144,060,000원
인천지방법원 2025타경33651. 김포 운양동 한신더휴테라스9 제907동 4층 403호로, 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 600,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,060,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 24.01%지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 김옥현의 대항력과 560,000,000원 전세권이 매각 후 어떻게 정리되는지입니다.
김옥현은 2021.05.31 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 이후 2023.05.18 건물 전부에 전세금 560,000,000원의 전세권을 설정했으며, 2025.06.02에는 같은 김옥현이 채권자로 임의경매를 신청했습니다. 예상배당에서는 김옥현 전세권에 141,243,160원이 배당되고 418,756,840원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차보증금 자체는 확인되지 않았기 때문에, 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계된다고 단정할 수도, 반대로 인수액이 확실히 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1293-4 한신더휴테라스9 907동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 지상 4층 건물 내 4층 |
| 비교면적 / 규모 | 59.8149㎡ · 한신더휴테라스9(901-910동) 184세대 |
| 사용승인 | 2017.02.27 |
| 소유자 | 이정선 (2015.11.24 매매 원인 · 2017.04.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 144,060,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김옥현 / 560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 28,812,000원 |
① 권리 흐름 — 5.6억 전세권과 대항력이 핵심
분석상 말소기준은 2025.06.02 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.05.18 김옥현의 전세권 560,000,000원은 등기 분석상 말소기준 이전 권리로 분류되어 있습니다. 동시에 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 두 내용이 결론상 충돌하므로, 최종 매각조건과 원문 기재를 대조하지 않은 상태에서 인수 여부를 확정해서는 안 됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김옥현 | 2021.05.31 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 미상 |
실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아니며, 김옥현 본인이 조사된 점유자입니다. 다만 같은 김옥현이 등기부상 전세권자이자 경매 신청채권자이므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 경고도 함께 존재합니다. 이는 가장임차인이라고 확정한다는 뜻이 아니라, 임대차와 전세권의 실체를 확인해야 한다는 신호입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 4.44억, 최신 4.25억·추세 -6.6%
동일 단지의 59.81㎡대 실거래입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 443,727,272원, 최신 거래 425,000,000원, 최근 가격 추세 -6.6%를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 시장 자체가 하락 방향이므로 과거 고가 거래만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.81㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 59.81㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 59.81㎡ | 3 | 393,000,000원 |
| 2026.03 | 59.81㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2025.12 | 59.81㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2025.11 | 59.81㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2025.11 | 59.81㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 1 | 495,000,000원 |
| 2025.10 | 59.81㎡ | 3 | 419,000,000원 |
| 2025.10 | 59.81㎡ | 2 | 417,000,000원 |
| 2025.09 | 59.81㎡ | 4 | 587,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 1 | 475,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 443,727,272원 |
현재 최저가 144,060,000원은 최근 12개월 평균의 32.5%입니다. 하지만 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 대항력 임차보증금이 실제로 승계되는지에 따라 매수인의 총 취득부담이 달라지기 때문입니다. 특히 임차보증금이 등기 전세금 560,000,000원과 동일하고 미배당 잔액이 승계되는 경우의 실질취득가는 약 560,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 126.2%, 최신 거래 425,000,000원의 약 131.8% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,816,840원 |
| 을구 3번 전세권 · 김옥현 | 560,000,000원 | 141,243,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 전제로 하면 전세권 560,000,000원 중 141,243,160원이 배당되고 418,756,840원이 미배당으로 남습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있고 매각물건명세서도 명시 인수권리 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 대항력 임차인의 보증금 자체가 미상이므로, 이 계산만으로 임차보증금 승계위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 다세대 물건이며 감정평가 기준 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 토지는 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택) 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 하늘빛초등학교 남동측 인근으로 연립주택단지, 아파트단지, 근린생활시설이 함께 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 운양역이 있으며, 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 해당하고, 공시지가는 1,533,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 사용승인일은 2017.02.27이며 공부와의 차이는 해당 없음, 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 실거래 12건은 393,000,000원에서 587,000,000원까지 분포하고 최신 거래는 425,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -6.6%, 단지 경매 낙찰률은 20.0%, 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김옥현의 임차보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 전세권과 임대차의 관계. 김옥현의 전세권 560,000,000원과 2021.05.31 전입 임대차가 같은 채권인지, 별개인지 확인해야 합니다.
- 인수권리 문구 대조. 등기 분석상 선순위 전세권 인수 분류와 매각물건명세서의 ‘명시 인수권리 해당사항 없음’이 함께 존재하므로 최종 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 특별매각조건. 이번 입찰의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 28,812,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세가 -6.6%이므로 전체 평균이나 과거 587,000,000원 거래만을 기준으로 가격을 높게 잡지 말아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.25 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.44억”이 아니라 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 600,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 144,060,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 그 숫자만 보고 시세 대비 32.5%의 저가 매물이라고 평가하기에는 권리 변수가 너무 큽니다. 김옥현은 2021.05.31 전입한 대항력 임차인이고, 같은 이름의 전세권자가 2023.05.18 전세금 560,000,000원의 권리를 설정했습니다. 현재 예상배당에서는 418,756,840원이 미배당으로 남지만, 임차보증금은 미상이고 매각물건명세서는 명시 인수권리가 없다고 적고 있습니다.
따라서 결론은 명확합니다. 인수 0원이 원문상 확정되기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류해야 합니다. 만약 대항력 임차보증금이 560,000,000원이고 미배당분 승계가 확인되는 경우, 실질취득가는 약 560,000,000원으로 최근 12개월 평균 443,727,272원과 최신 거래 425,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 시세 추세는 -6.6%, 단지 경매 평균 유찰은 4.0회, 낙찰률은 20.0%입니다. 표면 가격은 낮지만, 권리 확인 전에는 고위험 사건으로 보는 편이 데이터와 더 일치합니다.
