광주지방법원 2025타경34305. 광주 광산구 운남동 운남주공2단지아파트 201동 4층 402호입니다. 소유자는 이상희이고, 1999년 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 기준은 2025.06.02. 설정된 이은영의 근저당권으로 채권최고액은 150,000,000원입니다. 같은 날 이은영 명의의 전세금 10,000,000원 전세권이 후순위로 설정됐고, 이후 서민금융진흥원의 17,600,834원 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
말소기준보다 뒤에 설정된 전세권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 이 사건의 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 따라서 낙찰가가 곧 실질취득금액이며, 현재 회차 기준 실질취득은 80,080,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34305 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 운남동 776-1 운남주공2단지아파트 제201동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 목련로273번길 76 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교대상 전용 59.76㎡ · 지하1층·지상20층 중 4층 · 동향 |
| 소유자 | 이상희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 80,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은영 / 107,991,779원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
조사된 임차인은 없습니다. 등기상 이은영 명의 전세권 10,000,000원이 존재하지만, 말소기준 근저당권보다 접수 순위가 늦어 매각으로 소멸합니다. 전세권자와 근저당권자가 동일하더라도 배당에서는 각각의 등기 순위에 따라 처리되며, 이 사건 계산상 낙찰자가 승계하는 금액은 없습니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았고, 현재 최저가는 크게 낮아졌다
운남주공1·2단지의 유사 전용면적 58.14~59.76㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 128,791,666원이고 거래 범위는 103,500,000원~164,000,000원입니다. 감정가 143,000,000원은 최근 평균의 약 111.0%였지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 평균의 62.2%까지 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.14㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 9 | 148,500,000원 |
| 2026.01 | 58.14㎡ | 15 | 103,500,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 58.14㎡ | 15 | 108,000,000원 |
| 2025.11 | 58.14㎡ | 9 | 136,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.10 | 58.14㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 58.14㎡ | 1 | 112,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 19 | 148,000,000원 |
| 2025.08 | 58.14㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 128,791,666원 |
현재 최저가 80,080,000원은 최근 12개월 평균보다 48,711,666원 낮고, 2026년 3월 거래 130,000,000원보다도 49,920,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 비교는 최저가가 아니라 실질취득금액 80,080,000원을 기준으로 한 결과입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,841,440원 |
| 1. 근저당권 · 이은영 | 150,000,000원 | 78,238,560원 |
| 2. 전세권 · 이은영 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 17,600,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 177,600,834원 중 예상 배당액은 78,238,560원이며, 미배당액은 99,362,274원입니다. 신청채권 청구액 107,991,779원도 전액 충족되지 않습니다. 미배당이 발생하지만 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마지초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·점포·근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 운남주공1·2단지는 1,339세대이며 사용승인일은 1997.01.09입니다. 본건은 철근콘크리트 벽식조 지하1층·지상20층 건물의 4층입니다.
- 방향·도로. 본건은 동향이며, 단지는 남서측 2차선 포장도로를 통해 진입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함해 시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등으로 지정돼 있으며 공시지가는 1,124,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서 대조가 필요합니다.
- 전세권 소멸 확인. 이은영의 전세권 10,000,000원은 말소기준 근저당권보다 후순위여서 소멸하는 구조인지 최신 등기와 명세서에서 재확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 62.2%지만, 유사 면적 거래가 103,500,000원부터 164,000,000원까지 분산돼 있습니다.
- 내부 상태. 1997.01.09 사용승인 단지이므로 내부 수리 상태와 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 장기 미납액의 매수인 부담 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 2회 유찰 뒤 달라졌다
이 물건의 말소기준은 2025.06.02. 이은영의 근저당권입니다. 이후 전세권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 143,000,000원은 최근 12개월 평균 128,791,666원보다 높았지만, 2회 유찰 후 최저가는 80,080,000원으로 낮아졌습니다. 실질취득금액이 최근 평균의 62.2%인 만큼 가격상 여유는 뚜렷합니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 실제 점유상태와 내부 상태는 가격 데이터만으로 확인할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 최근 시세보다 낮은 회차입니다. 입찰 전 남은 핵심은 점유·명도·관리비·내부 상태를 원본과 현장에서 확인하는 것입니다.
