🏷️ 최저 53,904,000원 ✅ 인수 0원 📉 5회 유찰 🏢 현황 공실
광주지방법원 2025타경33859. 나주시 빛가람동 삼보타워 3층 305호로, 감정평가상 구분상가이며 공부상 의원용도이고 현재는 공실입니다. 감정가 188,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 53,904,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수요·공실기간·업종 적합성에 따라 가격 편차가 커 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다.
권리구조는 비교적 명료합니다. 2017년 7월 5일 설정된 노송신용협동조합 근저당권 130,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 국세 압류·나주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 두 점유 신고 역시 2024년 7월로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 계산상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33859 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 구분상가 · 공부상 의원용도 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사삼보 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 53,904,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노송신용협동조합 / 115,828,268원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.07.05 노송신용협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 2020년 국세 압류, 2023년 나주시 압류, 2025년 현재 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 생긴 권리라 매각으로 소멸합니다. 2015년 신탁은 이미 말소됐고, 2016년 국세 압류도 이미 해제·말소됐습니다. 2021년 공매공고 역시 2023년 공매대행의뢰 해지로 말소돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 신고 2건 모두 대항력 없음
| 점유 신고 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (유)청운,김수영 | 2024-07-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (유)비젼빅토리자산관리,신명철 | 2024-07-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 신고 모두 말소기준권리인 2017년 근저당보다 훨씬 늦은 2024년 전입이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매수인 인수액 계산은 0원입니다. 다만 우선변제나 소액임차인 해당 여부에 따라 배당구조가 달라질 여지는 있으므로 매각물건명세서와 점유관계 원본은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가의 28.67%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 53,904,000원으로 감정가 188,000,000원의 28.67%입니다. 다섯 차례 유찰된 결과라 절대가격은 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 공실 구분상가·의원용도입니다. 이런 자산은 실제 임대료와 공실기간, 해당 층의 상권 동선, 의원·사무실 등 업종 적합성에 따라 가치가 크게 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,370,272원 |
| 1. 근저당 · 노송신용협동조합 | 130,000,000원 | 52,533,728원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 노송신용협동조합 채권최고액 130,000,000원 중 52,533,728원이 배당되고 77,466,272원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동행복복지센터 서측 인근으로, 주위에 상가·오피스텔·공공기관이 위치합니다.
- 교통. 시내 간선도로변에 위치하며 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 3층 305호입니다. 일반 급배수·위생·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 6차선, 북측 중로 상당의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공실 구분상가·의원용도이므로 임대수요와 실제 영업 동선이 매각가치에 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대료 확인. 같은 건물·인근 상가의 실제 임대료와 공실기간을 확인해 월세 수익 기준의 적정 매입가를 역산하세요.
- 공실비용 확인. 현황 공실이므로 낙찰 후 즉시 임대되지 않을 경우 관리비와 보유비용이 누적됩니다.
- 점유관계 재확인. 현황조사상 두 신고는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현장점유를 다시 대조하세요.
- 공매 이력 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고와 해지 이력이 있으므로 현재 진행상태와 권리 변동을 원본으로 확인하세요.
- 유찰 해석. 5회 유찰은 할인 기회이면서 동시에 수요 부족 신호입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 임대가치로 접근해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 대항력 있는 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 188,000,000원에서 5회 유찰돼 53,904,000원까지 내려왔고, 현황은 공실입니다. 공실 근린시설은 감정가 할인율보다 실제 임대수익과 환금성이 핵심입니다. 권리는 무겁지 않지만, 반복 유찰과 공실은 분명한 경고 신호입니다. 따라서 이 사건은 권리 확인은 통과, 가격 판단은 임대수익 확인 후가 맞습니다.
