💰 121,284,000원 📉 28.67% ✅ 인수 0원 🔁 5회 유찰 👥 현황조사 5건
광주지방법원 2025타경33385. 광주 남구 진월동 ‘진월동양지바른아파트’ 상가102동 비101호로, 감정평가상 전유면적은 168.8237㎡이고 아파트단지 내 상가(근린생활시설)로 이용 중입니다. 소유자 최혜경은 2019.01.07 매매를 원인으로 2019.01.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 454,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 276,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하거나 이미 등기부에서 말소된 상태로 정리됩니다. 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에는 여러 법인·관계인의 전입 또는 점유 내역이 확인되고 보증금·확정일자·임대관계가 명확히 확인되지 않았으므로, 대항력 없음과 별개로 실제 점유·명도 관계는 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33385 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 880 진월동양지바른아파트 상가102동 지하1층비101호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트단지 내 상가(근린생활시설) |
| 전유면적 | 168.8237㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하1층 ~ 지하2층 중 지하1층 비101호 · 2018.12.07 사용승인 |
| 소유자 | 최혜경 · 2019.01.07 매매 · 거래가액 454,000,000원 · 2019.01.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 121,284,000원 · 5회 유찰 |
| 청구액 | 233,991,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 층 표시 | 아파트단지 기준 및 공부상 지하1층 · 동측 인접도로 기준 지상2층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.01.30 농협은행주식회사 근저당권 276,000,000원입니다. 이후의 주식회사네트워크에셋대부 근저당권 1,535,000,000원, 씨앤브이투자대부주식회사 가압류 100,000,000원, 북광주농업협동조합 가압류 29,111,928원, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.02.11 소유권이전청구권 가등기와 그 이전등기는 2020.01.17 이미 말소됐습니다.
임차·점유 현황 — 모두 말소기준일 이후
| 현황조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스메딕,최혜경 | 2022.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 청자홀딩스 주식회사,최남기 | 2020.03.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 더원산업개발,박해귀 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한울에스테이트 주식회사,윤명주 | 2024.11.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 중부컴퍼니,최남기 | 2022.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 확인되는 5건의 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.01.30 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 실제 점유주체, 계약관계, 인도 가능 시점은 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 크게 내려왔지만 시세 비교는 유보
현재 최저매각가는 121,284,000원으로 감정가 423,000,000원의 28.67% 수준이며, 이미 5회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 97,027,200원, 7회 유찰 시 77,621,760원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가에서 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 충분하다’고 결론내리지 않습니다. 특히 대상은 주거용 아파트 세대가 아니라 근린시설이므로 실제 임대수익과 상가 거래가격, 공실 및 점유 상태를 입찰가 판단의 핵심으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,497,976원 |
| 농협은행주식회사 근저당권 | 276,000,000원 | 118,786,024원 |
| 주식회사네트워크에셋대부 근저당권 | 1,535,000,000원 | 0원 |
| 씨앤브이투자대부주식회사 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 북광주농업협동조합 가압류 | 29,111,928원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 1,940,111,928원 중 채권자 배당액이 118,786,024원이고, 미배당액은 1,821,325,904원입니다. 신청채권자의 청구액은 233,991,520원이며, 배당 시나리오상 전액 변제되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트단지 내 상가(근린생활시설)로 이용 중이며 전유면적은 168.8237㎡입니다.
- 입지. 진월초등학교 북동측 인근으로 학교, 아파트단지, 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 포장된 소로한면에 접해 진출입하고, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 층 인식. 아파트단지 기준과 공부상 지하1층이지만 동측 인접도로 기준으로는 지상2층입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕이며 2018.12.07 사용승인, 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 상대보호구역 및 준보전산지에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사상 5건의 전입·점유 내역이 있고 임대관계가 미상이므로 실제 영업·점유주체와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 각 현황조사 대상의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 사실관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 상가 가치 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 근린시설 자체의 실제 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰 상태입니다. 권리 이외에 점유, 수익성, 상가 수요, 물건 특성이 반복 유찰에 영향을 주는지 확인할 필요가 있습니다.
- 층 위치 확인. 공부상 지하1층과 동측 도로 기준 지상2층이라는 특성이 실제 접근성·노출·영업성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2019.01.30 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 현황조사상 5건의 전입도 모두 말소기준일 이후입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 대상은 근린시설이고 5회 유찰됐으며, 임대관계와 보증금이 명확히 확인되지 않고 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 최저매각가 121,284,000원이 감정가 423,000,000원의 28.67%까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격과 환금성은 현장·임대·시세 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 그 구분입니다.
