인천지방법원 2024타경51903. 부천시 오정구 내동의 공장과 부속 토지가 매각 대상입니다. 건물은 일반철골구조의 4층 공장이고, 내부는 공장·창고·사무실·기계실 등으로 사용되고 있습니다. 토지는 공장용지 331.6㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사제이에이치월드이며, 2023년 4월 19일 설정된 중소기업은행 근저당권 2,016,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 이후 이룸미트앤푸드와 진궈취안(김국권)의 근저당권, 국민건강보험공단·국가·부천시의 압류, 신용보증기금·한국전력공사의 가압류 등이 이어졌습니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 채권이 소멸한다는 사실과 공장의 사용 가능성·환금성·낙찰가격의 적정성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경51903 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 169-10 도로명주소: 삼작로171번길 71 |
| 물건종류 / 용도 | 공장 및 토지 · 공장·창고·사무실·기계실 |
| 건물 | 일반철골구조 등 · 지상 4층 · 옥탑 기계실 |
| 토지 | 공장용지 331.6㎡ · 일반공업지역 |
| 소유자 | 주식회사제이에이치월드 |
| 감정가 | 2,094,451,600원 |
| 최저매각가 | 1,466,116,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,016,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% |
| 입찰보증금 | 293,223,200원 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 제시외 수변전시설(290KVA) 평가 포함 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 정리
말소기준권리는 2023.04.19 설정된 을구 11번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,016,000,000원이며 토지 내동 169-10을 공동담보로 합니다. 이후 설정된 을구 12번·13번 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 설정된 중소기업은행·국민은행·산업은행 등의 근저당권은 이미 말소된 상태이므로 현존하는 선순위 인수채무로 중복 계산하지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 할인 여부는 미확인
현재 최저매각가 1,466,116,000원은 감정가 2,094,451,600원의 약 70%입니다. 한 차례 유찰되며 입찰가격이 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 공장·토지 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴한 공장으로 평가할 근거는 아직 없습니다.
| 매각 시나리오 | 가격 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 2,094,451,600원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,466,116,000원 | 70% | 996,262,570원 |
| 2회 유찰 시 | 1,026,281,199원 | 49% | 1,431,699,023원 |
| 3회 유찰 시 | 718,396,839원 | 34.3% | 1,736,504,539원 |
유찰 시나리오는 제시된 가격과 배당 추정치를 사용한 비교입니다. 실제 후속 매각기일과 최저매각가격은 별도 공고 확인이 필요합니다. 미배당은 채권자의 배당 부족액이며 매수인 인수금이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,466,116,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,061,160원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행(을구 11) | 2,016,000,000원 | 1,449,054,840원 |
| 2. 근저당 · 이룸미트앤푸드(을구 12) | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 진궈취안(김국권)(을구 13) | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금(갑구 6) | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국전력공사(갑구 8) | 9,317,410원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 배당금액은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되어 실제 피담보채무 및 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·조세우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다. 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
④ 입지·공장 활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천I.C 남동측 인근 공업지대로, 주변에 공업용 부동산과 공업나지가 다수 소재합니다. 일반 주거용보다 산업시설로서의 수요와 활용 가능성을 중심으로 평가해야 합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 실제 화물차 진출입과 상·하차 동선은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 건물 이용. 1층은 공장·창고, 2층은 사무실·보일러실·탈의실·샤워실, 3층은 공장·창고, 4층은 공장·창고·기계실, 옥탑은 기계실로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 및 각파이프, 콘크리트·샌드위치판넬 지붕의 4층 공장입니다. 급·배수, 위생, 전기 및 승강기설비 등이 있습니다.
- 토지. 공장용지 331.6㎡, 일반공업지역, 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 2,234,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역 외에 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 공장 운영과 토지 취득·이용에 적용되는 제한을 관계 기관에서 확인해야 합니다.
- 건축 사항. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 4층 일부 증축부분은 감정평가에서 그 비율을 감안했다고 기재되어 있어, 건축물대장과 현황의 일치 여부를 점검할 필요가 있습니다.
- 환금성. 공장·산업시설은 업종 적합성, 건물 규모, 내부 설비, 인허가 요건에 따라 매수 수요가 달라집니다. 일반 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 쉽게 가격을 추정하기 어려운 물건입니다.
⑤ 매각조건·설비 범위 점검
| 점검 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 일괄매각 | 공장 건물 및 토지를 일괄매각 |
| 수변전시설 | 제시외 수변전시설 290KVA 평가 포함 |
| 냉장·냉동 설비 | 건물 내 냉장고·냉동고 등에 부착된 에어컨 실외기 등은 평가에서 제외 |
| 증축부분 | 건물 4층 일부 증축부분은 면적 비율을 감안하여 평가 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
이 공장은 건물뿐 아니라 운영 설비의 상태와 매각 포함 범위가 중요한 물건입니다. 290KVA 수변전시설은 평가에 포함되지만, 냉장고·냉동고 관련 에어컨 실외기 등은 평가에서 제외된 것으로 기재되어 있습니다. 설비가 현장에 남아 있다는 이유만으로 매수인이 모두 취득한다고 가정하면 안 됩니다. 목록, 소유권, 철거 가능성 및 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 최저매각가격의 20%인 293,223,200원을 기준으로 준비하고, 공고의 특별매각조건을 재확인하세요.
- 실거래 검증. 공장·토지의 최근 거래사례와 현재 매매·임대 수요를 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 임차·점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 사업장 사용 주체와 실제 점유자, 보증금, 사업자등록, 점유 개시 시점과 관련 권리를 확인하세요. 대항력은 현재 단계에서 단정할 수 없습니다.
- 매각 포함 범위. 일괄매각 대상 건물·토지, 290KVA 수변전시설, 평가에서 제외된 냉장·냉동 관련 설비를 구분하세요.
- 공적 압류·조세. 국민건강보험공단, 국가, 부천시의 압류 내역과 당해세 등 법정 우선채권이 예상배당에 미치는 영향을 점검하세요.
- 가처분 원본. 신용보증기금의 13번 근저당권 관련 가처분이 최종 등기 및 매각물건명세서에서 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 건축·설비 상태. 4층 증축부분, 공장·창고 이용 상태, 승강기·전기설비, 건축물대장 및 현황의 일치 여부를 점검하세요.
- 토지이용 규제. 일반공업지역, 항공표면, 과밀억제권역 및 토지거래허가구역 관련 제한을 확인하고, 계획 업종의 실제 운영 가능성을 검토하세요.
- 현장 인도와 부대비용. 점유자 협의, 잔존 물품, 설비 철거, 체납 공과금, 원상복구 필요성과 공장 가동 가능 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치
이 공장은 감정가 2,094,451,600원에서 한 차례 유찰되어 1,466,116,000원으로 내려왔습니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조이며, 제공된 분석상 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리의 정리 가능성과 낙찰의 경제적 타당성은 다릅니다. 실제 거래시세 미확인, 임대관계 미상, 설비 제외 범위, 일부 증축, 공업용 부동산의 제한적인 환금성이 입찰 전에 풀어야 할 과제입니다. 특히 20% 입찰보증금이라는 특별조건도 가볍게 볼 수 없습니다.
현재 기준 결론은 “등기상 권리는 대체로 정리 가능하지만, 가격 적정성과 현장 위험은 검증 전이므로 신중 접근”입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하기보다, 실제 공장 시장가치와 매각 포함 범위를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
