2회 유찰로 감정가 49%, 그러나 ‘시세 확인’이 먼저다 — 천안백석하우스토리엔시티 454호

대전지방법원 2025타경12293. 천안시 서북구 백석동 ‘천안백석하우스토리엔시티’ 4층 454호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 70,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,300,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실거래 비교 자료가 없어 49%라는 낙찰가율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

등기상 현재 소유자는 김현옥이며, 2021년 11월 16일 거래가액 101,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행 명의 채권최고액 84,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 2025년 8월 27일 케이에프에스이오공육유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 신한은행 근저당

최초 소유권보존은 한국토지신탁 명의로 이뤄졌고, 2020년 5월 27일 무학신용협동조합과 마산남성신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,480,400,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이후 2021년 11월 16일 을구 2번에서 해당 근저당 설정등기 말소가 기재되고, 같은 날 김현옥 앞으로 소유권이 이전된 뒤 신한은행 근저당이 새로 설정됐습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다고 단정하기보다는 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가 34,300,000원은 감정가 70,000,000원의 49%입니다. 세 번째 유찰 시 24,010,000원, 네 번째 유찰 시 16,807,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)

예상배당 계산상 채권자 총 청구액은 5,564,400,000원, 총 배당액은 33,282,600원, 미배당액은 5,531,117,400원입니다. 신청채권자의 예상배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 과거 공동근저당 말소 효력에 따라 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 성성동 소재 천안제3일반산업단지 동측 인근입니다. 주위는 대규모 산업단지와 근린생활시설, 상업용·업무용 시설, 상업나지가 형성된 미성숙 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 도보권 내 시내버스 정류장이 있어 제반 대중교통 편의는 보통입니다.
• 건물. 2020.02.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물로, 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 가장형의 평탄한 토지이며 동측으로 폭 약 20m 도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·물류단지·유통업무설비에 포함되고, 중로1류와 완충녹지에 접합니다. 공시지가는 1,123,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔 이용 물건으로 주거용 아파트와 수요층이 다르며, 산업단지 배후 임대수요와 공실률에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 을구 1번 말소 확인. 2021.11.16. 을구 2번 말소등기가 이 호실의 공동근저당을 완전히 소멸시킨 것인지 등기 원문과 공동담보목록을 확인하세요.
• 배당 전제 대조. 예상배당표는 과거 을구 1번 근저당에 먼저 배당하는 구조입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 사업자등록 현황과 현장 점유자를 확인하세요.
• 오피스텔 시세 조사. 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고 동일 건물·유사 층의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간을 비교하세요.
• 관리비·부가비용. 체납관리비 중 공용부분, 부가가치세 적용 여부, 취득세와 명도비용을 포함해 총투입비를 계산하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장과 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고의 현재 내용을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 등기 원문과 임대수요

이 물건의 현재 최저가는 34,300,000원으로 감정가의 49%입니다. 예상 인수액도 0원으로 계산되어 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없어 실제 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다.

또한 2020년 설정된 공동근저당이 2021년 말소된 등기 흐름과, 그 공동근저당에 우선 배당하는 예상배당 계산 사이에는 반드시 원문 대조가 필요한 차이가 있습니다. 결론은 “가격은 판단 보류, 권리는 말소 효력 확인 후 접근”입니다. 오피스텔의 실제 매매가와 임대수익, 점유관계, 을구 1번 말소 범위까지 확인돼야 34,300,000원의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.