광주지방법원 2025타경34369. 전라남도 화순군 사평면 벽송리 658-13의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층으로, 1층은 창고·2층은 주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2020.04.03.입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 87㎡이고 계획관리지역에 속합니다.
권리관계의 핵심은 2020.06.25. 설정된 서광주농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 롯데캐피탈 주식회사와 신한카드 주식회사의 가압류 및 2025.11.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34369 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 사평면 벽송리 658-13 · 사호로 14-17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 1층 창고 · 2층 주택 |
| 토지 | 87㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이재철 |
| 감정가 / 최저가 | 47,598,750원 / 21,325,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 10,931,866원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2020.06.25. 접수된 서광주농업협동조합의 근저당권이며, 이후의 롯데캐피탈 주식회사 가압류 27,125,506원, 신한카드 주식회사 가압류 8,946,037원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 흐름 — 감정가 44.8%까지 하락
감정가는 47,598,750원이고 현재 최저매각가는 21,325,000원입니다. 3회 유찰을 거치면서 현재 회차는 감정가의 44.8% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되면 17,060,000원, 5회 유찰 시에는 13,648,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 21,325,000원 | 51,530,393원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 17,060,000원 | 55,718,623원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 13,648,000원 | 59,069,207원 |
다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 사건은 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 감정가의 44.8%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다. 특히 주택과 농경지가 섞인 국도 주변 농촌지대의 단독주택·토지라는 점에서 실제 환금성과 적정 매수가를 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 783,850원 |
| 1. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 36,000,000원 | 20,541,150원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 27,125,506원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,946,037원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 21,325,000원을 기준으로 집행비용 783,850원과 서광주농업협동조합에 20,541,150원이 배당되는 계산입니다. 채권자 총 미배당액은 51,530,393원이나, 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층 건물로, 1층 창고·2층 주택으로 이용 중입니다.
- 난방. 위생 및 급배수설비는 있으나 외관상 별도의 난방설비는 없는 것으로 판단됐습니다.
- 입지. 화순군 사평면 벽송리 ‘벽송제2제’ 북측 인근이며, 주변은 주택과 농경지가 소재하는 국도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 87㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 43,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, (영산강·섬진강)폐수배출시설 설치제한지역에 포함되며 농업보호구역·농림지역에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2020.06.25. 서광주농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본에서 최종 대조하세요.
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 함께 매각되는 구조이므로 건물·토지의 범위와 현황을 함께 확인하세요.
- 실제 이용. 1층 창고·2층 주택이라는 이용상태와 현장 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 난방. 외관상 별도의 난방설비가 없는 것으로 판단된 물건이므로 실제 난방 가능 여부와 추가 비용을 점검하세요.
- 가격. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 적정가를 판단하지 말고, 주변 단독주택·토지의 실제 거래와 현장 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 환금성. 주택·농경지가 혼재한 농촌지대의 단독주택 + 토지이고 이미 3회 유찰된 만큼 재매각 수요를 보수적으로 판단하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2020.06.25. 서광주농업협동조합 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 47,598,750원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 21,325,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래와 직접 비교할 근거 없이 44.8%라는 할인율만으로 싸다고 결론 낼 수는 없습니다. 1층 창고·2층 주택, 별도 난방설비가 보이지 않는 점, 농촌지대 입지와 이미 3회 유찰된 이력까지 함께 감안하면 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
