대전지방법원 2025타경12158. 천안시 동남구 목천읍 ‘이스트블루’ 3층 307호, 전용 49.6343㎡ 아파트입니다. 건물은 2019년 3월 12일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 11층 건물이고, 해당 호실은 방 1개·욕실 1개· 주방 등의 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 조성현은 2019년 8월 7일 155,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 명의의 근저당권 119,350,000원이 설정됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 72,520,000원입니다. 확인된 임차인이나 별도의 매수인 인수금액이 없어 실질취득액도 72,520,000원으로 계산됩니다. 이는 최근 12개월 거래 평균 124,333,333원보다 51,813,333원 낮은 수준입니다. 가격만 보면 여유가 있지만, 최근 거래 평균이 이전 거래 구간보다 18.9% 하락했다는 점을 빼고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 288-1 이스트블루 3층 307호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 충절로 867 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.6343㎡ · 방1·욕실1·주방 등 · 지상 11층 중 3층 |
| 소유자 | 조성현 (2019.08.07. 거래가 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사(양도인 주식회사우리은행) / 104,403,413원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
권리분석의 기준은 2019년 8월 7일 설정된 우리은행 근저당권 119,350,000원입니다. 이후 설정된 블루앤시티 근저당권 46,500,000원은 2022년 4월 26일 이미 말소됐고, 한국투자저축은행 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
을구 1번 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권 105,000,000원은 말소기준일보다 앞선 2019년 4월 23일 설정됐지만, 2019년 8월 8일 해지를 원인으로 말소등기가 기재돼 있습니다. 따라서 등기 흐름만 보면 낙찰자가 이 근저당을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 있지만 시장은 하락 중
이스트블루는 2019년 3월 12일 준공된 64세대 단지입니다. 전용 48.71~49.63㎡ 거래 중 확인된 6건은 100,000,000원에서 155,000,000원 사이에 형성돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 48.76㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2025.05 | 49.63㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 49.63㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2022.05 | 48.71㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2022.01 | 49.63㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2021.11 | 49.63㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 124,333,333원 |
전체 6건 평균 138,833,333원에는 2021~2022년의 150,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 124,333,333원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해야 합니다. 실질취득 72,520,000원은 최근 12개월 평균의 58.3%이며 최신 거래보다도 27,480,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,360원 |
| 1. 천안공주낙농축산업협동조합 근저당 | 105,000,000원 | 70,814,640원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 119,350,000원 | 0원 |
| 3. 블루앤시티 근저당 | 46,500,000원 | 0원 |
| 4. 한국투자저축은행 가압류 | 33,716,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 304,566,007원 중 예상 배당액은 70,814,640원이며 미배당액은 233,751,367원입니다. 신청채권자의 청구액은 104,403,413원이나 현재 시뮬레이션에서는 배당액이 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 말소된 근저당이 배당 대상으로 계산된 불일치가 있어 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 233,751,367원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 255,115,759원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 35,534,800원 | 34,495,174원 | 270,070,833원 | 0원 |
각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 인수형 물건과 달리, 이 물건은 유찰될수록 실질취득액도 함께 낮아집니다. 다만 이미 최근 12개월 평균의 58.3%까지 내려온 상태이므로, 추가 유찰 가능성만 기대하기보다 점유·관리상태와 실제 거래수요를 함께 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남교육청 평생교육원 북동측 인근에 있으며, 주위는 간선도로 후면의 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지 지상·지하주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 3층이며, 2019년 3월 12일 사용승인됐습니다. 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 유사 부정형 토지를 공동주택부지로 이용하며, 남동측 폭 8~10m 포장 도시계획도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 규모. 총 64세대로 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 전입세대·외국인체류·현장 점유자를 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 을구 1번 근저당 말소기재와 예상배당표의 70,814,640원 배당이 서로 충돌합니다. 매각물건명세서·등기부·배당요구내역을 함께 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.9%이므로 2021~2022년의 150,000,000원대 거래를 목표 매도가로 그대로 적용하지 마세요.
- 환금성 검토. 64세대 단지, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%를 감안해 장기 보유와 재매각 기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 전용 49.6343㎡의 방1 구조로 조사됐습니다. 실제 내부 상태·수리비·누수·설비 작동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용 변동 가능성을 관리주체와 법원 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 서류 한 줄을 넘기면 안 된다”
이 물건의 강점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 실질취득액이 72,520,000원으로 고정됩니다. 최근 12개월 평균 124,333,333원의 58.3%이고 최신 거래 100,000,000원보다도 낮아, 최근 시세를 기준으로 가격 완충폭이 있습니다.
하지만 가격만으로 높은 등급을 줄 수는 없습니다. 최근 거래 흐름은 18.9% 하락했고, 단지는 64세대에 불과하며 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 무엇보다 2019년 8월 8일 말소된 것으로 기재된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권이 예상배당표에서는 70,814,640원을 받는 것으로 계산돼 있습니다. 권리상 인수 0원이라는 결론은 유지되지만, 실제 배당순위와 경매 진행의 전제가 맞는지는 원본 서류로 반드시 확인해야 합니다.
가격은 합격권, 시장은 보수적으로, 서류는 재확인. 이 세 가지를 동시에 지켜야 하는 물건입니다.