42,023,000원
광주지방법원 2025타경32673. 나주시 빛가람동 에듀캐슬아파트 103동 702호, 전유면적 84.96㎡·15층 공동주택 내 7층 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 229,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 42,023,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰대금만 보고 접근하면 안 되는 대항력 인수형입니다. 임영환은 2022.04.29 주민등록·점유를 시작했고, 2022.04.04 확정일자를 갖춘 뒤 2024.05.22 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.05.01 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 42,023,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,156,414원을 제외한 40,866,586원이 임영환에게 배당되고, 남는 179,133,414원은 매수인 부담입니다. 낙찰대금과 인수액을 합하면 현재 계산상 221,156,414원입니다. 유찰로 낙찰대금이 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 약 220,000,000원 부근에서 고정됩니다. 그래서 이 물건의 가격 메리트는 최저가 42,023,000원이 아니라 약 220,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 850 에듀캐슬아파트 제103동 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 제103동 7층 702호 · 남서향 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최인수 · 2021.05.10 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 42,023,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,984,171원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권 보증금 인수
과거 나주신용협동조합 근저당, 하나은행 근저당, 최개동의 소유권이전청구권가등기, 화성시 압류와 2024년 강제경매개시결정은 모두 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2024.05.22 접수된 임영환의 주택임차권등기와 2025.05.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임영환의 임차권은 현재 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기가 소멸되지 않을 수 있다고 명시돼 있습니다.
| 관련자 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임영환 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 | 220,000,000원 | 2022.04.04 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
| 정찬희 사용관계 알 수 없음 | 2025.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수위험 미상 |
확인된 점유·임차 관련 인원은 임영환과 정찬희 2명입니다. 정찬희는 2025.03.25 전입으로 2025.05.01 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 임영환의 확정된 인수액과 별개로 추가 인수 위험이 남는지 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가 21.2%만 보면 판단이 뒤집힌다
에듀캐슬아파트는 602세대, 2014.02.13 사용승인 단지입니다. 동일 전용 84.96㎡의 최근 12건 거래는 2025.12부터 2026.03 사이에 이뤄졌고, 최근 12개월 평균은 198,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.03 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 207,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 192,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 7 | 192,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 194,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 1 | 195,500,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 198,125,000원 |
최저가 42,023,000원은 최근 12개월 평균의 21.2%에 불과합니다. 하지만 이 비율로 “시세보다 78.8% 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 임영환의 대항력 있는 보증금 인수를 반영하면 실질취득 기준은 약 220,000,000원으로 바뀝니다. 이는 최근 12개월 평균 198,125,000원의 111.0%, 최신 거래 210,000,000원의 104.8% 수준입니다. 즉 권리 인수를 포함한 실제 경제적 부담은 최근 시세보다 오히려 높습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.7회이고, 현재 자료상 낙찰률은 0.0%입니다. 이 사건 역시 이미 7회 유찰됐습니다. 반복 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 일반적인 물건과 달리, 이 사건은 선순위 임차보증금 인수 때문에 유찰 횟수만으로 가격 매력이 커지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,414원 |
| 1. 임차인 임영환 보증금 | 220,000,000원 | 40,866,586원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,984,171원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임영환 보증금 중 40,866,586원이 배당되고 179,133,414원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 228,984,171원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람파출소 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·관공서·학교 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.02.13 사용승인된 공동주택으로, 본건은 15층 건물 내 7층 702호·전용 84.96㎡·남서향입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며, 공시지가는 828,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 시장성. 602세대 단지이며 동일 전용 84.96㎡ 최근 거래 12건의 가격 범위는 185,000,000원~210,000,000원, 평균은 198,125,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 42,023,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 약 220,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임영환 인수액 확인. 현재 배당 추정상 179,133,414원이 매수인 인수이며, 보증금 전액 변제 여부와 임차권 소멸 여부를 원본 명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 확약서 효력 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.19 대항력 포기 취지 확약서 관련 매각조건변경신청은 불허됐으므로, 이를 근거로 임영환 인수를 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
- 정찬희 권리 확인. 2025.03.25 전입은 말소기준 2025.05.01보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 인수 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수에 현혹되지 않기. 7회 유찰됐어도 낙찰가 하락만큼 임영환 미배당 보증금이 커져 실질취득액은 약 220,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “42,023,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 42,023,000원입니다. 감정가 229,000,000원의 18.35%까지 떨어졌다는 사실만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 임영환의 대항력 있는 보증금 220,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 잔액을 매수인이 떠안습니다. 현재 회차 기준 인수 예상액은 179,133,414원이고, 낙찰대금까지 합친 실질취득은 221,156,414원입니다.
가격 비교의 기준을 약 220,000,000원으로 바로잡으면 결론도 달라집니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 198,125,000원, 최신 거래는 210,000,000원으로 실질취득액이 모두 더 높습니다. 여기에 정찬희의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 추가 인수 여부가 미상이고, 이미 7회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 인수 보증금을 포함한 총부담을 먼저 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다.