인천지방법원 2024타경4549. 부천역 서측 인근에 있는 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사에이치앤케이산업개발이며, 2022년 8월 31일 소유권을 취득한 당일 강구수산업협동조합이 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 김태희의 근저당권 120,000,000원, 이재균의 근저당권 700,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 황수만·김길태의 전입일도 2024년 6월 5일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 기재돼 있어 권리상 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 535-7, 535-8 · 경기도 부천시 경인로193번길 8-9 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 원룸형 다가구주택으로 개조 후 건물 전체 공가 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 5층 · 사용승인 1991.01.10 |
| 토지 | 대 76.8㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업개발 (2022.08.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,408,758,960원 / 1,670,292,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강구수산업협동조합 / 2,142,852,616원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 건물과 토지 일괄매각 · 인수권리 없음 · 법정지상권 없음 |
① 권리 흐름 — 현재 유효 권리는 말소기준 이후
등기부에는 1996년부터 시작된 다수의 과거 근저당권·가압류·압류·가처분 이력이 나타나지만, 1999년과 2004년의 경매 매각 및 2022년 8월 31일의 해지·말소 등기를 통해 정리된 이력입니다. 현재 소유권을 기준으로 확인되는 핵심 권리는 2022년 8월 31일 설정된 강구수산업협동조합 근저당권이며, 그 이후 권리는 이번 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 전입자 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황수만 | 2024.06.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 김길태 | 2024.06.05 | 미상 | 2024.10.10 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입자 2명입니다. 두 사람 모두 2022년 8월 31일 말소기준권리보다 늦은 2024년 6월 5일 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 김길태는 2024년 10월 10일 배당요구를 했고, 황수만은 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 점유 상태와 인도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,670,292,000원으로 감정가 3,408,758,960원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 감정가보다 1,738,466,960원 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 근린시설과 토지의 일괄매각이며, 현황은 원룸형 다가구주택으로 개조된 위반건축물입니다. 정상적인 근린시설 또는 적법한 다가구주택과 동일한 가격 기준을 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,670,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 19,102,920원 |
| 1. 한국외환은행 근저당 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 2. 한국외환은행 근저당 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 김완석 가압류 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 보람은행 가압류 | 23,197,676원 | 23,197,676원 |
| 5. 한국상업은행 가압류 | 1,883,362원 | 1,883,362원 |
| 6. 서울축산업협동조합 근저당 | 390,000,000원 | 340,108,042원 |
| 7. 이부자 전세권 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 응암4동새마을금고 근저당 | 585,000,000원 | 0원 |
| 9. 광명동부새마을금고 근저당 | 1,906,800,000원 | 0원 |
| 10. 신안나 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 11. 강구수산업협동조합 근저당 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 12. 김태희 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 13. 이재균 근저당 | 700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 총 채권액은 8,662,881,038원, 배당액은 1,651,189,080원, 미배당액은 7,011,691,958원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 경매와 해지로 말소된 등기 이력의 금액도 계산에 나타나므로 실제 배당순위와 금액은 최신 채권계산서·말소 내역·법원 배당표를 대조해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·토지 리스크 — 권리보다 물건 상태가 어렵다
- 위반건축물. 건축물대장에는 1992.07.13 1층 및 2층 일부 증축과 2020.11.10 지하 1층부터 4층까지 용도변경을 위한 대수선 실시가 기재돼 있으며, 대수선 위반으로 위반건축물에 등재돼 있습니다.
- 현황 용도. 공부상 근린시설이 포함된 건물이 원룸형 다가구주택으로 개조됐고, 현재는 건물 전체가 공가 상태로 방치돼 있습니다.
- 내부 확인 불가. 외부 공사 가림막이 설치돼 감정 당시 건물 내부로 출입할 수 없었습니다. 내부 구조·마감·누수·설비·철거 범위와 보수비는 확인되지 않았습니다.
- 토지 경계. 목록 2부터 4까지의 정확한 면적과 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다. 일괄매각 대상의 점유 경계와 현황 도로 관계를 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 부천역 서측 인근으로, 아파트·다세대주택·다가구주택·단독주택·업무시설· 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스정류장과 부천역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지 조건. 평지의 세로장방형 대지로 한 면이 세로에 접하며, 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 환금성. 부천역 인근 일반상업지역이라는 입지 장점은 있으나, 위반건축물·공가·현황 용도 불일치·내부 미확인 상태로 일반 매수자의 금융조달과 재매각이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재산정. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 토지 가격과 적법한 건물가치, 철거·원상회복비를 분리해 산정해야 합니다.
- 위반건축물 행정 확인. 부천시에 위반 내용, 시정명령, 이행강제금 부과 내역, 적법화 가능성, 용도변경 허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 실사. 가림막과 출입 불가 사유를 확인하고, 구조안전·누수·전기·급배수·주차장 상태 및 원룸 개조 범위를 조사해야 합니다.
- 전입자 확인. 황수만·김길태의 실제 점유 여부와 잔존 물품, 주소 이전 가능성을 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 일정에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 측량. 목록별 토지 면적·경계와 건물의 실제 점유 범위를 측량해 일괄매각 대상과 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 과거 경매와 말소 이력이 복잡하므로 최신 등기부, 매각물건명세서, 채권계산서와 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 0원, 물건 리스크는 고액”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022년 8월 31일 강구수산업협동조합 근저당권이고, 이후 권리와 전입자는 매각으로 정리되거나 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 권리보다 물건 상태에 달려 있습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없어 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 위반건축물 등재, 원룸형 다가구 개조, 건물 전체 공가, 내부 출입 불가, 토지 경계 확인 필요가 한꺼번에 존재합니다. 실질취득액 1,670,292,000원에 원상회복·철거·보수·측량·명도 비용까지 더한 총사업비가 적정한지를 확인하지 못한다면, 낮아진 최저가만으로 접근하기 어려운 고난도 물건입니다.
