광주지방법원 2025타경32673. 나주시 빛가람동 에듀캐슬아파트 103동 7층 702호, 전유면적 84.96㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 최인수이고 2021.05.31 소유권을 취득하면서 등기부에 거래가액 215,000,000원이 기록돼 있습니다. 이 사건에서 중요한 것은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권과 임차 관련 점유입니다.
등기부상 과거 나주신용협동조합 근저당 182,000,000원은 2021.05.31 말소됐고, 하나은행 근저당 132,000,000원도 2022.05.02 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.05.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 임영환의 주민등록·점유는 2022.04.29, 임차권등기는 2024.05.22로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기가 소멸되지 않을 수 있음을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 850 에듀캐슬아파트 제103동 제7층 제702호 · 도로명 전라남도 나주시 그린로 276 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유 84.96㎡ · 15층 공동주택 중 7층 · 계단식 · 남서향 |
| 소유자 | 최인수 · 2021.05.31 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 33,619,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,984,171원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
2025.05.01 경매개시결정보다 앞선 임영환의 임차관계가 핵심입니다. 임대차계약일은 2022.04.03, 확정일자는 2022.04.04, 주민등록 및 점유개시는 2022.04.29, 임차권등기는 2024.05.22이며 보증금은 220,000,000원입니다. 배당요구도 2024.05.22에 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조지만, 현재 최저가에서는 배당만으로 전액 회수되지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 임영환 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 / 2022.04.04 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 미배당 인수 |
| 정찬희 | 알 수 없음 | 2025.03.25 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
임영환은 보증금·확정일자·전입 및 임차권등기가 확인돼 있고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 반면 정찬희는 2025.03.25 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 정찬희를 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보아 보증금과 점유 원인을 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,142원 |
| 1. 임차인 임영환 보증금 | 220,000,000원 | 32,613,858원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 228,984,171원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 임영환 보증금 부족분 187,386,142원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 228,984,171원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 33,619,000원 | 187,386,142원 | 221,005,142원 |
| 9회 유찰 시 | 26,895,200원 | 193,988,914원 | 220,884,114원 |
| 10회 유찰 시 | 21,516,160원 | 199,271,131원 | 220,787,291원 |
회차가 더 내려가도 매각가 감소분만큼 임영환 보증금의 미배당액이 커집니다. 그래서 8회 유찰 현재 실질취득 221,005,142원, 9회 유찰 시 220,884,114원, 10회 유찰 시 220,787,291원으로 경제적 부담이 약 220,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매의 전형적인 특징입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 2014년 2월 사용승인된 15층 공동주택 내 7층 702호이며, 전유면적 84.96㎡·계단식·남서향 아파트입니다.
- 입지. 빛가람파출소 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·관공서·학교 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조·철골조경사지붕이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 절대보호구역·상대보호구역 등 규제가 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 33,619,000원이 아니라 인수액까지 합친 221,005,142원을 경제적 부담의 기준으로 봐야 합니다.
- 임영환 임차권 원본 확인. 보증금 220,000,000원, 전입 2022.04.29, 확정일자 2022.04.04, 임차권등기 2024.05.22 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 정찬희 보증금·점유원인 확인. 2025.03.25 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 인수 범위를 확정할 수 없습니다.
- 확약서와 불허 결정 대조. 2026.06.19 주택도시보증공사의 대항력 포기 취지 확약서와 매각조건변경신청 불허의 법적 효과를 매각물건명세서 원본 기준으로 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 1,005,142원 및 임영환 배당 32,613,858원을 전제로 하며, 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “8회 유찰”보다 중요한 것은 220,000,000원 보증금
이 사건은 감정가 229,000,000원짜리 아파트가 8회 유찰돼 최저가 33,619,000원까지 내려온 모습만 보면 파격적으로 낮아 보입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 달라집니다. 임영환의 보증금 220,000,000원 가운데 현재 예상배당 32,613,858원을 제외한 187,386,142원이 매수인 인수로 계산되고, 현재 실질취득은 221,005,142원입니다. 9회·10회 유찰로 가도 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 220,000,000원 수준에 머뭅니다.
여기에 2025.03.25 전입한 정찬희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 위험까지 남습니다. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 취지 확약서 역시 매각조건변경신청이 불허된 상태이므로, 현재 자료만으로 임영환 인수액을 0원으로 처리할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싼 경매가 아니라, 선순위 임차보증금과 미상 점유 위험을 먼저 해소해야 하는 고난도 인수형 물건으로 보는 것이 타당합니다.