광주지방법원 2026타경30006. 광주역한국아델리움 4층 418호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권이고, 이후 2025년 가압류와 2026년 강제경매개시결정, 2024년 이상하 씨의 주택임차권이 이어집니다. 핵심은 임차권입니다. 보증금은 173,300,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 주민등록일자와 확정일자가 모두 2022.10.26.로 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 데이터상 매수인에게 넘어오는 미배당 보증금도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 211,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 75,623,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없고 이미 4회 유찰된 오피스텔이라는 점은 시장의 환금성·수요 판단이 엄격했다는 신호입니다. 따라서 “감정가 대비 36%니까 싸다”라고 결론내려서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층418호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 건물 내 제4층 제418호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 75,623,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이상하 씨의 임대차계약일은 2022.10.24., 점유개시일은 2022.10.25., 주민등록일과 확정일은 2022.10.26.으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상하 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 173,300,000원 | 2022.10.26 / 2022.10.26 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 인수 0원 |
② 가격 — 4회 유찰을 ‘싸다’로 바로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 75,623,000원으로 감정가 211,000,000원의 35.84%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 60,498,400원, 6회 유찰 시 48,398,720원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,623,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,761,214원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 73,861,786원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 승 건축사사무소 | 209,780,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 총 미배당은 23,357,138,214원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근으로, 주위는 업무시설·숙박시설·상가 등이 있는 상업업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 제4층 제418호이며, 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복5차로, 동측 왕복3차로, 남측 왕복2차로 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2022.09.16.과 임차인의 점유·전입·확정일 순서를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 211,000,000원 대비 최저가가 크게 낮아졌지만 실거래 자료가 없으므로, 주변 오피스텔의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 4회 유찰된 만큼 단순 가격 문제가 아닌 수요·환금성·임대수익성 문제도 함께 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.09.16. 민간임대주택등기 기재가 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 관련 원본 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하고 입찰 조건의 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 실제 임차인은 이상하 씨 1명이고 보증금은 173,300,000원이지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 낙찰가 외에 1.733억을 추가 부담하는 사건은 아닙니다.
반면 가격은 쉽게 결론낼 수 없습니다. 감정가 211,000,000원에서 4회 유찰되어 75,623,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없고 용도는 오피스텔입니다. 이미 반복 유찰이 진행됐다는 점까지 감안하면 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 물건은 할인율보다 실제 시장가와 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
