대전지방법원 2025타경12285. 천안시 동남구 다가동 일봉산해피트리 103동 205호로, 감정평가상 아파트 1세대입니다. 전용면적 비교대상은 84.9458㎡이고, 103동 지상18층 중 2층입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 주택임차권입니다. 서정윤은 2022.05.18 전입·점유개시와 확정일자를 갖췄고, 2024.07.10 임차권등기가 이뤄졌습니다.
제시된 말소기준권리는 2024.12.26 통영세무서장의 압류입니다. 따라서 2022.05.18 대항요건을 갖춘 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 현재 가정 매각대금 172,900,000원에서 집행비용을 제하고 임차인에게 169,679,400원이 배당된 뒤 100,320,600원이 미배당되어 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 위험을 직접 해소하는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12285 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 다가동 578 일봉산해피트리 103동 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9458㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실/화장실2·드레스룸·현관·발코니 · 지상18층 중 2층 |
| 사용승인 | 2017.12.29 |
| 소유자 | 박종만 · 2024.03.04 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 297,762,412원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서정윤 | 건물의 전부 | 270,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.05.18 | 우선변제 가능 확정 2022.05.18 · 배당요구 | 실질 인수 0원 한국주택금융공사 확약 제출 |
실제 임차인은 서정윤 1명입니다. 임차보증금은 270,000,000원이고, 임대차계약일은 2022.04.27, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.05.18입니다. 2024.07.10 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득가는 최근 시세의 65.9%
일봉산해피트리 동일 면적대의 최근 거래 12건 평균은 262,333,333원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득 기준금액인 172,900,000원은 최근 12개월 평균의 65.9%입니다. 최신 거래는 2026.08 258,000,000원이고, 최근 12건의 범위는 235,000,000원부터 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 16 | 258,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 18 | 275,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 5 | 267,500,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 5 | 262,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 269,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 20 | 272,500,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 4 | 271,000,000원 |
| 평균 | 84.9458㎡ | 12건 | 262,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 1. 임차인 서정윤 보증금 | 270,000,000원 | 169,679,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 297,762,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 100,320,600원이지만, 매각물건명세서에 기재된 확약에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안일봉초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·일봉산 자연림 등이 형성된 도심지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·간선도로·봉명역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 103동 지상18층 중 2층이며, 사용승인은 2017.12.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 996,700원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 일봉산해피트리는 546세대이며, 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 권리판단을 뒤집는 핵심 문서는 한국주택금융공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다.
- 임차권등기 확인. 서정윤의 임차권등기는 2024.07.10, 보증금 270,000,000원이며 전입·점유개시·확정일자는 2022.05.18입니다.
- 말소기준 확인. 제시된 말소기준권리는 2024.12.26 압류이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다. 확약 반영 여부가 반드시 전제돼야 합니다.
- 점유상태 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재였고 내부 이용상황은 집합건축물대장 현황도면 등에 따라 기재됐습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 172,900,000원은 최근 12개월 평균 262,333,333원의 65.9%입니다. 2층이라는 개별 조건과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현 가정에서는 임차인에게 169,679,400원이 배당되고 한국주택금융공사 신청채권에는 배당이 없습니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 장의 확약
이 물건을 등기만 보고 보면 보증금 270,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 현재 최저가 172,900,000원을 크게 웃돌아 접근하기 어려운 사건입니다. 실제 배당계산에서도 100,320,600원의 보증금 부족분이 발생합니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인인 한국주택금융공사가 우선변제권만 행사하고, 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출한 것으로 명시돼 있습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득 기준은 최저가 172,900,000원이 됩니다.
그 가격은 동일 면적 최근 12개월 평균 262,333,333원의 65.9%입니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차권 때문에 피해야 할 물건”이 아니라, 확약 원문을 정확히 확인한 뒤 가격 메리트를 검토할 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
