97,028,000원
광주지방법원 2025타경33385. 광주 남구 진월동 양지바른아파트 단지 내 상가102동 지하1층 비101호로, 감정평가상 아파트단지 내 상가(근린생활시설)로 이용 중인 전유면적 168.8237㎡ 물건입니다. 소유자 최혜경은 2019.01.07 매매를 원인으로 거래가액 454,000,000원에 취득했고, 같은 날 설정된 농협은행 근저당 276,000,000원이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 97,028,000원으로 감정가 423,000,000원의 22.94%입니다. 그러나 이 물건에는 최근 실거래 가격을 이용한 직접적인 시세 비교 대신, 반복 유찰과 배당 부족 규모, 점유관계를 중심으로 보는 편이 안전합니다. 이미 6회 유찰됐고 현재 매각가를 가정해도 총 채권 1,940,111,928원 중 94,881,496원만 배당되어 1,845,230,432원의 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33385 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 880 진월동양지바른아파트 상가102동 지하1층 비101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트단지 내 상가(근린생활시설) |
| 전유면적 | 168.8237㎡ |
| 층 위치 | 공부상 지하1층 · 동측 인접도로 기준 지상2층 |
| 소유자 | 최혜경 · 2019.01.07 매매 · 거래가액 454,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 97,028,000원 |
| 유찰 횟수 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 233,991,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.01.30 농협은행 근저당권 276,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사네트워크에셋대부의 근저당 중 2020.04.01 설정분과 2020.06.15 설정분은 이미 2023.05.23 말소됐고, 2020.08.28 설정된 1,535,000,000원 근저당은 매각으로 소멸합니다. 씨앤브이투자대부주식회사 가압류 100,000,000원, 북광주농업협동조합 가압류 29,111,928원, 남구(광주광역시) 압류와 경매개시결정도 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 5건 모두 말소기준 이후
현황조사에서 점유·전입 관련 5건이 확인됐습니다. 모두 전입신고일이 2019.01.30 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 감정평가에서도 이해관계인 부재로 임대관계가 미상으로 조사됐습니다.
| 점유·전입 확인자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스메딕,최혜경 | 2022.12.08 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| 청자홀딩스 주식회사,최남기 | 2020.03.06 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 더원산업개발,박해귀 | 2022.02.15 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| 한울에스테이트 주식회사,윤명주 | 2024.11.01 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 중부컴퍼니,최남기 | 2022.12.08 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 97,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,504원 |
| 1. 농협은행주식회사 근저당 | 276,000,000원 | 94,881,496원 |
| 2. 주식회사네트워크에셋대부 근저당 | 1,535,000,000원 | 0원 |
| 3. 씨앤브이투자대부주식회사 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 북광주농업협동조합 가압류 | 29,111,928원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,940,111,928원 중 예상 배당은 94,881,496원이며, 미배당은 1,845,230,432원입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 채권 미충족
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 97,028,000원 | 22.94% | 94,881,496원 | 1,845,230,432원 |
| 7회 유찰 시 | 77,622,400원 | 18.35% | 75,825,197원 | 1,864,286,731원 |
| 8회 유찰 시 | 62,097,920원 | 14.68% | 60,580,157원 | 1,879,531,771원 |
신청채권자 농협은행의 청구액은 233,991,520원인데, 현재 회차에서 예상되는 배당은 94,881,496원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 7회·8회 유찰 시에도 각각 75,825,197원, 60,580,157원으로 더 낮아집니다. 추가 유찰은 매수인 인수액을 늘리는 구조가 아니라, 채권자의 미배당을 더 키우는 구조입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 진월동 소재 진월초등학교 북동측 인근. 주변은 학교, 아파트단지, 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트단지 내 상가(근린생활시설)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로 2018.12.07 사용승인됐고, 외벽은 현무암판석붙임 마감 등, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 포장된 소로한면에 접해 진출입하고, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 상대보호구역과 준보전산지에 해당합니다.
- 층 해석. 아파트단지 기준 및 공부상 지하1층이나, 동측 인접도로 기준으로는 지상2층입니다.
- 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 현장 확인. 현황조사에 점유·전입 관련 5건이 존재하므로 현재 실제 사용주체와 영업 여부를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·계약관계 확인. 조사상 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 시점 확인. 확인된 전입일은 모두 2019.01.30 말소기준 이후로 분류됐지만, 실제 점유의 법적 성격까지 별도로 점검하세요.
- 현재 층 위치 확인. 공부상 지하1층이지만 동측 도로 기준 지상2층이므로 출입동선·가시성·접근성을 현장에서 확인하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 22.94%입니다. 반복 유찰의 원인이 물리적 상태, 점유, 상권, 사용성 중 어디에 있는지 현장조사로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 1,845,230,432원 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 6회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.01.30 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 살아 있는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 무게중심은 권리보다 현장성과 환금성에 있습니다. 현황조사상 점유·전입 관련 5건 모두 말소기준 이후로 대항력 없음으로 분류됐지만 보증금과 임대관계는 확인되지 않았고, 근린생활시설인 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 감정가 423,000,000원에서 97,028,000원까지 내려왔다는 숫자만 보고 접근하기보다, 왜 반복 유찰됐는지를 현장에서 설명할 수 있을 때 비로소 입찰가를 정하는 편이 맞습니다. 권리는 정리형, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 핵심입니다.
