광주지방법원 2025타경32895. 광주 서구 치평동 ‘지구빌딩’ 제6층 제601호로, 감정평가상 전유면적 201.06㎡의 근린생활시설(사무실)입니다. 현 소유자는 주식회사대신경매이며, 2019.06.18 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.06.23 설정된 광주비아농업협동조합 근저당권 345,600,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 광주비아농업협동조합의 추가 근저당, 이우선 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기권리만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 점유 관련 자료 중 주식회사 대신건설케이,김봉수의 전입일이 2023.06.07로, 말소기준권리 2023.06.23보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 반대로 인수 0원으로 정리하는 것도 위험합니다. 이 점이 6회 유찰과 감정가 23%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32895 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1222-2 제6층 제601호 · 광주광역시 서구 시청로60번길 21-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 / 근린생활시설(사무실) · 전유면적 201.06㎡ · 지하1층~지상7층 중 제6층 일부 |
| 건물 | 2002.01.29 사용승인 · 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조 · 기타지붕(곡면유리) |
| 소유자 | 주식회사대신경매 (2019.06.18 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 101,385,000원 (6회 유찰 · 감정가 23%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주비아농업협동조합 / 329,670,231원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유 승계는 미상
말소기준은 2023.06.23 광주비아농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2024.07.19 광주비아농업협동조합 근저당 48,000,000원, 2025.02.21 이우선 근저당 32,000,000원, 2025.03.14 국민건강보험공단 압류와 2025.05.26 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 권리 자체는 비교적 명확합니다.
② 점유·임차 관계 — 선순위 가능 1건을 먼저 확인
| 성명·명칭 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동민 | 2024.02.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김봉수 | 2024.09.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 대신건설케이,김봉수 | 2023.06.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·금액 미상 |
| 홍신석 | 2024.09.26 | 미상 | 미상 | 2025.08.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김동민·김봉수·홍신석은 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 2023.06.07 전입 기재는 순서가 반대입니다. 이 건은 보증금이 확인되기 전까지 ‘인수 0원’ 물건으로 취급하면 안 됩니다.
③ 6회 유찰 — 가격은 크게 내려왔지만 위험도 같이 남았다
현재 최저매각가는 101,385,000원으로 감정가 442,000,000원의 23% 수준이며 이미 6회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 81,108,000원, 8회 유찰 시 64,886,400원입니다. 그러나 낙찰가가 더 내려가더라도 선순위 가능 점유자의 보증금 승계액이 확인되지 않는 한 실질취득액이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,385,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,219,390원 |
| 1. 을구 12 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 345,600,000원 | 99,165,610원 |
| 2. 을구 16 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 17 근저당 · 이우선 | 32,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기권리 기준 채권총액은 425,600,000원, 예상 배당은 99,165,610원, 미배당은 326,434,390원입니다. 이 배당표의 등기상 매수인 인수 산정은 0원이지만, 2023.06.07 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이므로 임대차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정된 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설(사무실)이며, 전유면적 201.06㎡입니다. 아파트가 아닌 상업용 집합건물로 접근해야 합니다.
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 광주가정법원 남동측 인근의 지구빌딩으로, 숙박시설·음식점·근린생활시설 등이 혼재하는 성숙한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 왕복2차선 포장도로, 서측으로 폭 약 10m 내외의 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,955,000원/㎡, 토지면적 531.8㎡, 지목은 대이며 인접필지와 도로 대비 평탄한 세장형 상업용 건부지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 근린생활시설(사무실) 물건이 이미 6회 유찰된 만큼, 입찰가격만이 아니라 실제 점유관계와 향후 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2023.06.07 점유관계 확인. 주식회사 대신건설케이,김봉수의 실제 점유 형태와 보증금 규모를 우선 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 선순위 가능 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되기 전에는 인수액과 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 최저가 착시 경계. 감정가 442,000,000원 대비 최저가 101,385,000원, 6회 유찰이라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당표와 승계 위험 분리. 등기상 배당표의 매수인 인수 산정 0원과 선순위 가능 임차보증금 승계 여부는 별개로 확인해야 합니다.
- 상업용 물건 현장 확인. 감정평가상 사무실이므로 현재 실제 사용상태, 출입·점유상태, 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매각대금 배당 및 인도 과정에 영향을 줄 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “23% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 사건의 등기권리는 명확합니다. 2023.06.23 광주비아농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 2023.06.07 전입 기재가 말소기준보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 101,385,000원이 감정가의 23%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
선순위 가능 점유자가 실제 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이고 그 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않는다면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 미배당 보증금 승계액을 더한 금액이 됩니다. 현재는 그 승계액이 미상입니다. 여기에 근린생활시설(사무실)이라는 용도와 6회 유찰 이력까지 겹칩니다. 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “선순위 가능 점유자의 실제 보증금”을 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
