의정부지방법원 2025타경5021. 파주시 상지석동 554-305의 건물 3동과 토지가 결합된 물건입니다. 감정 이용상태는 공장이고, 주위는 다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설이 혼재합니다. 현재 최저매각가는 감정가 2,866,363,420원의 49.0%인 1,404,518,000원입니다. 숫자만 보면 많이 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격 자체보다 일괄매각·제시외 건물·지분매각·현황 도로가 동시에 붙어 있다는 점입니다.
임차인으로 확인되는 사람은 김복순 1명입니다. 전입일은 2023.05.15로, 말소기준으로 산정된 2013.12.04 중소기업은행 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보지 않고, 매수인 인수액은 0원으로 처리합니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 배당 관련 세부 권리는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 554-305 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 파주시 상지석동 554-305 3동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아세아에프앤에이 지분 10분의 4 · 주식회사한솔디이지 지분 10분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 2,866,363,420원 / 1,404,518,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서서울농업협동조합 / 2,101,417,047원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2013.12.04 중소기업은행 근저당권으로 산정됩니다. 그 이후의 임의경매개시결정, 파주시 압류, 서울신용보증재단 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 별도로 떠안는 등기상 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유자 1명, 보증기관 승계 아님
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김복순 | 2023.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
이 사건의 실제 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없으므로, 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 인정하지 않습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아, 최우선변제·배당요구 관련 세부 판단은 보완 확인 대상입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 대비 싸졌지만, 시세 비교 자료는 없다
현재 최저가는 1,404,518,000원입니다. 감정가 2,866,363,420원 대비 49.0%까지 낮아졌고, 3회 유찰 시 983,162,599원, 4회 유찰 시 688,213,819원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 공장·토지 물건은 같은 단지 아파트처럼 실거래 평균으로 단순 비교하기 어렵고, 임대수익·사용 가능성·도로 현황·지분 구조가 가격을 좌우합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 1,404,518,000원 | 49.0% | 0원 | 1,404,518,000원 |
| 3회 유찰 시 | 983,162,599원 | 34.3% | 0원 | 983,162,599원 |
| 4회 유찰 시 | 688,213,819원 | 24.01% | 0원 | 688,213,819원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,404,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,445,180원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 268,800,000원 | 268,800,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 432,000,000원 | 39,272,820원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당권 · 서서울농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 0원 | 신청채권자 배당 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,706,269원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,250,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 매각가 1,404,518,000원 가정 시 채권총액 4,985,756,269원 중 예상 배당은 1,388,072,820원, 예상 미배당은 3,597,683,449원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 운정4동 행정복지센터 남동측 인근이며, 다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장으로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 평슬래브지붕 지상 2층이고, 판넬마감·새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비 등이 갖추어진 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 3 토지는 공부상 지목이 공장용지이나 현황은 도로입니다.
- 토지 특성. 공시지가 749,000원/㎡, 토지면적 1,267.0㎡, 공업용·평지·사다리형·세로한면(가)로 조사되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 각 목록별 소유·점유·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지분매각 리스크. 목록 3과 목록 4는 지분매각 표시가 있으므로, 낙찰 후 단독 사용 가능성·공유자 관계·처분 제한을 확인해야 합니다.
- 도로 현황. 공부상 공장용지이나 현황 도로인 토지는 평가·활용·대출에서 차이가 날 수 있습니다.
- 점유자 확인. 김복순의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 배당표상 서서울농업협동조합 예상배당은 0원입니다. 경매 진행 구조와 채권계산서를 확인하세요.
- 대출성. 공장·토지·지분·도로 현황이 섞인 물건은 일반 주거용보다 담보평가가 보수적으로 나올 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서를 모두 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 활용 가능성
이 물건은 매수인 인수액이 0원으로 산정되고, 대항력 임차인 인수도 없습니다. 권리 인수만 놓고 보면 단순해 보입니다. 그러나 공장 이용 건물과 토지가 묶였고, 제시외 건물·지분매각·현황 도로가 동시에 붙어 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 난도는 낮지 않습니다. 감정가 대비 49.0%라는 할인율만 보고 들어갈 사건이 아니라, 현장 사용성·공유 지분·도로 현황·대출 가능성을 검증한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
