인천지방법원 2025타경629. 김포시 양촌읍 대포리 소재 공장·사무소·기숙사와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(2)는 공장 및 사무소, 기호(3)은 기숙사로 이용 중이며, 토지는 공장용지 2,286㎡입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 1,966,944,000원입니다.
가격만 보면 한 차례 유찰된 대형 산업용 부동산이지만, 이 사건의 판단 순서는 가격이 아닙니다. 등기부상 근저당권의 교체·말소 이력이 많고, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 담보권들이 포함돼 있습니다. 여기에 말소기준권리보다 2년 이상 앞서 전입한 점유자까지 있어, 등기와 점유관계를 원본 서류로 다시 맞추는 작업이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경629 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 대포리 23-1 · 경기도 김포시 양촌읍 향동로21번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무소 · 기숙사 · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 2,286㎡ · 자연녹지지역 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 및 1층 · 위생·급배수시설 · 기숙사 난방설비 |
| 소유자 | 서대원 (2020.09.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,809,919,450원 / 1,966,944,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사 / 2,395,210,465원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 및 철거가 용이한 컨테이너조 건물은 평가 제외 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2022년 부산은행 근저당
현재 확인되는 말소기준권리는 2022.06.20. 부산은행 근저당권 2,035,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 부산은행 추가 근저당권과 김포시·국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서지원 | 2020.01.28 | 미상 / 미상 | 배당요구 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서은석 | 2024.10.16 | 20,000,000원 2,000,000원 | 배당요구 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유연 | 2024.11.27 | 미상 / 미상 | 2025.04.18. 배당요구 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
서은석과 김유연은 전입일이 2022.06.20. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 김유연은 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 반면 서지원은 기준권리보다 빠른 전입자입니다. 보증금이 미상인 이상 인수액을 숫자로 확정하거나 실질취득액을 최저가와 동일하게 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%는 ‘시세 대비 할인율’이 아니다
현재 최저가는 감정가 2,809,919,450원의 70%인 1,966,944,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 공장·사무소·기숙사의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아, 이 금액을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 유찰률은 법원 매각 회차를 보여줄 뿐, 실제 거래시장 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
특히 자연녹지지역의 공장용지, 일반철골구조 공장·사무소와 기숙사, 성장관리계획구역 및 군사시설 관련 제한이 함께 있는 물건은 아파트처럼 단순한 평당 비교가 어렵습니다. 용도 적합성, 인허가 승계 가능성, 기존 시설의 사용 상태와 수선비, 실제 임대수익을 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,966,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,069,440원 |
| 을구 1번 · 중소기업은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 을구 2번 · 중소기업은행 | 1,008,000,000원 | 1,008,000,000원 |
| 을구 3번 · 신재복 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 4번 · 김포시 | 21,147,120원 | 21,147,120원 |
| 을구 6번 · 김소이 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 10번 · 한국씨티은행 | 1,020,000,000원 | 251,727,440원 |
| 채권자 총 미배당 | 9,362,147,120원 | 7,417,272,560원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 채권총액 9,362,147,120원 중 1,944,874,560원이 배당되고, 7,417,272,560원이 미배당됩니다. 신청채권자 에이치에프비사이유동화전문 유한회사의 예상배당은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,966,944,000원 | 1,944,874,560원 | 7,417,272,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,376,860,800원 | 1,360,692,192원 | 8,001,454,928원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 963,802,559원 | 951,764,533원 | 8,410,382,587원 | 0원 |
회차가 내려가면 낙찰대금은 감소하지만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태는 그대로 남습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰대금보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정되는 구조도 가능하므로, 유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양촌산업단지 5공원 북동측 인근이며, 주변에는 중·소규모 공장과 창고, 단독주택 및 농경지가 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공장 및 사무소와 기숙사로 이용 중입니다. 공장·사무소 건물은 일반철골구조 판넬 마감 2층, 기숙사는 일반철골구조 판넬 마감 1층입니다.
- 토지. 공장용지 2,286㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형 토지이며 공시지가는 471,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역에 포함되고, 가축사육제한구역과 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 공장·사무소·기숙사와 토지를 함께 취득하는 일괄매각 물건이므로 매수층이 주거용 부동산보다 제한적입니다. 용도 적합성과 금융조달 가능성이 환금성을 좌우합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서지원 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 명세서 원문 대조. 인수권리 없음이라는 기재가 서지원의 선순위 전입을 어떤 근거로 배제한 것인지 현황조사서·매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로, 공동담보목록과 채권양도·채권계산서·배당요구 내역을 기준으로 실제 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 관할 세무서와 김포시의 체납세액·법정기일을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 이동·철거가 쉬운 컨테이너조 건물은 평가에서 제외됐습니다. 현장 경계와 소유관계, 철거비 부담을 확인하세요.
- 인허가 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·군사시설 보호 관련 제한과 기존 공장 인허가의 승계 가능성을 관계 부서에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 유사 공장용지와 철골조 공장·기숙사의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 선순위 전입 확인이 먼저다”
등기부만 놓고 보면 현재의 기준권리는 2022년 부산은행 근저당이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없다고 적혀 있습니다. 하지만 이 사건에는 2020.01.28. 전입한 서지원이 있고, 보증금과 점유관계가 미상입니다. 따라서 매수인 인수 0원은 현재 확정값이 아니라 확인이 필요한 기재값으로 다뤄야 합니다.
또한 배당 시뮬레이션에는 등기부상 이미 말소된 과거 담보권이 포함돼 있어 실제 배당구조를 그대로 보여주지 못합니다. 동일·유사 산업용 부동산의 최근 실거래 비교도 없어 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 가격은 보류, 권리와 점유는 재검증. 서지원의 임대차와 실제 배당순위가 해소되기 전에는 감정가 70%라는 숫자만으로 입찰 결론을 내리기 어려운 물건입니다.
