94,528,000원
광주지방법원 2026타경30006. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 4층 418호 오피스텔입니다. 감정가는 211,000,000원이고 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 94,528,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 이상하는 보증금 173,300,000원으로 건물 전부를 임차했고, 점유는 2022.10.25., 주민등록과 확정일자는 모두 2022.10.26.입니다. 그러나 말소기준권리는 그보다 앞선 2022.09.16.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 회차에서 임차보증금이 최저매각가보다 크더라도 그 차액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층 418호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 중 제4층 제418호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 94,528,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 173,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 23,047,920,000원이 기재돼 있고 공동담보목록이 연결돼 있으며, 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용도 확인됩니다. 이후 2024.11.04. 이상하의 주택임차권, 2025.03.13. 주식회사 승 건축사사무소의 가압류, 2026.01.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억7,330만원이지만 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이상하 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 173,300,000원 | 2022.10.26 / 2022.10.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일은 2022.10.24., 점유개시일은 2022.10.25., 주민등록일과 확정일자는 2022.10.26.이고 임차권등기는 2024.11.04.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2022.09.16.보다 모두 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당요구는 확인되지만, 배당 여부와 별개로 매수인에게 보증금 잔액이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰 자체가 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가 94,528,000원은 감정가 211,000,000원의 44.8%입니다. 금액만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 시장 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 감정평가상 이용상태도 아파트가 아니라 오피스텔입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,504원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 92,426,496원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 승 건축사사무소 | 209,780,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,101,504원을 제외한 92,426,496원이 우리은행 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권총액 23,431,000,000원 대비 미배당액은 23,338,573,504원입니다. 이 배당 부족액은 채권자 측 손실 문제이며, 현재 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·숙박시설·상가 등이 형성된 상업업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 오피스텔 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 제4층 제418호이며, 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복5차로, 동측 왕복3차로, 남측 왕복2차로의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡이며 토지면적은 3,026.1㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이상하의 임대차계약일 2022.10.24., 점유 2022.10.25., 전입·확정일자 2022.10.26., 임차권등기 2024.11.04.를 원본 서류와 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 우리은행 근저당 2022.09.16.이 임차인의 전입보다 선순위인지 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 94,528,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 주변 오피스텔 거래사례로 검증해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 세 차례 유찰된 만큼 가격 외에 호실 상태·공실·관리비·임대수요 등 현장 요인을 확인하세요.
- 관리비·점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 인도 상태와 미납 관리비를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 미배당이 발생해도 현재 자료상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.09.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이상하의 전입·확정일자는 2022.10.26.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 173,300,000원이 낙찰가보다 크더라도 매수인의 실질취득비용이 그 보증금으로 고정되는 사건이 아니며, 현재 자료상 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 211,000,000원에서 3회 유찰돼 94,528,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 확정되지는 않습니다. 실거래 자료가 없고 이용상태가 오피스텔이므로 권리는 통과, 가격은 별도 검증이 맞는 결론입니다. 다음 회차 시나리오에서는 75,622,400원, 그 다음은 60,497,920원까지 내려가지만 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
