최저가 67,620,000원의 착시 — 인수까지 더하면 실질취득 131,617,160원

대전지방법원 2025타경12183. 천안시 서북구 쌍용동 ‘월봉청솔1단지’ 102동 10층 1009호, 전용 50.16㎡ 아파트입니다. 감정가는 138,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 67,620,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 63.6%에 불과해 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다.

실제 임차인은 김효윤 1명입니다. 임대차계약일은 2022.03.12, 확정일자는 2022.03.14, 주민등록 및 점유개시일은 2022.04.29이며 보증금은 130,000,000원입니다. 임차인은 2024.05.07 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 전입·점유가 2025.08.07 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 미변제 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액이 핵심

과거 설정됐던 근저당권들은 각각 등기상 말소 이력이 확인됩니다. 2000.09.04 설정된 한국주택은행 근저당은 2003.07.22, 2003.07.22 설정된 우리은행 근저당은 2009.10.13, 2013.11.21 설정된 국민은행 근저당은 2018.02.02 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 실질적인 매수인 부담은 과거 담보권이 아니라 김효윤의 선행 임차권과 미배당 보증금에 집중됩니다.

② 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다

보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 매수인이 인수할 미변제액은 늘어납니다. 이 사건의 회차별 계산도 실질취득액이 약 130,000,000원 부근에 고정되는 구조를 보여줍니다.

현재 회차에서 3회 유찰 시나리오로 낙찰가가 20,286,000원 낮아져도 실질취득액은 365,148원만 줄어듭니다. 4회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 130,996,408원입니다. 즉 더 유찰되면 싸지는 일반 경매와 달리, 이 사건은 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커지는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

월봉청솔1단지 전용 50.16㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 5월부터 7월까지 93,000,000원~125,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 106,375,000원, 최신 거래는 109,000,000원입니다.

최저가 67,620,000원만 비교하면 최근 평균의 63.6%로 보이지만, 인수액을 더한 실질취득 131,617,160원은 최근 평균보다 25,242,160원 높고, 평균의 123.7%입니다. 최신 거래 109,000,000원보다도 22,617,160원 높아 120.7% 수준이며, 최근 최고 거래 125,000,000원도 6,617,160원 웃돕니다. 따라서 이 사건을 두고 “최저가가 시세보다 싸다”거나 “2회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 임차인의 보증금 부족분 63,997,160원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월봉초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성된 아파트지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 쌍용역(나사렛대)이 소재합니다.
• 단지. 월봉청솔1단지는 1,423세대이며 본건은 철근콘크리트조 15층 건물 중 10층입니다. 승강기·도시가스 난방·지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(쌍용4지구)이며 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다. 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되고 대단지 아파트라는 점은 유동성에 유리합니다. 다만 실질취득액이 최근 거래 최고가 125,000,000원을 넘으므로 현 가격 구조에서는 재매각 여유가 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담 계산. 입찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 실질취득액을 먼저 계산해야 합니다.
• 임차권 잔액 확인. 김효윤의 최종 배당액, 미변제 보증금, 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서와 배당표에서 재확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 각각 131,252,012원과 130,996,408원으로 거의 변하지 않습니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 106,375,000원, 최신 거래 109,000,000원, 최고 거래 125,000,000원을 기준으로 총부담 상한을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는다

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 최근 실거래 평균의 63.6%까지 떨어진 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 커서, 현재 회차에는 63,997,160원의 인수 가능액이 발생합니다. 그 결과 실질취득액은 131,617,160원으로 최근 평균의 123.7%, 최신 거래의 120.7%가 됩니다.

추가 유찰이 발생해도 낮아진 낙찰가만큼 보증금 인수액이 증가해 총부담은 130,000,000원 부근에 고정됩니다. 대단지 아파트라는 장점과 과거 담보권이 말소된 단순성은 있지만, 현재 가격 구조는 최근 실거래보다 비싸고 대항력 임차보증금 승계가 확정적인 핵심 부담입니다. 표면 최저가는 매력적이지만 실질취득은 시세 이상 — 권리와 가격 모두 보수적으로 볼 D등급 사건입니다.