광주지방법원 2025타경33859. 나주시 빛가람동 삼보타워 1동 3층 305호로, 감정평가상 구분상가이며 공부상 의원용도입니다. 현재 소유자는 유한회사삼보이고, 등기상 말소기준권리는 2017.07.05. 설정된 노송신용협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류와 나주시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 권리순위 자체는 비교적 명확합니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 감정가 188,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 67,380,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 확인할 수 없습니다. 오히려 반복 유찰과 구분상가·공실이라는 이용상태가 실제 수요와 환금성을 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33859 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 제1동 제3층 제305호 · 도로명주소 전라남도 나주시 빛가람로 679 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 구분상가 · 공부상 의원용도 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 유한회사삼보 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 67,380,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노송신용협동조합 / 115,828,268원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.07.05. 노송신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고 채무자는 한웅석입니다. 2020년 국 압류, 2023년 나주시 압류, 2025년 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 2016년 국 압류는 이미 말소됐고, 2023년에 개시됐던 별도 임의경매도 2025.02.25. 취하를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 전입 2건은 말소기준 이후
| 명의 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (유)청운,김수영 | 2024.07.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (유)비젼빅토리자산관리,신명철 | 2024.07.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 두 건의 전입신고가 확인되지만, 모두 말소기준일인 2017.07.05.보다 훨씬 뒤인 2024년 전입이라 말소기준권리에 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 두 건 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 이슈도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,612,840원 |
| 1. 근저당 · 노송신용협동조합 | 130,000,000원 | 65,767,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 매각가로 가정하면 근저당권자에게 65,767,160원이 배당되고, 채권최고액 기준 64,232,840원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동행복복지센터 서측 인근이며, 주변 노변에 상가·오피스텔·공공기관 등이 위치합니다.
- 교통. 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편이며, 남측 왕복 6차선 도로와 북측 중로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 구분상가이고 공부상 의원용도이며 현재 공실입니다. 일반 아파트가 아니라 상업용 집합건물로 봐야 합니다.
- 시설. 일반적인 급배수·위생설비, 승강기설비, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 장방형 상업용 건부지로, 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 다시 확인. 감정가 188,000,000원 대비 최저가 67,380,000원이라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 최근 실거래 비교자료가 없습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 구분상가의 임대수요·공실기간·업종 적합성·재매각 수요가 유찰에 영향을 줬는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 현황 공실로 기재돼 있지만 2024년 전입신고 2건이 있으므로 실제 점유·퇴거 여부를 현장과 서류에서 대조하세요.
- 보증금·최우선변제 확인. 두 신고 명의의 보증금과 확정일자가 미상이고 예상배당에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 말소 이력이 있으므로 현재 사건과 공매 진행 여부를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 이야기
이 물건의 권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2017년 노송신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 현재 경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사의 전입 2건도 2024년이라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난점은 다른 곳에 있습니다. 감정가 188,000,000원에서 4회 유찰되어 67,380,000원까지 떨어졌지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 더구나 물건은 구분상가·의원용도·현황 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다 실제 임대수요와 매매수요를 확인한 뒤 판단하는 접근이 맞습니다.
