의정부지방법원 2025타경5120. 파주시 상지석동 더힐퍼스트 1동 203호, 전용 41.33㎡ 다세대주택입니다. 권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 현재 소유자는 김연삼이고, 말소기준은 2022년 수협은행 근저당권입니다. 이후 들어온 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없어 매수인이 떠안을 보증금 인수 위험은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 2.25억 물건이 3회 유찰되어 현재 최저가가 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보이지만, 같은 면적 최근 거래가 3건뿐이고, 최저 거래가와 최고 거래가의 폭이 큽니다. 즉 “권리가 깨끗하니 무조건 좋다”가 아니라, 작은 다세대의 재매각 가능성과 실제 수요를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 987-15 더힐퍼스트 1동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.33㎡ · 제1동 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김연삼 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 77,175,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 206,356,364원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.04.11. 수협은행 근저당권이고, 채권최고액은 230,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리 인수 구조만 보면 단순한 담보권 실행형 경매입니다.
② 임차인 및 인수 여부
| 구분 | 점유·임대차 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 해당 없음 대항력·우선변제·승계 이슈 없음 |
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 표본이 얇다
더힐퍼스트1동은 9세대 규모이고, 사용승인일은 2022.02.11.입니다. 같은 전용 41.33㎡ 기준 최근 실거래는 아래 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 41.33㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2024.09 | 41.33㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 41.33㎡ | 3 | 282,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 219,000,000원 |
현재 최저가 77,175,000원은 실거래 평균 219,000,000원의 35.2%입니다. 단순 할인율은 큽니다. 다만 최근 거래가 3건뿐이고, 2026년 거래는 155,000,000원 1건입니다. 실질취득가가 시세 평균보다 낮다는 점은 분명하지만, 환금성은 거래량이 아니라 실제 매수 대기수요로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,789,150원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 230,000,000원 | 75,385,850원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 수협은행에는 75,385,850원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 154,614,150원입니다. 이 미배당은 낙찰자 인수금이 아니라 배당 부족액입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권자 회수는 더 줄어든다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 77,175,000원 | 75,385,850원 | 154,614,150원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 54,022,500원 | 52,650,095원 | 177,349,905원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 37,815,750원 | 36,735,066원 | 193,264,934원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 운정역(경의중앙선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 운정역이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 203호이며, 사용승인일은 2022.02.11.입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, E/V 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 최근 실거래 표본이 3건입니다. 가격 산정은 평균보다 최근 거래가와 현장 매수 수요를 우선해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 77,175,000원은 실거래 평균의 35.2%지만, 최근 거래 155,000,000원을 기준으로도 재매각 마진이 남는지 계산하세요.
- 소규모 단지 리스크. 총 9세대라 거래가 많지 않습니다. 매도 기간과 실수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 현장 확인. 주차, 진입도로, 엘리베이터, 공용부 관리상태, 채광·소음·누수 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없지만 실제 점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비, 공용부분 체납, 당해세 가능성은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하고 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “권리 안전형이지만, 환금성은 C급으로 본다”
이 물건은 권리분석만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 수협은행 근저당권이고, 임차인 인수는 없습니다. 매수인 부담 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 3회 유찰, 소규모 다세대, 최근 실거래 표본 3건이라는 조건을 함께 보면 결론은 보수적입니다. 권리는 합격이지만, 환금성과 가격 검증이 끝나야 입찰할 수 있는 물건입니다. 실사용자는 현장 컨디션, 투자자는 최근 거래 155,000,000원 기준의 재매각 가능성을 중심으로 접근해야 합니다.
