43,400,000원
광주지방법원 2025타경32291. 나주 빛가람동 중흥에스-클래스메가티움1차 비동 3층 310호 오피스텔입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 3층 서향·복도식 호실입니다. 현재 소유자는 주식회사영웅문으로, 2022.05.14. 매매를 원인으로 2022.05.16. 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 80,000,000원의 처리입니다. 윤창준은 2021.02.01. 주민등록을 마쳤고 2024.01.31. 주택임차권등기를 했습니다. 등기상 대항력이 있는 임차권이므로 확약이 없다면 현재 최저가 43,400,000원에 낙찰돼도 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득액이 약 80,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.06.19. 제출된 확약서가 이 결과를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비310호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 12층 중 3층 · 서향 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사영웅문 (2022.05.14. 매매 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (8회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
과거 빛고을새마을금고의 채권최고액 39,000,000원 근저당은 2020.12.16. 이미 말소됐습니다. 이후 윤창준이 2021.02.01. 주민등록을 하고, 2024.01.31. 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.13. 주택도시보증공사를 채권자로 접수됐고, 경매로 소멸하는 권리입니다.
* 배당 시뮬레이션의 기계적 권리계산상 매수인 인수액은 80,000,000원으로 잡히지만, 2026.06.19. 확약서에 따라 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 윤창준 임차보증금에 관한 것으로, 다른 임차인이 있다면 별도로 판단해야 하나 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 윤창준 1명입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤창준 건물의 전부 · 주거 | 주민등록 2021.02.01 80,000,000원 | 원래 有 확약으로 포기 | HUG 주장 우선변제권만 주장 | 승계 주택도시보증공사 |
주택도시보증공사는 윤창준과 별도의 두 번째 임차인이 아니라 윤창준 임차보증금의 승계인입니다. 따라서 윤창준 보증금 80,000,000원과 주택도시보증공사의 청구를 서로 다른 두 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 최저가 43,400,000원, 확약 반영 실질취득도 43,400,000원
감정가는 62,000,000원이고 현재 최저매각가는 43,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 8회 유찰 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 43,400,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 전체적인 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,181,200원 |
| 임차인 윤창준 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 42,218,800원 |
| 미배당 | - | 37,781,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,181,200원을 제외한 42,218,800원이 주택도시보증공사에 배당되는 시뮬레이션이며 37,781,200원의 미배당이 남습니다. 원래 권리계산상 윤창준 보증금 80,000,000원은 매수인 인수로 분류되지만, 확약서에 따라 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 나주시 빛가람동 중흥에스-클래스메가티움1차 비동 내에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 상업시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과하며 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 오피스텔이지만 감정평가상 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 3층 310호, 서향·복도식이며 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 오피스텔 건부지로 이용 중이며 단지 서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다. 공시지가는 2,018,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19.자 확약서에서 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의한 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 범위 확인. 2024.01.31. 접수 제2446호 주택임차권이 보증금 전액 변제 없이도 매각으로 소멸한다는 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 윤창준과 주택도시보증공사를 별개의 임차인으로 계산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 윤창준 임차보증금의 승계인입니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 62,000,000원이나 최저가 43,400,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 유사 오피스텔의 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 권리 문제 때문인지, 가격·수요·환금성 때문인지 현장과 시장 자료로 구분해 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 주거용 이용 중이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “8천만원 인수형이었지만, 확약이 판을 바꿨다”
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 최저가가 43,400,000원인데 대항력 있는 임차보증금이 80,000,000원이기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 80,000,000원으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사가 윤창준 임차보증금의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 그 결과 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 최저가 기준 실질취득은 43,400,000원으로 봅니다.
다만 권리 해소와 가격 메리트는 별개입니다. 이 물건은 8회 유찰됐고 최신 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 결론은 권리 핵심위험은 확약으로 해소, 가격·환금성은 추가 검증입니다.
