255,928,000원
광주지방법원 2025타경32145. 전라남도 화순군 사평면 원리 155 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 저온창고 및 하역장, 화장실 등으로 이용 중이고, 토지는 748.0㎡로 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 창고부지입니다. 일괄매각이며 지상 제시외건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구도 매각에 포함됩니다.
가격은 감정가 457,014,200원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 255,928,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 ‘56%까지 떨어졌다’는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 있고 그 보증금이 확인되지 않아, 대항력이 최종 인정되고 미배당 보증금이 생길 경우 최저가 외 추가 인수금액이 발생할 가능성이 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32145 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 사평면 원리 155 · 전라남도 화순군 사평면 외남로 222 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 저온창고 및 하역장, 화장실 등 |
| 토지 | 748.0㎡ · 지목 답 · 현황 창고부지 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정효심 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 457,014,200원 / 255,928,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화순농업협동조합 / 270,003,184원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 지상 소재 제시외건물 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 전입은 별도
현재 권리분석의 기준은 2020.03.19 화순농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 324,000,000원이고 채무자는 정효심입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 2025타경32145 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.06.04 화순군 압류는 2021.11.22 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 미상이 핵심 변수
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정효심 | 2015.05.19 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 | 미상 확정일자 미상 | 승계 없음 | 보증금 미상 인수 가능액 미상 |
| 외유내강 주식회사,정정심 | 2023.06.20 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 | 보증금 미상 |
| 이광진 | 2023.10.19 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 | 보증금 미상 |
2023.06.20 및 2023.10.19 전입자는 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 정효심은 전입일 자체가 기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않은 상태이므로 실제 매수인 인수액과 실질취득액도 아직 확정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 2회 유찰, 그러나 시세 단정은 금지
현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 56%인 255,928,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 179,149,600원(감정가 39%), 4회 유찰 시 125,404,719원(감정가 27%)입니다. 하지만 동일 용도의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았고 선순위 전입자의 인수 가능액도 미상이므로, 어느 회차도 단순히 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 255,928,000원 | 251,545,008원 | 72,454,992원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 179,149,600원 | 175,841,506원 | 148,158,494원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 125,404,719원 | 122,849,053원 | 201,150,947원 |
④ 예상배당표 (매각가 255,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,382,992원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 화순농업협동조합 | 324,000,000원 | 251,545,008원 |
| 미배당 | - | 72,454,992원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 국세·지방세 압류 관련 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 정효심의 선순위 전입과 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 하므로, 이 표의 0원을 실제 인수액 확정값으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원동회관 남서측 인근으로, 주변은 농가주택·농경지·임야 등이 혼재한 지방도 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 저온창고 및 하역장, 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층건이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅·우레탄 발포·갈바늄 등, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 748.0㎡, 공부상 지목은 답이지만 현황은 창고부지입니다. 공시지가는 26,300원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역·폐수배출시설 설치제한지역에 포함되고 접도구역에 저촉됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 지상 소재 제시외건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 포함됩니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정효심의 법적 지위 확인. 2015.05.19 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액부터 계산. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남으면 최저가 외 인수금액이 발생하므로, 보증금 확인 전에는 입찰가 상한을 확정하기 어렵습니다.
- 후순위 전입 구분. 외유내강 주식회사,정정심과 이광진의 전입은 각각 2023.06.20, 2023.10.19로 말소기준 이후입니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 있었고 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구의 현황과 인도 범위를 대조해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·접도구역 저촉 등 규제와 공부상 답/현황 창고부지 차이를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 56%만 보고 응찰하지 말고, 동일하거나 유사한 저온창고·토지의 실제 거래가격과 임대·환금성을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인보다 먼저 볼 것은 선순위 전입”
이 사건의 등기상 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.03.19 화순농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 정효심의 전입은 2015.05.19로 말소기준보다 빠르고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 소유자·채무자와 동일한 이름이라는 점 때문에 관계인 또는 가장임차인 가능성이 있으나, 그것이 확인되기 전까지는 대항력과 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
현재 최저매각가는 255,928,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔지만, 실제 투자비용은 최저가 + 확인되는 인수금액입니다. 게다가 저온창고·토지 일괄매각이고 농림지역·농업진흥구역 등 이용규제가 있으며, 동일 용도의 실거래 비교값도 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 전입자의 실체와 보증금부터 확인해야 하는 물건입니다.
