81,108,000원
광주지방법원 2025타경32895. 광주 서구 치평동 ‘지구빌딩’ 제6층 제601호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(사무실), 전유면적은 201.06㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사대신경매이며, 2023년 광주비아농업협동조합이 채권최고액 345,600,000원의 근저당권을 설정했고 이 권리가 현 경매의 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 광주비아농업협동조합 근저당 48,000,000원, 이우선 근저당 32,000,000원, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 조사된 점유·임차 관련 항목 중 주식회사 대신건설케이,김봉수의 전입일은 2023.06.07로 말소기준인 2023.06.23보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다. 이 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 소멸하지 않는 범위가 확인된다면 낙찰자의 실질취득비용은 최저가 81,108,000원보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32895 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1222-2 제6층 제601호 · 도로명 광주광역시 서구 시청로60번길 21-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제6층 제601호 · 근린생활시설(사무실) · 전유면적 201.06㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조 · 지하1층~지상7층 · 2002.01.29 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사대신경매 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 81,108,000원 (7회 유찰 · 18.35%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주비아농업협동조합 / 329,670,231원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2023.06.23 을구 12번 광주비아농업협동조합 근저당권 345,600,000원입니다. 이후 을구 16번 근저당권 48,000,000원, 을구 17번 이우선 근저당권 32,000,000원, 국민건강보험공단 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 놓고 보면 매수인에게 남는 후순위 권리는 없습니다.
임차인·점유관계
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대신건설케이,김봉수 | 2023.06.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김동민 | 2024.02.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍신석 | 2024.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김봉수 | 2024.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김동민·홍신석·김봉수의 전입은 모두 2023.06.23 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 홍신석은 2025.08.05 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부와 금액은 확정할 수 없습니다. 반면 2023.06.07 전입 항목은 말소기준보다 앞서 있어 별도 확인이 필요합니다.
② 가격·유찰 구조 — 18.35%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 81,108,000원으로 감정가 442,000,000원의 18.35%입니다. 그러나 이 물건은 이미 7회 유찰된 근린생활시설(사무실)입니다. 현재 확인 가능한 가격 기준만으로는 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 수 없으므로, 감정가 대비 할인폭만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 18.35% | 81,108,000원 | 79,248,056원 | 346,351,944원 |
| 8회 유찰 시 | 14.68% | 64,886,400원 | 63,318,445원 | 362,281,555원 |
| 9회 유찰 시 | 11.74% | 51,909,120원 | 50,574,756원 | 375,025,244원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,108,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,859,944원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 345,600,000원 | 79,248,056원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 이우선 | 32,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 425,600,000원 중 예상배당은 79,248,056원, 미배당은 346,351,944원입니다. 신청채권자 청구액 329,670,231원도 전액 충족되지 않습니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 2023.06.07 전입 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 인수위험까지 0원이라고 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 ‘광주가정법원’ 남동측 인근. 각종 숙박시설·음식점·근린생활시설이 혼재하는 성숙한 상업지대입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설(사무실)이며 전유면적은 201.06㎡입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 왕복2차선 포장도로, 서측으로 폭 약 10m 내외의 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 소로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 531.8㎡, 지목 대, 공시지가 3,955,000원/㎡, 평지·세로장방·중로한면 조건입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 실체 확인. 2023.06.07 전입의 임대차계약 존재 여부, 실제 점유자, 보증금, 확정일자와 현재 점유상태를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 선순위 점유자의 보증금 중 매수인이 부담할 금액이 확인되면 최저가에 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 김동민·홍신석·김봉수는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 명도 대상과 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 18.35%만 보고 저가라고 판단하지 말고 사무실 수요, 공실 가능성, 내부 상태와 재매각성을 별도로 검토해야 합니다.
- 상업용 관리비·체납 확인. 관리주체에 공용부분 관리비 체납 여부와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “18.35%”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 442,000,000원짜리 물건이 7회 유찰돼 81,108,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 “싸다”가 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 말소기준보다 앞선 2023.06.07 전입 점유자의 보증금이 미상이기 때문입니다. 이 점유자가 실제 대항력을 갖는 임차인이고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자의 비용은 최저가보다 커집니다.
게다가 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 중심상업지역의 근린생활시설(사무실)이고 이미 7회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 18.35%라는 할인율에 점수를 주기보다, 선순위 임대차의 실체·보증금과 사무실의 실제 시장성을 먼저 확인해야 합니다. 등기 정리는 가능하지만, 인수금액과 가격 메리트가 확정되지 않은 고위험 확인형 물건입니다.
