수원지방법원 2023타경52051. 시흥시 군자동 금강펜테리움센트럴파크 601동 7층 704호 아파트입니다. 감정가는 636,000,000원, 최저매각가도 636,000,000원으로 유찰 0회의 신건 기준입니다. 등기상 말소기준은 2021.04.07. 설정된 우리은행 근저당권 272,580,000원이며, 이후 설정되거나 이전된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 중심은 후순위 채권이 아니라 대지권입니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 기재되어 있습니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함되어 있고, 시흥시로부터 토지 및 건물에 대한 취득세 또는 등록면허세가 납부됐다는 2026.02.27.자 회신도 존재합니다. 그러나 이는 실제 대지권의 귀속과 등기 가능성을 곧바로 확정하는 자료는 아니므로, 입찰 전 관련 원문과 토지 권리관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경52051 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현천로 133, 601동 7층 704호 (군자동, 금강펜테리움센트럴파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·테라스·발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 7층 |
| 현재 소유자 | 김수미 지분 2분의 1 · 김효경 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 636,000,000원 / 636,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 경매 관련 청구액 | 158,097,377원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 대지권은 별도 확인
말소기준권리는 2021.04.07. 우리은행 근저당권입니다. 후순위인 애큐온저축은행 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐고, 임정애 명의 근저당권은 이혜경에게 이전됐습니다. 성남동부새마을금고 가압류와 두 건의 임의경매개시결정도 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
소병건 명의 근저당권 3건은 2022.04.04. 말소됐고, 이혜경 명의 143,000,000원 근저당권과 지현수 명의 45,000,000원 근저당권은 2022.05.17. 말소됐습니다. 상속과 상속포기에 따른 소유권 경정을 거쳐 현재 등기상 소유자는 김수미와 김효경이며 각 지분은 2분의 1입니다.
② 가격 판단 — 실질취득 636,000,000원, 시세 메리트는 보류
대항력 임차인 인수액이 계산되지 않으므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가 636,000,000원 + 인수 0원 = 636,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 636,000,000원 | 627,240,000원 | 431,840,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 508,800,000원 | 501,312,000원 | 557,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 407,040,000원 | 400,569,600원 | 658,510,400원 | 0원 |
유찰될수록 시뮬레이션상 채권자 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 508,800,000원이나 407,040,000원 역시 실거래와 비교하지 않은 가정가격이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 636,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,760,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 272,580,000원 | 272,580,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 소병건 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 소병건 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 소병건 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 이혜경 | 143,000,000원 | 54,660,000원 |
| 8. 을구 8번 근저당권 · 지현수 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 9번 근저당권 · 임정애 | 260,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 4번 가압류 · 성남동부새마을금고 | 38,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,059,080,000원, 채권자 예상배당 627,240,000원, 미배당 431,840,000원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 군자동 한여울초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원이 있는 신흥 아파트지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 서해선 시흥능곡역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방3, 거실, 주방·식당, 욕실2, 드레스룸, 테라스와 발코니 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 지역난방설비, 소방설비, 승강기설비와 지하주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 광평수 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 공부 차이. 건물 현황과 공부 사이의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 대지권 상태. 기준시점 현재 지적 미정리 등으로 대지권이 등재되지 않았고, 토지이용계획확인서도 발급되지 않은 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지권 미등기 사유, 토지 소유자, 해당 호수에 귀속될 대지지분, 향후 대지권등기 가능 여부를 집행기록과 토지등기에서 확인해야 합니다.
- 최저가 포함 범위 확인. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됐다는 기재와 실제 매수인이 취득할 토지 권리의 범위가 일치하는지 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도로 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 보증금, 확정일자와 실제 입주시점을 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 재검산. 2022.04.04.과 2022.05.17. 말소된 근저당권이 배당 계산에 포함되어 있으므로 최신 채권계산서로 실제 배당순위와 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 실거래 확인. 신건 실질취득 636,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최신 거래를 확인하기 전에는 가격 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 최신 서류 대조. 2026.07.22. 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서 및 집행기록을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권 확인이 먼저다
이 물건의 등기상 금전 인수액은 0원입니다. 2021.04.07. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속하는 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 별도로 등재된 임차인도 없습니다.
그러나 결론을 ‘권리 깨끗’으로 끝내기에는 대지권 미등기·대지권 유무 미상이라는 핵심 변수가 남습니다. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됐고 취득세·등록면허세 납부 회신이 있다는 점은 확인되지만, 실제 토지 권리의 귀속과 등기 가능성을 확정해 주지는 않습니다. 여기에 최신 실거래 비교도 없어 신건 636,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거가 부족합니다.
등기상 인수는 합격, 대지권과 가격은 확인 전 보류. 대지권 취득 범위와 점유관계가 원문서에서 명확히 해소되고, 최신 실거래가 실질취득 636,000,000원보다 충분히 높다는 사실까지 확인된 뒤에야 입찰 판단이 가능한 사건입니다.
