광주지방법원 2025타경34078. 소유자는 주식회사효림이고, 말소기준권리는 2020.10.19. 접수된 염주새마을금고 근저당 451,200,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 박기선 전세권, 김인환 근저당, 현재 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 권리만 보면 비교적 명료하지만, 등기보다 먼저 들어온 점유자 3건이 이 물건의 핵심 변수입니다.
엄태진은 2019.09.09., 유한회사 지산주택,정갑수는 2020.04.01., 주식회사 두례,정두례는 2020.06.26. 전입으로 조사돼 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34078 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서동 7-2 · 광주광역시 남구 구성로 100-1 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 주식회사효림 |
| 감정가 / 최저가 | 1,054,250,850원 / 472,305,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 359,304,600원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준권리 | 2020.10.19. 염주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 451,200,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 변수
2020.10.19. 염주새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 2022.04.11. 국 압류, 2022.05.27. 박기선 전세권 100,000,000원, 2023.04.27. 김인환 근저당, 2025.10.15. 임의경매개시결정, 2025.10.24. 국민건강보험공단 압류, 2026.04.02. 박기선의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 생긴 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 선순위 3건은 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 엄태진 | 2019.09.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 지산주택,정갑수 | 2020.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 두례,정두례 | 2020.06.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기선 | 2022.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이일천 | 2023.07.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김남희 | 2023.09.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박기선은 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없고, 등기부상 2022.05.27. 전세금 100,000,000원, 범위 1층 전부 93.9㎡의 전세권도 설정돼 있습니다. 이 전세권 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 박기선은 등기부상 권리자이면서 별도의 점유 조사에도 나타나 관계인 또는 가장임차인 의심 가능성이 표시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 472,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,123,050원 |
| 2. 근저당 · 염주새마을금고 | 451,200,000원 | 451,200,000원 |
| 3. 전세권 · 박기선 | 100,000,000원 | 13,981,950원 |
| 4. 근저당 · 김인환 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 671,200,000원 중 465,181,950원이 배당되고 206,018,050원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당표의 후순위 등기권리 인수액은 0원이지만, 선순위 점유자의 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격과 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 472,305,000원 | 465,181,950원 | 206,018,050원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 377,844,000원 | 371,754,184원 | 299,445,816원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 302,275,200원 | 297,243,347원 | 373,956,653원 |
가격이 내려갈수록 표면상 낙찰가는 낮아지지만 배당 부족액은 커집니다. 현재 회차에서는 염주새마을금고에 451,200,000원이 배당돼 청구액 359,304,600원을 충족하는 계산이고, 5회 유찰 시에는 해당 배당액이 297,243,347원으로 줄어 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 다만 이 회차표 역시 선순위 점유자 보증금의 실제 인수액을 포함한 실질취득비용을 뜻하지 않습니다.
⑤ 이용상태·일괄매각 메모
- 일괄매각. 지상 소재 제시외건물과 목록 1. 소재 수목인 은행나무 2주, 모과나무 1주가 매각에 포함됩니다.
- 목록 2. 등기사항증명서상 “시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설”이나 건축물대장 및 현황은 “단독주택”입니다.
- 목록 2 부속건물. 공부상 “시멘블록조 슬래브지붕 단층광, 26.4㎡”이나 현황은 “시멘블록조 및 판넬조 슬래브지붕 단층 주택, 37.3㎡”이고 공가상태입니다.
- 목록 3. 사무실, 공실 등으로 조사돼 있습니다.
- 용도 확인. 권리분석뿐 아니라 공부와 현황의 용도·면적 차이, 실제 점유 구획을 현장에서 함께 확인해야 하는 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3건 보증금 확인. 엄태진, 유한회사 지산주택,정갑수, 주식회사 두례,정두례의 실제 임대차관계와 보증금부터 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 가격 판단 금지. 전입일만 빠르다는 이유로 확정적인 인수액을 계산할 수도, 반대로 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다.
- 박기선 관계 확인. 점유 조사자이면서 전세권자이고 이후 강제경매 채권자로도 나타나는 만큼 실제 법률관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부·현황 차이 확인. 제2종근린생활시설과 단독주택의 차이, 부속건물 26.4㎡와 현황 37.3㎡의 차이를 현장 및 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰의 의미. 감정가 1,054,250,850원에서 472,305,000원까지 내려왔지만, 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “44.8%”보다 먼저 볼 것은 인수금액이다
현재 최저가는 감정가의 44.8%인 472,305,000원입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 점유가 3건 존재하고 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득비용은 472,305,000원으로 끝난다고 볼 수 없습니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만, 선순위 점유자의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되기 전까지는 인수 리스크를 금액으로 확정할 수 없습니다. 여기에 일괄매각, 공부와 현황의 용도·면적 차이까지 겹칩니다. 가격은 많이 내려왔지만 권리 확인은 아직 끝나지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.