인천지방법원 2025타경31319. 김포시 양촌읍 학운리 이노타워 1층 104호입니다. 집합건축물대장상 이용은 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재는 공실입니다. 감정가는 748,000,000원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 88,002,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리 흐름을 보면 단순한 저가 상가로 접근하기 어렵습니다.
현재 소유자는 정영순입니다. 갑구 2번에는 2023.07.04 소유권이전청구권 가등기 관련 기재와 거래가액 750,480,000원이 있고, 이틀 뒤인 2023.07.06 국민은행 근저당 624,000,000원이 설정됐습니다. 따라서 말소기준일만 비교하면 가등기가 먼저입니다. 한편 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 ‘해당사항없음’으로 되어 있어, 해당 가등기가 담보가등기인지 및 실제 매각으로 어떤 처리가 되는지를 입찰 전 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31319 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금로257번길 2, 1층 104호 (이노타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 정영순 |
| 감정가 / 최저가 | 748,000,000원 / 88,002,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십구차유동화전문 유한회사 / 549,213,381원 |
| 말소기준 | 2023.07.06 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 이른 가등기
임차인 없음. 감정 이용상태는 현재 공실이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금이나 대항력 임차인에 따른 금액 인수는 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 권리분석의 핵심은 임차인이 아니라 갑구 2번 가등기입니다. 이 권리는 2023.07.04 접수되어 말소기준 근저당 2023.07.06보다 선행합니다.
말소기준 이후에는 2024.06.04 삼성카드 가압류 5,185,483원, 2024.12.11 김포시 압류, 2025.01.15 임의경매개시결정, 2025.02.11 김포세무서장 관련 압류, 2025.05.29 논산세무서장 관련 압류가 이어집니다. 이 중 세금 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당에 앞서 차감될 가능성을 확인해야 하는 항목입니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰, 그러나 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 88,002,000원으로 감정가 748,000,000원의 11.76%입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 61,601,399원, 8회 유찰 시 43,120,979원으로 제시되어 있습니다. 하지만 이 물건은 현재 공실인 제1종근린생활시설이고, 주변이 소규모 공장지대인 데다 이미 6회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인폭 자체를 가격 메리트로 해석하기보다 권리확정과 환금성 확인을 먼저 해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 88,002,000원 | 543,167,519원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 61,601,399원 | 569,092,909원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 43,120,979원 | 587,240,682원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 88,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,036원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 624,000,000원 | 86,017,964원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,185,483원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 629,185,483원 중 예상 배당액은 86,017,964원, 미배당은 543,167,519원입니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있으며, 선순위 가등기의 법적 성격은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다.
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 ‘양촌교차로’ 남서측 인근이며, 주위는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 황금로변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측 34m, 북동측 18m, 남측 12m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역에 포함되고, 토지이용정보상 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 대지. 토지면적은 1,158.8㎡, 공시지가는 1,887,000원/㎡이며 평지·세로장방 형상입니다.
- 시설. 급배수·위생·소방·승강기설비가 있고 주차는 자주식 21대입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가등기 원문 확인. 2023.07.04 접수로 말소기준보다 앞섭니다. 담보가등기 여부와 매각 후 말소 여부를 등기 원문·매각물건명세서에서 함께 확인해야 합니다.
- 명시 인수권리 재대조. 매각물건명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’으로 되어 있으므로, 선순위 가등기와 이 기재가 왜 함께 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 3건. 김포시, 김포세무서장, 논산세무서장 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 배당 선순위를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 공실이지만 현장 점유가 그대로인지 매각기일 전 재확인하는 것이 필요합니다.
- 환금성 점검. 소규모 공장지대 내 1층 근린생활시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 실제 임대수요·공실기간·재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 설정. 감정가 대비 11.76%라는 할인율 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 주변 동일 용도 상가의 실제 거래·임대수익과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “88,002,000원”보다 먼저 볼 것은 가등기다
감정가 748,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 88,002,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 논할 물건이 아닙니다. 현재 공실이고 임차인이 없으며 배당상 금액 인수도 0원이지만, 2023.07.04 가등기가 2023.07.06 말소기준보다 선순위입니다. 동시에 명세서에는 명시 인수권리 ‘해당사항없음’으로 되어 있어 이 가등기의 성격과 처리 여부를 확인하는 것이 입찰의 첫 관문입니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건, 소규모 공장지대 내 공실 근린생활시설, 6회 유찰이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 매우 낮아졌지만 권리와 환금성 확인 전에는 저가 매수로 평가할 수 없다”입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 가등기의 실체를 확정하고 실제 상가 수요를 확인하는 것입니다.
