광주지방법원 2025타경33257. 나주 빛가람동 한국전력공사 본사 남측 인근의 펠리시티에스 12층 1215호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사해청건설이고 2022.08.01 소유권을 이전받았으며 등기부 거래가액은 80,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 엄권오의 주택임차권을 어떻게 해석하느냐입니다.
엄권오는 임대차계약일 2023.03.20, 주민등록·점유개시·확정일자 2023.03.27, 임차보증금 70,000,000원으로 등기돼 있습니다. 강제경매개시결정은 2025.07.08이므로 시점만 놓고 보면 명백히 선행합니다. 원래라면 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못할 경우 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 엄권오의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.08.07 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건에서는 배당표상 계산되는 미배당 보증금을 그대로 ‘매수인 인수액’으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 12층 1215호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 14.4평형 · 지하 2층, 지상 12층 |
| 소유자 | 주식회사해청건설 · 2022.08.01 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 74,119,281원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 매각 소멸
말소기준으로 계산된 권리는 2025.07.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 엄권오의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.04.22 접수이고, 실제 주민등록·점유·확정일자는 2023.03.27입니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 엄권오 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2023.03.27 / 2023.03.27 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 확약 소멸 |
실제 임차인은 엄권오 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 매각물건명세서상 엄권오의 승계인이므로 보증금 70,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 엄권오는 배당요구를 했고 우선변제권이 있으나, 승계인이 제출한 확약 때문에 미배당액이 발생해도 매수인이 그 금액을 이어받지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 엄권오 보증금 | 70,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 74,119,281원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 엄권오 보증금 중 1,660,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.08.07 확약서로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 1,660,000원은 매수인이 실질적으로 인수할 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 최저매각가 70,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 수 없습니다. 등기부상 현 소유자의 2022.08.01 거래가액은 80,000,000원이지만, 과거 한 건의 취득가액만으로 현재 시세나 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐음에도 현재 제공된 회차의 최저매각가는 감정가와 동일한 70,000,000원입니다. 반복 유찰 이력 자체는 가격 적정성·응찰 수요·환금성을 다시 확인해야 할 신호입니다. 권리 인수 0원이라는 이유만으로 가격까지 싸다고 평가할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 배당표상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 70,000,000원 | 1,660,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 56,000,000원 | 15,408,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 44,800,000원 | 26,406,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남 나주시 빛가람동 한국전력공사 본사 남측 인근이며, 부근은 상업용 시설과 오피스텔 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 서측 왕복 8차선 도로·북측 왕복 4차선 도로·동측 소로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 12층이며 사용승인일은 2014.11.12입니다. 기본 급배수·위생·난방·승강기·자주식 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 장방형 평지 오피스텔 부지이며 토지면적은 1,731.6㎡, 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역 등에 포함되고, 대로1류·중로1류·중로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.08.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 승계관계 확인. 주택도시보증공사는 엄권오의 승계인입니다. 엄권오와 주택도시보증공사의 보증금을 별개 채권처럼 중복 계산하면 안 됩니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당 계산상 미배당 보증금이 발생해도 본건에서는 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리 외에 가격, 공실 가능성, 관리비, 임대수요, 오피스텔 환금성 등을 현장에서 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 동일·유사 호실 실거래가와 임대료를 별도로 확인하기 전에는 70,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 체납·점유 확인. 미납 관리비와 현재 실제 점유상태를 관리사무소·현황조사 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약으로 뒤집힌 사건”
등기만 처음 보면 보증금 70,000,000원의 선순위 임차권이 감정가와 같은 금액으로 잡혀 있어 상당히 부담스러운 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 1,660,000원의 미배당 보증금을 계산합니다. 그러나 이 사건의 결론을 바꾸는 문서는 2026.08.07 주택도시보증공사의 확약서입니다.
승계인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 매수인 인수는 실질 0원입니다. 권리분석의 큰 고비는 해소됐습니다. 반면 가격은 별개입니다. 최근 실거래 자료가 없는 상태에서 이미 5회 유찰된 오피스텔이므로, 권리는 정리됐지만 가격은 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
