광주지방법원 2025타경34798. 광주 북구 두암동 584-8의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(공실)·창고·변소이며, 일괄매각으로 제시외건물도 매각에 포함됩니다. 토지는 130.7㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역입니다. 현재 등기명의자는 윤만호·윤은숙·윤은정·윤지영·윤지혜 5명으로 각 5분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
이 사건의 성격은 일반적인 은행 근저당 실행경매와 다릅니다. 2024년 11월 16일 상속을 원인으로 5명이 공동소유하게 된 뒤, 2026년 1월 5일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부상 근저당은 0건, 압류도 0건이고 임차인도 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34798 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 584-8 · 광주광역시 북구 면앙로185번길 14-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(공실) · 창고 · 변소 |
| 토지 | 130.7㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 윤만호·윤은숙·윤은정·윤지영·윤지혜 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 224,805,500원 / 100,714,000원 (3회 유찰) |
| 경매 성격 | 공유물분할을 위한 경매 · 경매개시결정 채권자 윤은정 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유물분할 경매’가 핵심
임차인 없음. 등기부상 근저당 0건·압류 0건이며, 별도의 임차보증금 인수도 잡혀 있지 않습니다. 2026년 1월 5일 경매개시결정은 금융기관의 담보권 실행이 아니라 공유물분할을 위한 경매입니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차인 보증금을 떠안는 유형이 아니라, 공유관계를 경매매각을 통해 정리하는 구조로 보는 것이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 감정가 44.8%와 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 100,714,000원으로, 감정가 224,805,500원 대비 44.8% 수준입니다. 3회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 감정가는 현재 시장에서 곧바로 현금화할 수 있는 가격과 동일하지 않습니다. 특히 이 물건은 단독주택 + 토지이고 건물도 단독주택·창고·변소로 구성되어 있어, 아파트처럼 표준화된 호가나 동일 평형만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 100,714,000원 | 0원 | 98,504,004원 |
| 4회 유찰 시 | 80,571,200원 | 0원 | 78,720,918원 |
| 5회 유찰 시 | 64,456,960원 | 0원 | 62,896,735원 |
다음 회차 가정에서는 4회 유찰 시 80,571,200원, 5회 유찰 시 64,456,960원으로 내려갑니다. 그러나 어느 회차든 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 가격이 낮아질수록 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 최저가가 낮다는 사실만으로 시장가보다 싸다는 결론을 내릴 근거는 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,209,996원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 윤은정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,504,004원 |
현재 회차 100,714,000원을 기준으로 집행비용은 2,209,996원, 계산상 소유자 잔여는 98,504,004원입니다. 경매개시결정 관련 채권액은 배당액에 반영되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 두암동 ‘문화아파트’ 북동측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택 등이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 단독주택은 공실이며, 창고와 변소가 함께 이용되고 있습니다. 단독주택은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 단독주택에는 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 130.7㎡의 대지로 평지·정방형이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’입니다. 공시지가는 461,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외건물도 매각에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가 100,714,000원은 감정가의 44.8% 수준이지만, 감정가 대비 할인만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 현장 상태·도로접면·건물 노후도·수요층을 직접 확인해 앞선 회차에서 낙찰되지 않은 이유가 가격뿐인지 살펴야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 이용상태상 단독주택은 공실입니다. 실제 점유현황과 인도 상태는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물이 매각에 포함되므로 현장에서 단독주택·창고·변소와 제시외 부분의 위치 및 현황을 대조하세요.
- 공유물분할 경매 확인. 금융기관 채무형 경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매이므로, 매각대금 배분과 공유자 관계를 일반 임의경매와 동일하게 보지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “44.8% 낙찰가율보다 중요한 것은 실제 환금가치”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 근저당 0건, 압류 0건이고, 경매 자체도 공유물분할을 위한 절차입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 100,714,000원, 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔지만, 단독주택·토지는 개별성이 크고 도로접면도 ‘세로한면(불)’로 표시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 감정가 할인율에 점수를 주기보다 실제 현장가치와 향후 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
