광주지방법원 2025타경32711. 나주시 빛가람동 205-1 제1동 1층 124호 근린시설입니다. 공부상 용도는 일반음식점이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 김숙자·이희숙이 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 2015년 5월 14일 소유권이전 당시 거래가액은 391,170,000원입니다. 같은 날 김숙자를 채무자로 한 광주원예농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 말소기준권리입니다.
경매는 광주원예농업협동조합이 신청했고 청구액은 206,907,946원입니다. 감정가 376,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 68,998,000원, 감정가의 18.35% 수준입니다. 그러나 근린시설은 아파트와 달리 감정가 대비 낙폭 자체가 곧바로 시세 대비 할인폭을 의미하지 않습니다. 특히 이 물건은 현황 공실이고 반복 유찰된 만큼, 가격보다 임대수요와 재매각 가능성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32711 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 205-1 제1동 제1층 제124호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김숙자 2분의 1 · 이희숙 2분의 1 |
| 소유권 이전 거래가액 | 391,170,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 68,998,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원예농업협동조합 / 206,907,946원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 경매, 인수 0원
2015년 4월 23일 설정됐던 광주원예농업협동조합 근저당 2건은 2015년 5월 14일 일부해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남은 말소기준은 같은 날 설정된 을구 4번 근저당권으로, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이후 2025년 5월 7일 광주원예농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 기준근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 해석 — 18.35%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 68,998,000원으로 감정가 376,000,000원의 18.35%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 일반음식점 용도의 근린시설이고 현황 공실입니다. 또한 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 시장에서 감정가 수준뿐 아니라 여러 차례 낮아진 가격에서도 매수 수요가 성립하지 않았다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,641,964원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 360,000,000원 | 67,356,036원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권자에게 67,356,036원이 배당되고 미배당액은 292,643,964원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 68,998,000원 | 67,356,036원 | 292,643,964원 |
| 8회 유찰 시 | 55,198,400원 | 53,804,829원 | 306,195,171원 |
| 9회 유찰 시 | 44,158,720원 | 42,963,863원 | 317,036,137원 |
신청채권자의 청구액은 206,907,946원이고 현재 회차 예상배당은 67,356,036원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 8회 유찰 시 예상배당은 53,804,829원, 9회 유찰 시 42,963,863원으로 더 줄어듭니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동 행정복지센터 동측에 위치하며, 각종 규모의 근린생활시설·공공기관·아파트가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 용도에 따른 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 2015년 4월 20일 사용승인된 일반철골구조 데크플레이트지붕 지상 3층 건물의 제1층 제124호입니다.
- 도로·주차. 북측 왕복 4차선, 서측·남측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있고 단지 내 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 공시지가는 1,265,000원/㎡, 토지면적은 3,149.2㎡이고 평지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 7회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 18.35%까지 낮아졌다는 사실보다 왜 이 가격까지도 반복 유찰됐는지 상권·공실·임대수요를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 공부상 일반음식점이고 현황 공실입니다. 내부 상태와 즉시 영업·임대 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 있는지 원본 서류와 현장을 대조해야 합니다.
- 수익성 검증. 근린시설은 최저가 자체보다 예상 임대료·공실기간·관리비와 향후 매각 가능성이 투자수익을 좌우합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 을구 4번 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부, 당해세·최우선변제 가능성을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “18.35%라는 숫자보다 7회 유찰의 이유”
권리구조만 보면 기준근저당 이후 경매이고 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원이라 비교적 단순합니다. 그러나 투자판단의 핵심은 권리가 아니라 환금성입니다. 일반음식점 용도의 근린시설이 현황 공실이고, 감정가 376,000,000원에서 7회 유찰되어 68,998,000원까지 내려왔습니다. 이 낙폭을 곧바로 “싸다”로 읽기보다, 반복 유찰이 보여주는 실제 수요 부족을 먼저 해석해야 합니다. 권리는 정리되지만 가격의 적정성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
