광주지방법원 2025타경33442. 우산동동부센트레빌 상가동 1층 119호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사자연의도시이며, 2020년 4월 29일 소유권이전 등기 당시 거래가액은 634,760,600원입니다. 같은 날 광주미래신용협동조합의 채권최고액 408,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 225,076,000원으로 감정가 628,000,000원의 35.84%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 4회 유찰과 높은 감정가 대비 할인폭은 확인할 수 있어도, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 별도입니다. 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33442 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 우산동 1588-1 우산동동부센트레빌 상가동 1층119호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 상가동 제1층 제119호 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사자연의도시 · 2020.04.29 소유권이전 등기 · 거래가액 634,760,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 628,000,000원 / 225,076,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 청구액 | 305,303,834원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.29 광주미래신용협동조합 근저당권 408,000,000원입니다. 이후 남아 있는 2024.11.08 광산구 압류, 2023.06.30 정성욱 근저당권 120,000,000원, 2025.01.07 이서하 전세권 10,000,000원, 2025.07.29 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있어, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없고, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서하 | 2024.09.27 | 미상 | 2025.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인되는 점유자는 1명, 이서하입니다. 전입일은 2024.09.27로 말소기준권리인 2020.04.29보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 점유 보증금은 미상이며, 배당요구는 2025.10.14에 접수됐습니다. 별도로 등기부에는 같은 이름의 전세권이 2025.01.07 설정돼 있고 전세금은 10,000,000원입니다. 이 전세권 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당에서는 배당액이 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 35.84%지만 시세 검증은 별개
현재 회차 최저가는 225,076,000원입니다. 감정가 628,000,000원 대비 35.84%이고 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 시나리오상 5회 유찰 시 180,060,800원, 6회 유찰 시 144,048,640원까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 225,076,000원 | 221,124,936원 | 316,875,064원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 180,060,800원 | 176,739,949원 | 361,260,051원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 144,048,640원 | 141,231,959원 | 396,768,041원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 225,076,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,951,064원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광주미래신용협동조합 | 408,000,000원 | 221,124,936원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 정성욱 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 11번 전세권 · 이서하 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 538,000,000원에 비해 현재 매각가 가정은 225,076,000원이라 후순위 채권까지 배당재원이 도달하지 않습니다. 총 미배당은 316,875,064원이며, 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광산중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·점포·상가 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층 중 제1층 제119호입니다.
- 도로조건. 부지 남측은 광대로, 북측·서측은 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당하고 광로1류·중로2류 및 도로에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 225,076,000원이 감정가의 35.84%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 이서하의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 전세권 구분. 등기상 전세권의 전세금은 10,000,000원이고 예상배당은 0원이지만, 해당 전세권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 225,076,000원, 5회 유찰 시 180,060,800원, 6회 유찰 시 144,048,640원입니다. 가격이 내려가도 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서는 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않고 총 미배당이 316,875,064원입니다. 후순위 근저당·전세권은 예상배당 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 점유·세금 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.29 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·근저당권·전세권은 매각으로 소멸합니다. 점유자 이서하도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 628,000,000원에서 4회 유찰돼 225,076,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 “감정가보다 많이 내려왔다 = 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 근린생활시설로 이용되는 상가 물건이고 이미 여러 차례 유찰된 만큼, 권리 안전성만으로 가격 가점을 주기보다는 실제 시장가와 환금성을 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
