광주지방법원 2025타경34318. 광주 북구 운암동 447-5, 정하주택 2층 205호입니다. 사건의 성격은 일반적인 담보권 실행보다 공유물분할을 위한 경매에 가깝습니다. 현재 등기상 공유자는 신현관, 정계화, 정기영, 정일화, 정준영, 주식회사빛그린이고, 2025.11.13 주식회사빛그린 명의로 경매개시결정이 기입됐습니다. 말소기준은 2021.02.15 정준영 지분에 설정된 광산구(광주광역시) 압류이며, 자료상 이 압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 근저당은 존재했지만 현재 부담으로 남아 있는 구조는 아닙니다. 1999년 축산업협동조합중앙회 채권최고액 6,500,000원과 2003년 농업협동조합중앙회 채권최고액 3,600,000원의 근저당권은 모두 2010.07.07 해지로 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34318 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 447-5 2층205호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 전용 49.76㎡ · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 205호 · 동향 · 계단식 |
| 소유관계 | 신현관, 정계화, 정기영, 정일화, 정준영, 주식회사빛그린 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 28,672,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 | 주식회사빛그린 · 공유물분할을 위한 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인으로 등재된 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준인 2021.02.15 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2025.11.13 공유물분할을 위한 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 표본이 너무 적다
정하주택에서 확인되는 동일 면적 실거래는 2023.10 전용 49.76㎡ 3층, 60,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 28,672,000원은 이 거래가의 47.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 49.76㎡ | 3 | 60,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 64,000,000원보다도 크게 낮아졌고, 확인된 거래가 60,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 절반 이하입니다. 그러나 비교 표본이 1건뿐이고 그 거래월도 2023.10입니다. 따라서 47.8%라는 비율은 현재 시세가 충분히 검증됐다는 의미가 아니라, 확인 가능한 단일 거래와의 단순 비교로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 916,096원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 주식회사빛그린 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,755,904원 |
현재 최저가 28,672,000원 가정 시 집행비용 916,096원 후 27,755,904원이 소유자 교부로 계산됩니다. 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 구조
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 28,672,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 22,937,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 18,350,080원 | 0원 |
대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 떠받치는 구조가 아니므로, 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득 기준도 함께 내려갑니다. 다만 이미 3회 유찰된 사실 자체가 이 물건의 시장성 검증이 필요하다는 신호이므로, 단순히 다음 회차가 더 싸다는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 운암동 운암시장 남동측 인근이며, 주위는 시장과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 북측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 2층 205호는 주거용으로 이용 중입니다. 토지는 연립주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규모. 정하주택은 8세대이며 사용승인일은 1983.02.12입니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 전통상업보존구역, 토지구획정리사업지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 소로에 접하고, 토지 정보상 소로각지입니다.
- 토지. 토지면적 411.6㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,219,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 등재 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 확인. 일반 담보권 경매가 아니라 공유관계 정리를 위한 경매라는 사건 성격과 매각조건을 원문에서 다시 확인하세요.
- 단일 실거래 과신 금지. 60,000,000원 거래는 2023.10의 1건입니다. 현재 최저가가 그 거래의 47.8%라는 숫자만으로 현재 시세를 확정하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 권리 인수액은 0원이므로 반복 유찰 원인이 가격 외에 건물 상태·점유·환금성에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공과금 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸게 내려왔다”와 “잘 팔린다”는 다른 문제
현재 최저가 28,672,000원은 감정가 64,000,000원의 44.8%이고, 확인된 2023.10 실거래 60,000,000원의 47.8%입니다. 등기상 인수액도 0원이라 숫자만 보면 가격이 상당히 내려온 물건입니다.
하지만 동시에 이미 3회 유찰됐고, 정하주택은 8세대, 확인 가능한 동일 면적 거래는 1건뿐입니다. 권리 위험보다 더 중요한 질문은 “이 가격이 정말 현재 시장가격보다 싼가, 그리고 나중에 다시 팔 수 있는가”입니다. 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 검증과 환금성 확인을 통과해야 비로소 할인율의 의미가 생깁니다.
