225,076,000원
광주지방법원 2025타경33442. 광주 광산구 우산동동부센트레빌 상가동 제1층 제119호입니다. 사건 용도 표기는 대지, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 지하1층·지상2층 상가동의 1층 물건으로, 소유자는 주식회사자연의도시입니다. 2020.04.29. 소유권이전 당시 거래가액은 634,760,600원이었습니다.
현재 최저매각가는 225,076,000원으로 감정가 628,000,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 이 물건은 근린생활시설이고 확인된 실거래는 아파트 주거동의 69.91~84.92㎡ 거래입니다. 대상 면적 기준값 43.5021㎡와도 일치하지 않으므로, 주거동 평균 대비 69.8%라는 수치를 근거로 상가가 저렴하다고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33442 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1588-1 우산동동부센트레빌 상가동 1층119호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상2층 · 제1층 제119호 |
| 소유자 | 주식회사자연의도시 · 2020.04.29. 소유권이전 · 거래가액 634,760,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 628,000,000원 / 225,076,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 305,303,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.04.29. 을구 1번 근저당권입니다. 광주미래신용협동조합 명의로 채권최고액 408,000,000원이 설정됐고, 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.28. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이전 등기가 됐습니다. 권리의 기준시점 자체는 최초 설정일인 2020.04.29.입니다.
그 뒤의 정성욱 근저당권 120,000,000원, 광산구 압류, 이서하 전세권 10,000,000원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 광주와이신용협동조합·고광정·안숙현·박광서 근저당권은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서하 | 2024.09.27 | 미상 등기 전세금 10,000,000원 | 2025.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
이서하의 전입일은 2024.09.27.로 말소기준 2020.04.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2025.10.14. 배당요구가 접수됐습니다. 별도로 2025.01.07. 등기된 전세권은 전세금 10,000,000원, 존속기간 2024.08.14.~2026.08.13.이며 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 감정가 35.84%지만 주거동 실거래와 직접 비교 금지
같은 이름의 단지에서 확인된 최근 거래 12건은 모두 주거동 69.91~84.92㎡ 거래이고, 대상 면적 기준값 43.5021㎡와도 일치하지 않습니다. 대상은 근린생활시설인 만큼 아래 실거래는 상가 시세가 아니라 참고 자료로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.49㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 13 | 349,500,000원 |
| 2025.11 | 84.49㎡ | 15 | 348,000,000원 |
| 2025.11 | 69.91㎡ | 11 | 292,000,000원 |
| 2025.11 | 84.49㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 84.49㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 2025.07 | 84.88㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2025.07 | 84.88㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2025.07 | 84.81㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2025.03 | 84.81㎡ | 17 | 415,000,000원 |
| 2025.03 | 84.49㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.02 | 84.49㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,541,666원 |
주거동 거래만 놓고 보면 최근 12건 평균은 322,541,666원, 최신 거래는 2026.01. 340,000,000원, 최저 225,000,000원, 최고 415,000,000원입니다. 현재 최저가 225,076,000원은 이 평균의 69.8%로 계산되지만 용도와 면적이 다른 거래이므로 가격 가점의 근거가 아닙니다. 이 물건의 가격 메리트는 상가 자체의 임대료·수익률·공실·동일 상가 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,076,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,951,064원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광주미래신용협동조합 | 408,000,000원 | 221,124,936원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 정성욱 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 11번 전세권 · 이서하 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 538,000,000원 중 221,124,936원이 배당되고, 미배당 합계는 316,875,064원입니다. 후순위 근저당권과 전세권은 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 225,076,000원 | 221,124,936원 | 316,875,064원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 180,060,800원 | 176,739,949원 | 361,260,051원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 144,048,640원 | 141,231,959원 | 396,768,041원 | 0원 |
매각가가 더 내려가면 선순위 근저당권의 미배당이 확대되지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 신청채권 청구액 305,303,834원 역시 현재 회차의 예상 배당 221,124,936원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광산중학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·점포·상가가 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 남측은 광대로, 북측·서측은 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,736,000원/㎡입니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 위생·급배수·소방설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현재 물건 자체가 4회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균 유찰도 3.1회입니다. 주거용보다 수요층이 제한적인 근린생활시설 특성상 입찰 전 공실·임대수익·상권 확인이 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 따로 확인. 주거동 평균 322,541,666원이나 최신 340,000,000원은 이 상가의 직접 비교가격이 아닙니다. 동일 상가동·유사 면적 근린생활시설 거래를 대조해야 합니다.
- 임차조건 확인. 이서하의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 임대차 조건과 점유관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.10.28. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 최신 등기부에서 권리자와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 공실·임대료 확인. 근린생활시설은 실사용 여부, 현재 영업·점유 상태, 관리비, 보증금·월세 수준이 가격 판단의 핵심입니다.
- 유찰 원인 확인. 4회 유찰이 단순 가격 문제인지 상권·공실·점유·수익성 문제인지 현장조사로 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84% 할인”보다 중요한 것은 상가의 실제 가치
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 이서하의 전입 역시 기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 628,000,000원에서 4회 유찰돼 225,076,000원까지 내려왔어도, 확인된 거래 12건은 대상 상가가 아닌 주거동 거래입니다. 같은 단지라는 이유만으로 평균 322,541,666원과 비교해 “상가가 싸다”고 말할 수 없습니다. 더구나 단지 경매 평균 유찰 3.1회, 현재 물건 4회 유찰이라는 점은 환금성 확인이 필요하다는 신호입니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 상가 수익성과 동일 용도 거래가격입니다.
