2022.10.17, 점유개시 2022.10.28, 확정일자 2022.10.17 및 2024.11.25 임차권등기를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 선순위 임금채권 확인. 근로복지공단 최우선 임금채권 10,000,000원이 임차인보다 먼저 배당된다는 명세서 기재를 배당요구·채권계산서와 함께 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액 재계산. 집행비용과 선순위 채권의 실제 금액이 확정되면 임차인 배당액과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권자 미배당. 현재 시나리오상 한국주택금융공사 청구액 110,796,969원은 배당이 0원입니다.
맺으며 — “3천만원대 낙찰가”가 아니라 “1억원대 실질취득”
이 물건은 네 차례 유찰돼 최저매각가가 38,349,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 가격을 설명할 수 없습니다. 대항력 있는 김윤수의 보증금은 100,000,000원이고, 현재 배당 추정에서 62,741,282원이 매수인에게 남습니다. 그 결과 실질취득 부담은 101,090,282원입니다. 5회·6회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 계속 약 100,000,000원 수준을 유지합니다.
여기에 임차인보다 선순위로 배당받는 근로복지공단 최우선 임금채권 10,000,000원까지 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 본질은 “감정가 107,000,000원짜리를 38,349,000원에 산다”가 아니라, 대항력 임차보증금과 선순위 배당을 감안한 실질취득액을 얼마로 확정할 수 있느냐입니다. 표면가는 낮지만 인수구조는 무겁습니다. 유찰 횟수만 보고 접근하기보다 배당·인수액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
