확약 유효 시 인수 0원, 실질취득 1.729억 — 천안 일봉산해피트리 205호

대전지방법원 2025타경12285. 천안시 동남구 다가동 ‘일봉산해피트리’ 103동 2층 205호, 전용 84.9458㎡의 아파트입니다. 감정가는 247,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 172,900,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 실거래가 255,000,000원에서 275,000,000원 사이인 점만 보면 가격 차이가 상당합니다. 그러나 이 물건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 보증금 270,000,000원의 선순위 임차권과 이를 해소하는 확약서가 동시에 존재하는 조건부 구조입니다.

임차인 서정윤의 임대차계약일은 2022.04.27, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.05.18입니다. 현재 말소기준으로 제시된 통영세무서 압류일 2024.12.26보다 앞서므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 169,679,400원을 배당받고, 남는 보증금 100,320,600원은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력과 미배당 보증금의 매수인 상대 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 유효하고 실제로 말소까지 이행되는 경우에 한해 매수인의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

2020.03.27 설정된 신천새마을금고 근저당권 222,000,000원은 2022.05.18 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기일이 빠르다는 이유만으로 매수인이 인수할 현재 권리로 볼 수 없습니다. 현재 말소기준은 2024.12.26 통영세무서장 압류입니다.

반면 임차인 서정윤의 전입·점유·확정일자는 2022.05.18이고, 임차권등기도 2024.07.10에 마쳐져 모두 말소기준보다 빠릅니다. 이 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다. 경매개시결정은 2025.08.25 접수됐으며 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총액이 2.7억 부근에 묶인다

대항력 인수형은 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘기 때문에, 확약이 없다면 총 부담이 보증금 270,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 즉 최저가가 1.729억, 1.3832억, 1.10656억으로 낮아지는 모습만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 확약이 그 구조를 끊어주는 핵심 문서입니다.

④ 시세 비교 — 확약 유효 시에만 큰 가격 차이

일봉산해피트리 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건은 255,000,000원에서 275,000,000원 사이이며 평균은 265,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.06 255,000,000원이고, 대상과 같은 2층 거래도 2026.05 260,000,000원입니다.

확약 유효 시 실질취득 172,900,000원은 최근 12개월 평균보다 93,058,333원 낮고, 평균의 65.0%입니다. 최신 거래 255,000,000원과 비교해도 82,100,000원 낮습니다. 대상과 같은 2층의 260,000,000원 거래와 비교하면 가격 차이는 87,100,000원입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

배당 산식상 임차인의 미배당 보증금은 100,320,600원입니다. 다만 제출된 확약서가 유효하게 적용돼 대항력과 잔존 보증금 청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 경우, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 천안일봉초등학교 남동측 인근에 위치하며, 아파트단지·단독주택·근린생활시설·일봉산 자연림 등이 형성된 도심지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·간선도로·국철 1호선 봉명역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 18층 건물의 2층이며, 2017.12.29 사용승인됐습니다.
• 설비. 개별난방·도시가스·승강기·소방설비·지하주차장·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지·거래. 546세대 단지이며 동일 면적의 2026년 2~6월 실거래 12건이 확인돼 거래 표본은 충분한 편입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등에 저촉됩니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용 중이고 공시지가는 996,700원/㎡입니다.
• 현장상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황 등은 집합건축물대장 현황도면 등에 따라 조사됐습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 한국주택금융공사가 제출한 확약서의 사건번호, 대상 호수, 임차인, 보증금 채권, 포기 범위와 조건을 확인하세요.
• 대항력 포기 범위. 우선변제권만 행사하고 대항력 및 잔존 보증금 청구권을 포기한다는 문구가 조건 없이 적용되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 배당 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 신청 주체와 시기를 집행법원에 확인하세요.
• 승계관계 확인. 한국주택금융공사가 임차보증금 반환채권을 적법하게 승계했고 확약할 권한이 있는지 관련 서류를 대조하세요.
• 배당표 검증. 집행비용·당해세·우선변제액에 따라 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있으므로 배당요구 및 채권계산서를 확인하세요.
• 점유·명도. 실제 점유자와 퇴거 여부, 임차권등기 후 점유 상태를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 상태가 직접 확인되지 않았으므로 수리비와 발코니 확장 상태를 보수적으로 반영하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비의 매수인 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
• 가격 상한. 확약이 명확하면 최근 12개월 평균 265,958,333원과 같은 2층 거래 260,000,000원을 기준으로 수리비·취득비·명도비를 차감해 상한을 정하세요.
• 확약 불확실 시 입찰 금지. 확약 적용을 확인하지 못하면 실질부담 약 273,220,600원을 기준으로 판단해야 하므로 현재 최저가만 보고 응찰해서는 안 됩니다.

맺으며 — 가격은 A, 권리는 ‘확약 확인 후’ A

이 물건은 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재하기 때문에 서류 한 장 없이 최저가만 보면 안 됩니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 100,320,600원이고, 실질부담은 약 273,220,600원으로 최근 실거래 수준 이상입니다.

반대로 한국주택금융공사의 확약서가 유효하게 적용되고 대항력 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원, 실질취득은 172,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 265,958,333원의 65.0%이고, 최신 255,000,000원 거래 및 같은 2층 260,000,000원 거래보다도 크게 낮습니다.

결론은 명확합니다. 확약 원본과 말소 이행 구조가 확인되면 가격 메리트가 큰 물건이지만, 확인되지 않으면 시세 이상의 선순위 임차권 인수형으로 돌변합니다. 최저가가 아니라 확약의 효력이 이 사건의 낙찰가치를 결정합니다.