광주지방법원 2025타경32711. 나주시 빛가람동 205-1 제1동 1층 124호로, 공부상 용도는 일반음식점이며 현재는 공실입니다. 소유권은 김숙자·이희숙이 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 2015년 4월 20일 매매를 원인으로 2015년 5월 14일 소유권이전이 접수됐습니다. 당시 거래가액은 391,170,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2015년 5월 14일 접수된 광주원예농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025년 5월 7일의 임의경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32711 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 205-1 제1동 제1층 제124호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 2015.04.20 사용승인 · 일반철골구조 데크플레이트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제124호 |
| 소유자 | 김숙자 2분의 1 · 이희숙 2분의 1 |
| 취득 | 2015.04.20 매매 · 2015.05.14 소유권이전 접수 · 거래가액 391,170,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 86,247,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원예농업협동조합 / 206,907,946원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2015년 4월 23일 설정된 광주원예농업협동조합 근저당권 2건은 2015년 5월 14일 일부해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 현재 소유자들에게 소유권이전이 접수되고, 이어 김숙자를 채무자로 하는 채권최고액 360,000,000원의 새 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 6회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 376,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 86,247,000원입니다. 감정가 대비 비율은 22.94%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 68,997,600원(감정가 18.35%), 8회 유찰 시 55,198,080원(감정가 14.68%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 일반음식점 용도의 공실 근린시설이 6회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 수요·환금성을 보수적으로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,952,446원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 광주원예농업협동조합 | 360,000,000원 | 84,294,554원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 86,247,000원을 매각가로 가정하면 근저당권자에게 84,294,554원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 275,705,446원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 동측에 위치하며, 주변은 각종 규모의 근린생활시설·공공기관·아파트가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이고 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로·주차. 북측 왕복 4차선, 서측·남측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있으며 단지 내 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,149.2㎡, 공시지가 1,265,000원/㎡, 지목은 주차장이고 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 감정가 대비 22.94%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 비교 실거래가가 없습니다.
- 공실 원인 확인. 공부상 일반음식점인데 현재 공실입니다. 실제 영업수요와 임대 가능성 확인이 핵심입니다.
- 점유 재확인. 현황은 공실이지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2015.05.14 말소기준 근저당과 2025.05.07 경매개시결정의 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 재확인하세요.
- 배당 변동요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 환금성 검토. 6회 유찰된 근린시설이므로 낙찰가 자체보다 향후 임대·재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 5월 14일 광주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 환금성에 있습니다. 공부상 일반음식점인 공실 근린시설이 6회 유찰돼 86,247,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없기 때문에 이를 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·수요·공실 리스크는 별도 검증. 이 물건은 낮아진 최저가보다 그 가격에 다시 팔거나 임대할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
