광주지방법원 2025타경32755. 광주 서구 화정동 746-15의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 토지는 107.7㎡입니다. 숫자만 보면 감정가 205,411,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 37,694,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율보다 선순위 임차보증금 인수를 먼저 계산해야 합니다.
말소기준은 2025.05.13. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 장민석은 2022.04.15. 주민등록·점유를 갖추고 2022.03.30. 확정일자를 받은 뒤, 2024.05.02. 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각대금에서 전액을 돌려받지 못하면 부족액을 매수인이 인수합니다. 여기에 2층 전체의 유다은 보증금 90,000,000원도 배당표상 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 746-15 · 광주광역시 서구 월드컵4강로158번길 17-5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 최성길 (2024.04.09. 소유권이전) |
| 토지 | 대 107.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 604,700원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 205,411,000원 / 37,694,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장민석 / 144,510,130원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부의 과거 한국주택은행 근저당은 2005.09.30. 해지로 이미 말소됐고, 김경진의 전세금 120,000,000원 전세권도 2024.12.20. 말소됐습니다. 현재 핵심은 을구 4번 장민석 주택임차권입니다. 이 임차권은 2024.05.02. 등기돼 2025.05.13. 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기가 소멸되지 않을 수 있다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 따로 봐야 한다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장민석 | 건물 1층 전부 | 2022.04.15 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2022.03.30 | 93,384,492원 인수 |
| 유다은 | 2층 전체 | 2024.12.20 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 90,000,000원 인수 |
| 배재윤 | 확인 필요 | 2025.01.31 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 가능성 |
장민석은 임대차계약일 2022.03.30., 주민등록·점유개시 2022.04.15., 확정일자 2022.03.30.으로 확인되고 배당요구도 했습니다. 유다은 역시 말소기준보다 앞선 2024.12.20. 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐으며, 배당표는 보증금 90,000,000원을 전액 매수인 인수로 처리합니다.
반면 배재윤은 2025.01.31. 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 배재윤의 보증금은 현재 정량 인수액 183,384,492원에 포함되지 않아, 실제 매수인 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 실질취득가 — 37,694,000원이 아니라 최소 221,078,492원
현재 회차에서 낙찰가로 지출하는 금액은 37,694,000원이지만, 그것이 매수인의 총 취득부담은 아닙니다. 장민석 미배당 보증금 93,384,492원과 유다은 보증금 90,000,000원을 인수하면 정량 인수액은 183,384,492원입니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득은 37,694,000원 + 183,384,492원 = 221,078,492원입니다.
| 회차 | 매각가 | 정량 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 37,694,000원 | 183,384,492원 | 221,078,492원 |
| 8회 유찰 시 | 30,155,200원 | 190,787,594원 | 220,942,794원 |
| 9회 유찰 시 | 24,124,160원 | 196,710,075원 | 220,834,235원 |
낙찰가가 더 내려가더라도 장민석에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커지므로, 실질취득액은 약 2.21억원 부근에서 거의 고정됩니다. 이것이 대항력 인수형 경매의 핵심 구조입니다. 현재 최소 실질취득 221,078,492원은 감정가 205,411,000원보다 15,667,492원 높습니다. 여기에 배재윤의 미상 보증금이 추가될 가능성도 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,078,492원 |
| 1. 임차인 장민석 보증금 | 130,000,000원 | 36,615,508원 |
| 인수 · 임차인 유다은 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 장민석 | 144,510,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장민석 보증금은 36,615,508원 배당 후 93,384,492원이 남는 것으로 계산됐고, 유다은 보증금 90,000,000원은 전액 인수로 반영됐습니다. 정량 인수 합계는 183,384,492원입니다. 배재윤의 보증금은 확인되지 않아 이 계산에 포함되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 체크 — 공부와 현황 차이 확인 필수
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주화정초등학교 북측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다가구주택·점포 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 107.7㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역과 전통상업보존구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물 면적 차이. 공부상 1층 54.09㎡·2층 30.39㎡이나 현황은 1층 66.3㎡·2층 56.5㎡로 조사됐습니다.
- 구조 차이. 공부상 시멘벽돌조 스라브즙이나 현황은 시멘트벽돌 및 판넬조, 슬래브 및 판넬지붕으로 조사됐습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외건물이 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장민석 임차권 원본 대조. 보증금 130,000,000원, 전입·점유 2022.04.15., 확정일자 2022.03.30. 및 배당요구 내용을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 유다은 인수 확인. 배당표상 90,000,000원 전액 인수이므로 최저가와 별개의 취득비용으로 계산해야 합니다.
- 배재윤 확인이 핵심. 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 추가 인수금액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 장민석의 지위 중첩 확인. 임차권자와 경매 채권자의 이름이 동일하므로 임대차와 신청채권의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 공부 면적과 현황 면적, 구조·지붕에 차이가 있고 제시외건물이 포함돼 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 착시 경계. 7회 유찰된 최저가만 보지 말고 매수인 인수액을 합산한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다
이 사건의 핵심은 감정가 2.05억원짜리 주택이 3,769만원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 현재 배당 구조대로라면 장민석의 미배당 보증금 93,384,492원과 유다은 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수합니다. 결국 현재 회차에서 확인되는 실질취득은 최소 221,078,492원입니다.
8회·9회 유찰 시뮬레이션에서도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질취득은 220,942,794원, 220,834,235원 수준입니다. 즉 유찰이 더 진행된다고 총부담이 함께 크게 떨어지는 구조가 아닙니다. 여기에 배재윤의 보증금 미상 위험, 7회 유찰, 공부와 현황의 면적·구조 차이까지 남아 있습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총취득비용과 미확정 임차보증금을 확인한 뒤 판단해야 하는 고위험형입니다.
