광주지방법원 2025타경34630. 광주 남구 봉선동 ‘봉선2차남양휴튼’ 202동 20층 2003호 아파트입니다. 소유자 이형준은 2011.05.19 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 420,000,000원입니다. 등기에는 오랜 기간 다수의 근저당·질권·전세권·경매 기록이 있었지만 상당수는 이미 말소됐고, 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 2025.08.21 세하금융대부주식회사 근저당권, 채권최고액 1,125,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 2025.12.18 강제경매개시결정, 2026.01.07 김재덕 가압류 59,000,000원, 2026.01.30 세하금융대부주식회사 임의경매개시결정, 2026.02.10 스마트저축은행 가압류 16,006,806원, 2026.03.27 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 1080 봉선2차남양휴튼 202동 20층 2003호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 봉선로 115 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 32층 건물 내 20층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이형준 · 2011.05.19 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 763,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 청구액 | 10,960,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 자료에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 실제 입찰 전에는 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 최종 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
감정가는 1,090,000,000원, 현재 최저매각가는 763,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 327,000,000원 내려왔습니다. 그러나 감정가는 평가 기준일의 평가액이고, 실제 매수 경쟁력을 판단하려면 최근 동일 단지·유사 호수의 실거래와 비교해야 합니다.
현재 확인 가능한 자료에서는 최근 실거래 가격을 직접 대조할 수 없으므로 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 가격 판단은 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 763,000,000원 | 479,917,172원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 534,099,999원 | 706,528,173원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 373,869,999원 | 865,051,353원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 763,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,030,000원 |
| 2. 근저당 · 세하금융대부주식회사 | 1,125,000,000원 | 752,970,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 소경수 | 10,960,122원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김재덕 | 59,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 세하금융대부주식회사 | 10,960,122원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 스마트저축은행 | 16,006,806원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 소경수 | 10,960,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 763,000,000원 가정 시 집행비용 10,030,000원을 제외한 752,970,000원이 세하금융대부주식회사 근저당에 배당되고, 이후 채권은 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권액 1,232,887,172원 대비 미배당은 479,917,172원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 문성고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물 내 20층 2003호이며, 외벽은 석재붙임·몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 6차선, 북측 왕복 5차선, 북서측 및 동측 왕복 2차선 도로에 접하고 북서측·동측으로 단지 내 차량 진입이 가능합니다.
- 규제. 근린상업지역·준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 대조. 감정가 1,090,000,000원과 최저가 763,000,000원의 차이만 보지 말고 봉선2차남양휴튼의 최근 동일·유사 호수 실거래를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.08.21 세하금융대부주식회사 근저당권이 실제 매각물건명세서에서도 기준권리로 정리되는지 원본과 대조하세요.
- 점유관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·전입·확정일자·배당요구 여부를 최종 확인하세요.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차의 479,917,172원 미배당은 채권자 측 부족액이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 과거 말소등기 구분. 등기부에 과거 근저당·전세권·질권·가등기가 다수 나타나지만 이미 말소된 권리는 현재 인수대상과 분리해 보세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 실거래 확인 후”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2025.08.21 세하금융대부주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 763,000,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 이를 곧바로 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 확인 후 판단. 이 물건의 입찰 판단은 봉선2차남양휴튼의 최근 실제 거래가격과 현재 20층 2003호의 상태·점유관계를 확인한 뒤 완성하는 것이 맞습니다.
