광주지방법원 2025타경32755. 광주 서구 화정동 746-15의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 205,411,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,117,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 23% 수준이지만 권리구조는 정반대입니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2025.05.13. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 전입과 임차권을 가진 임차인들이 존재해 매각으로 정리되지 않는 보증금 인수 위험이 큽니다.
특히 장민석은 2022.04.15. 전입·점유, 2022.03.30. 확정일자를 갖고 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가 47,117,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,248,106원을 뺀 45,868,894원만 배당되어 84,131,106원이 남습니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기가 소멸되지 않을 수 있다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 746-15 · 광주광역시 서구 월드컵4강로158번길 17-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 107.7㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 최성길 (2024.04.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 205,411,000원 / 47,117,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장민석 / 144,510,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차가 핵심
1982년 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 승계된 뒤 2005.09.30. 해지로 이미 말소됐고, 2022년 김경진 전세권 역시 2024.12.20. 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2025.05.13. 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 임차관계입니다. 장민석의 주택임차권등기는 배당 부족분을 매수인이 인수하며, 유다은도 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 자료입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확인된 인수만 1.74억
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장민석 | 건물1층 전부 · 2022.04.15 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 84,131,106원 인수 |
| 유다은 | 2층전체 · 2024.12.20 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 90,000,000원 인수 |
| 배재윤 | 2025.01.31 · 사용관계 알 수 없음 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 추가 위험 |
장민석은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 회차에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 유다은은 보증금 90,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 배재윤은 전입일이 2025.01.31.로 강제경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 ‘대항력 有’로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,248,106원 |
| 1. 임차인 장민석 보증금 | 130,000,000원 | 45,868,894원 |
| 인수 · 임차인 유다은 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 장민석 | 144,510,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장민석 보증금 130,000,000원 중 45,868,894원만 배당되어 84,131,106원이 남고, 유다은 보증금 90,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 확인된 매수인 인수 합계는 174,131,106원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 47,117,000원 | 174,131,106원 | 45,868,894원 |
| 7회 유찰 시 | 37,693,600원 | 183,384,885원 | 36,615,115원 |
| 8회 유찰 시 | 30,154,880원 | 190,787,908원 | 29,212,092원 |
현재 회차에서 이미 확인된 실질취득은 221,248,106원입니다. 7회·8회로 더 유찰되면 낙찰가 자체는 내려가지만, 장민석에게 배당되는 금액이 줄면서 매수인이 떠안을 미배당액이 그만큼 커집니다. 따라서 이 사건은 최저매각가 할인율을 투자 메리트로 해석하면 안 되는 대표적인 대항력 인수형입니다. 배재윤 관련 금액까지 확인되면 부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주화정초등학교 북측 인근으로 단독주택·다가구주택·점포 등이 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 107.7㎡ 대지, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 광주카톨릭대학교 및 광주화정초등학교 상대보호구역, 전통상업보존구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 604,700원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 47,117,000원만 보지 말고 현재 확인된 실질취득 221,248,106원 이상을 기준으로 판단해야 합니다.
- 장민석 미배당 확인. 보증금 130,000,000원 가운데 현재 회차 기준 84,131,106원이 매수인 인수로 남습니다.
- 유다은 보증금. 대항력 있는 보증금 90,000,000원 전액이 현재 계산상 매수인 인수입니다.
- 배재윤 확인 필수. 전입일은 2025.01.31.이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
- 장민석 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자의 이름이 동일하므로 계약·송금·채권 발생 관계를 대조해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부 면적과 실제 면적, 공부상 구조와 현황 구조가 다르며 제시외건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,711만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 6회 유찰도, 감정가 대비 23%까지 내려온 최저가도 아닙니다. 장민석의 미배당 보증금 84,131,106원과 유다은 보증금 90,000,000원이 확인된 인수액으로 남아 있어 현재 회차의 실질취득은 221,248,106원 이상입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 장민석의 미배당 인수액이 커지는 구조여서 총부담은 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 배재윤의 보증금·확정일자까지 미상입니다. 낙찰가는 낮지만 권리부담은 무겁고, 실질취득은 감정가를 넘어선다. 이 사건은 최저가가 아니라 인수보증금을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
