광주지방법원 2025타경32145. 본건은 화순군 사평면 원리 155 일대의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 저온창고 및 하역장, 화장실 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층이며, 매각에는 지상 제시외건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 정효심이고, 현재 권리관계의 말소기준은 2020.03.19 화순농업협동조합 근저당권 324,000,000원입니다.
등기부상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 정효심은 2015.05.19 전입으로 조사돼 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·금액 미상으로 취급해야 하며, 매수인이 실제 부담할 금액도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32145 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 사평면 원리 155 · 도로명주소 전라남도 화순군 사평면 외남로 222 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 저온창고 및 하역장, 화장실 등 |
| 소유자 | 정효심 |
| 감정가 / 최저가 | 457,014,200원 / 204,743,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화순농업협동조합 / 270,003,184원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.19 근저당권 · 화순농업협동조합 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 지상 제시외건물 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
현재 등기상 핵심 권리는 2020.03.19 화순농업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.06.17 국민건강보험공단 압류, 2025.02.06 국 압류, 2025.02.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.06.04 화순군 압류는 2021.11.22 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 보증금이 확인되기 전까지 인수액은 ‘미상’
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정효심 | 2015.05.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 외유내강 주식회사,정정심 | 2023.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광진 | 2023.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
외유내강 주식회사,정정심과 이광진의 전입은 각각 2023.06.20, 2023.10.19로 말소기준권리보다 뒤입니다. 반면 정효심은 2015.05.19 전입으로 선순위입니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 확정하기 어렵습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 — 44.8%까지 내려왔어도 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
현재 최저매각가는 204,743,000원으로 감정가 457,014,200원의 44.8% 수준입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다.
또한 이 물건은 일반 주거용이 아니라 저온창고·하역장과 토지, 제시외건물, 기계·기구를 함께 매각하는 구조입니다. 토지는 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 창고부지이고, 농림지역·농업진흥구역·접도구역·공장설립승인지역·폐수배출시설 설치제한지역 등 이용규제가 겹칩니다. 가격 판단에는 이런 용도·규제와 함께 선순위 점유자의 잠재 인수액까지 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,666,402원 |
| 2. 근저당 · 화순농업협동조합 | 324,000,000원 | 201,076,598원 |
| 근저당 미배당 | 324,000,000원 | 122,923,402원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션은 집행비용 3,666,402원을 먼저 차감한 뒤 화순농업협동조합에 201,076,598원을 배당하는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 122,923,402원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있고, 임차인의 실제 보증금 및 최우선변제 관계도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 저온창고 및 하역장, 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 원동회관 남서측 인근으로 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지방도 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층건으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅·우레탄 발포·갈바늄 등 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘창고부지’입니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·접도구역·공장설립승인지역·폐수배출시설 설치제한지역에 포함되며, 도로구역·계획관리지역과도 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정효심 임대차 실체 확인. 2015.05.19 전입의 원인, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 정효심이 실제 대항 가능한 임차인이고 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 인수액을 합산해야 합니다. 현재 자료로는 그 금액을 확정할 수 없습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 지상 제시외건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 포함되므로 현존 여부와 사용 가능 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 농업진흥구역·접도구역·공장설립승인지역·폐수배출시설 설치제한지역 등 규제가 향후 사용·변경·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만 보지 말고, 동일 용도의 창고·토지 거래와 임대수익·처분 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 먼저 확인할 숫자는 보증금”
이 물건은 감정가 457,014,200원에서 3회 유찰돼 204,743,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만으로는 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 선순위 전입자 정효심의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 자체가 아직 미완성이기 때문입니다.
등기부 후순위 권리는 말소되는 구조지만, 저온창고·토지·기계기구라는 특수용도와 여러 토지이용규제, 3회 유찰 이력까지 함께 봐야 합니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 선순위 점유자의 임대차 실체와 보증금을 확정하고, 그 다음에야 낙찰가와 시세를 비교해야 합니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리확정이 우선입니다.
