590,381,000원
광주지방법원 2025타경34078. 광주광역시 남구 서동 7-2 소재 물건으로, 등기상 1동 건물과 토지·제시외건물·수목 등이 함께 일괄매각되는 구조입니다. 목록 2의 등기사항증명서 표시는 ‘시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설’이지만 건축물대장과 현황은 단독주택이고, 부속건물도 공부상 26.4㎡ 단층광과 달리 현황은 37.3㎡ 단층 주택입니다. 목록 3은 사무실·공실 등으로 조사돼 일반적인 단일 주거상품보다 물건 구성이 복합적입니다.
등기만 보면 말소기준권리는 2020.10.19. 설정된 염주새마을금고 근저당 451,200,000원이고, 그 뒤의 국세 압류·박기선 전세권·김인환 근저당·현재 경매개시결정· 국민건강보험공단 압류·박기선 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖의 점유입니다. 엄태진, 유한회사 지산주택,정갑수, 주식회사 두례,정두례의 전입일이 모두 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 취급해야 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34078 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서동 7-2 · 광주광역시 남구 구성로 100-1 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 단독주택·사무실·공실 등 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사효림 |
| 감정가 / 최저가 | 1,054,250,850원 / 590,381,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 염주새마을금고 / 359,304,600원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.19. 을구 5번 염주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 451,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
② 임차·점유 분석 — ‘인수 0원’으로 단정하면 안 된다
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 엄태진 | 2019.09.09 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 유한회사 지산주택,정갑수 | 2020.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 주식회사 두례,정두례 | 2020.06.26 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 박기선 | 2022.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일천 | 2023.07.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남희 | 2023.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
박기선은 2022.07.01. 전입으로 말소기준 이후이고, 등기부에는 2022.05.27. 전세금 100,000,000원의 전세권도 설정돼 있습니다. 이 전세권은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박기선이 등기부상 전세권자이면서 강제경매 채권자로도 등장하므로 관계와 실제 점유·보증금 구조를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 590,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,303,810원 |
| 1. 근저당 · 염주새마을금고 | 451,200,000원 | 451,200,000원 |
| 2. 전세권 · 박기선 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김인환 | 120,000,000원 | 30,877,190원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 671,200,000원, 배당액은 582,077,190원, 미배당은 89,122,810원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 김인환 근저당은 등기상 2023.05.17. 채권최고액이 192,000,000원으로 변경된 기록이 있으나, 위 배당 시뮬레이션은 제공된 120,000,000원 기준으로 작성돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 구성·환금성 메모
- 일괄매각. 지상 제시외건물과 목록 1 소재 수목인 은행나무 2주, 모과나무 1주가 매각에 포함됩니다.
- 용도 불일치. 목록 2는 등기사항증명서상 ‘시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설’이나 건축물대장과 현황은 ‘단독주택’입니다.
- 부속건물 차이. 공부상 ‘시멘블록조 슬래브지붕 단층광 26.4㎡’와 달리 현황은 ‘시멘블록조 및 판넬조 슬래브지붕 단층 주택 37.3㎡’이며 공가상태입니다.
- 목록 3. 사무실, 공실 등으로 조사돼 주거·비주거 요소가 함께 존재합니다.
- 환금성. 단일 아파트처럼 표준화된 물건이 아니고, 용도·현황 차이와 일괄매각 구조가 있어 매수층 판단에 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 3건 보증금 확인. 엄태진, 유한회사 지산주택,정갑수, 주식회사 두례,정두례의 임대차계약·보증금·점유 부분을 먼저 확정해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유와 임대차관계까지 대조해야 합니다.
- 박기선 권리관계 대조. 전입 조사와 전세권 100,000,000원, 강제경매 채권자 지위가 함께 나타나므로 동일 관계인지 원본 확인이 필요합니다.
- 김인환 근저당 금액 대조. 최초 120,000,000원과 변경 192,000,000원 기록이 존재하므로 배당표 계산값과 최신 등기 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 단독주택·근린생활시설 표기, 부속건물 면적·구조 차이, 공실·사무실 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 최저가보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 점유”
이 물건은 감정가 1,054,250,850원에서 두 번 유찰돼 590,381,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준 2020.10.19.보다 먼저 전입한 점유 조사 3건의 보증금이 모두 확인되지 않았기 때문입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원만 믿고 590,381,000원을 실질취득가로 보는 것은 위험합니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 정리되는 구조지만, 선순위 점유의 인수 여부가 확정되지 않은 상태이고 물건 자체도 단독주택·사무실·공실, 제시외건물·수목이 함께 묶인 비표준 일괄매각입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 가격 할인보다 권리 확인이 먼저입니다. 선순위 점유 3건의 보증금과 실제 점유 범위가 해소되지 않는 한, 이 물건의 총취득비용은 미확정입니다.