대전지방법원 2025타경12323. 천안시 서북구 성환읍 ‘창환주택’ 가동 1층 102호로, 전용 58.59㎡의 다세대·연립주택입니다. 가장 먼저 봐야 할 것은 할인율이 아니라 매각 범위입니다. 현재 소유자는 백희진과 서세업으로 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 이번 강제경매는 서세업의 2분의 1 지분만 대상으로 합니다. 낙찰자는 주택 전체가 아닌 공유지분만 취득하고, 백희진의 2분의 1 지분은 그대로 남습니다.
등기부상 1984년 설정됐던 천원군 근저당은 2005년 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 12월 1일 서세업 지분에 설정된 우리카드 가압류이며, 이후 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기된 담보권의 인수 문제보다 임차인과 공유지분이 핵심입니다. 최영애는 2018년 11월 23일 전입한 것으로 조사돼 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 406 가동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전용 58.59㎡ · 지상 3층 중 1층 · 사용승인 1984.07.30 |
| 매각대상 | 서세업 소유 2분의 1 지분 · 백희진 소유 2분의 1 지분은 매각 제외 |
| 소유자 | 백희진 2분의 1 · 서세업 2분의 1 (2015.04.03. 거래가 70,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 19,110,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 65,003,060원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 지분과 임차인이 어렵다
1984년 천원군 근저당은 2005년 이미 말소됐으므로 매수인이 인수하는 존속 담보권으로 볼 수 없습니다. 말소기준인 2022년 우리카드 가압류와 2025년 오케이저축은행의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각되는 것은 서세업의 지분뿐이므로 낙찰 후에도 백희진과의 공유관계가 남습니다.
② 임차인 분석 — 보증금을 모르면 실질취득액도 모른다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영애 | 가동 1층102호 | 2018.11.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 가능 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 최영애의 전입일 2018년 11월 23일은 말소기준 2022년 12월 1일보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’이나 ‘인수액 0원’으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유와 주민등록이 유지되고 대항력이 성립한다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 26.0%라는 숫자를 할인율로 읽지 마라
창환주택은 54세대, 1984년 7월 30일 사용승인된 연립주택입니다. 최근 12개월 전체 호수 실거래는 2건이며 평균 73,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월의 67,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 5.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.59㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2026.04 | 57.42㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 58.59㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2024.05 | 57.42㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2024.04 | 58.59㎡ | 1 | 62,000,000원 |
| 2023.03 | 58.59㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2023.01 | 58.59㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2022.04 | 58.59㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 57.42㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2022.02 | 58.59㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2022.02 | 58.59㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2022.01 | 58.59㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 73,500,000원 |
표면적으로 최저가 19,110,000원은 최근 12개월 평균의 26.0%입니다. 그러나 실거래가는 전체 호수 소유권 거래이고, 경매대상은 2분의 1 지분입니다. 비교 대상 자체가 다릅니다. 더구나 임차보증금 인수 가능성까지 미상이라 최저가를 기준으로 ‘시세의 26%에 매수한다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 743,980원 |
| 1. 천원군 근저당 이력 | 미상 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 12,846,123원 | 12,846,123원 |
| 3. 신청채권자 · 주식회사오케이저축은행 | 65,003,060원 | 5,519,897원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 매각대금 19,110,000원 중 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 18,366,020원이며, 총 미배당액은 59,483,163원입니다. 천원군 근저당은 2005.09.23. 말소된 이력으로 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 최영애의 미상 보증금은 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 19,110,000원 | 18,366,020원 | 59,483,163원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 13,377,000원 | 12,736,214원 | 65,112,969원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 9,363,900원 | 8,795,350원 | 69,053,833원 | 0원 |
유찰될수록 표시 가격은 13,377,000원, 9,363,900원으로 내려갑니다. 하지만 매각대상은 계속 1/2 지분이고, 공유관계와 임차인 문제도 그대로 남습니다. 특히 최영애에게 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 초과한다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성환중학교 남동측 인근으로 아파트단지, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 주택단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 북서측 근거리에 성환역이 소재합니다.
- 건물. 1984.07.30. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층 연립주택으로, 대상 호수는 1층 102호입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스 공급설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지로 연립주택 부지로 이용 중이며, 단지 동·서측에 2차선 포장도로가 있고 차량 출입구는 서측에 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 성환중학교 상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 54세대·1984년 준공의 노후 연립주택인 데다 이번 매각은 1/2 지분이어서, 전체 소유권 매물보다 매수층과 처분 가능성이 제한됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 서세업의 2분의 1만 매각됩니다. 백희진 지분이 남는다는 점을 입찰가 산정의 출발점으로 두어야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 최고가매수신고인이 되더라도 최종 취득 여부가 달라질 수 있습니다.
- 임차보증금 확인. 최영애의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 배당요구, 현재 점유와 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금 승계액을 더해 계산해야 합니다. 보증금 확인 전에는 응찰가 상한을 확정하기 어렵습니다.
- 현장 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 상태와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 지번 변동 확인. 성환리 408은 406으로 합병 후 406-5가 분할됐고, 408-1은 409-1로 합병된 이력이 있으므로 등기와 현황을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 보완. 당해세·임차인 최우선변제와 임차보증금이 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 싼 집”
감정가 39,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 19,110,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 전체 주택의 가격이 아니라 서세업의 2분의 1 지분 가격입니다. 백희진의 지분은 남고, 공유자는 1회 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 최영애의 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자 등이 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수도 없습니다.
전체 호수 최신 실거래 67,000,000원과 최근 12개월 평균 73,500,000원은 참고자료일 뿐, 현재 최저가와 직접 비교해 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 등기상 담보권은 단순하지만, 지분·점유·우선매수권은 복잡합니다. 보증금과 공유관계의 처리 가능성을 확인하기 전에는 낮은 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다.