대전지방법원 2025타경12183. 천안시 서북구 쌍용동 월봉청솔1단지 102동 10층 1009호 아파트입니다. 감정가는 138,000,000원인데 3회 유찰돼 최저가는 47,334,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 말소기준권리는 2025.08.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 김효윤의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2022.04.29입니다. 등기부에는 임차보증금 130,000,000원, 확정일자 2022.03.14, 점유개시·주민등록 2022.04.29의 주택임차권이 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건에서 중요한 숫자는 최저가 47,334,000원이 아니라 보증금 130,000,000원입니다. 임차인은 배당요구를 했지만 현재 매각가 47,334,000원에서는 집행비용 1,252,012원을 먼저 빼고 46,081,988원만 배당받는 것으로 추정됩니다. 남은 83,918,012원은 대항력에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘기 때문에, 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1367 월봉청솔1단지아파트 102동 10층1009호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 50.16㎡ · 방3·거실 겸 주방·욕실·현관·발코니 · 15층 중 10층 |
| 소유자 | 강혜영 · 2023.09.23. 매매 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 47,334,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2000.09.04 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
현재 효력이 문제되는 권리의 중심은 을구 7번 주택임차권입니다. 과거 한국주택은행·우리은행·국민은행의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 것은 2025.08.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김효윤의 주민등록·점유개시일 2022.04.29는 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 우선변제는 있지만, 부족분은 매수인에게 남는다
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효윤 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 | 2022.03.14 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 47,334,000원 | 83,918,012원 | 131,252,012원 |
| 4회 유찰 시 | 33,133,799원 | 97,862,609원 | 130,996,408원 |
| 5회 유찰 시 | 23,193,659원 | 107,623,827원 | 130,817,486원 |
각 회차의 인수액은 배당추정치이며, 집행비용이 매각대금에서 먼저 지급되기 때문에 낙찰가와 인수액의 단순 합은 130,000,000원을 조금 웃돕니다. 경제적 핵심은 세 회차 모두 총 부담이 임차보증금 130,000,000원 수준에서 거의 고정된다는 점입니다.
③ 시세 비교 — 47,334,000원이 아니라 130,000,000원대를 비교해야 한다
월봉청솔1단지 전용 50.16㎡의 최근 12건 평균은 111,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.09월 108,000,000원, 최근 12건 범위는 93,000,000원~127,000,000원입니다. 최저매각가만 놓으면 최근 평균의 42.5%이지만, 이 비율은 이 사건의 실질 가격을 보여주지 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 50.16㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2026.09 | 50.16㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 50.16㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 50.16㎡ | 10 | 121,000,000원 |
| 2026.08 | 50.16㎡ | 13 | 112,000,000원 |
| 2026.08 | 50.16㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 50.16㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 7 | 117,500,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 2026.07 | 50.16㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 평균 | 50.16㎡ | 12건 | 111,375,000원 |
현재 회차의 배당추정 기준 실질 부담 131,252,012원은 최근 12개월 평균 111,375,000원의 약 117.8%입니다. 최신 거래 108,000,000원보다도 높고, 최근 12건 최고가인 127,000,000원도 웃돕니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 42.5%라는 숫자를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “큰 폭의 할인”이라고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,252,012원 |
| 1. 임차인 김효윤 보증금 | 130,000,000원 | 46,081,988원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 130,000,000원 중 46,081,988원만 배당되고, 부족분 83,918,012원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 130,000,000원을 청구하지만 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월봉초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 쌍용역(나사렛대)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 10층 1009호로, 2000.09.04 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(쌍용4지구)이며 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 특이사항 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
- 단지. 월봉청솔1단지는 1,423세대이며 동일 전용 50.16㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 계산하지 말 것. 47,334,000원에 낙찰돼도 추정 인수액 83,918,012원이 더해집니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김효윤 보증금 130,000,000원의 실제 배당액과 최종 미배당 잔액을 배당표 기준으로 재확인해야 합니다.
- 말소기준일 확인. 강제경매개시결정은 2025.08.07이고, 임차인의 전입·점유는 2022.04.29로 선행합니다.
- 유찰 추가 대기의 착시. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득가는 130,000,000원 안팎에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 111,375,000원과 최신 거래 108,000,000원을 실질취득가와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회 ≠ 66% 싸진 집”
이 사건의 함정은 아주 선명합니다. 감정가 138,000,000원짜리 아파트가 3회 유찰돼 47,334,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 130,000,000원 임차보증금이 뒤에 남아 있습니다. 현재 배당추정으로는 83,918,012원을 매수인이 인수하게 되어 실제 부담이 131,252,012원까지 올라갑니다. 최근 동일평형 평균 111,375,000원과 최신 거래 108,000,000원보다 높은 수준입니다.
4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차보증금 미배당액이 커져 총 부담은 130,996,408원, 130,817,486원으로 거의 변하지 않습니다. 그래서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “보증금 수준의 실질취득가가 현재 시세보다 높다”가 정확한 결론입니다. 권리구조를 이해하지 않고 최저가만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
