수원지방법원 2024타경72168. 시흥시 정왕동 1698-4의 공장 이용 부동산과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 3,313.4㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사티에프제이입니다. 말소기준권리는 2022.06.14. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 5,040,000,000원이며, 이후 등기된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 단순히 “감정가 대비 몇 %”만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 감정평가상 공장으로 이용 중이고, 반월국가산업단지 내 산업시설구역에 위치합니다. 매각물건명세서에도 입주자격 및 매수자격을 관련 법률과 산업단지 관리기본계획에 따라 사전에 확인해야 한다고 명시돼 있습니다. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 이를 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72168 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1698-4 · 경기도 시흥시 옥구천서로31번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 · 3,313.4㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 |
| 소유자 | 주식회사티에프제이 |
| 감정가 / 최저가 | 10,118,030,500원 / 6,823,481,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 9,147,708,406원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 공시지가 | 1,103,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.14. 을구 20번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 21번으로 미화 3,600,000달러의 하나은행 근저당권이 추가 설정됐고, 이후 해원통상 가압류 40,237,038원, 우리은행 가압류 4,000,000,000원, 임의경매개시결정, 시흥시·수원시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 시세 비교는 불가
감정가는 10,118,030,500원, 현재 최저매각가는 6,823,481,000원으로 감정가의 67.44% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 5,458,784,800원(감정가 53.95%), 4회 유찰 시 4,367,027,840원(43.16%)입니다.
하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다. 특히 공장·산업시설은 토지·건물·설비·산업단지 입주가능 업종과 매수자격에 따라 실제 거래가치가 크게 달라질 수 있으므로, 현재 67.44%라는 숫자는 감정가 대비 유찰률로만 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,823,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 70,634,810원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,040,000,000원 | 5,040,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 해원통상 | 40,237,038원 | 40,237,038원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리은행 | 4,000,000,000원 | 1,672,609,152원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 9,080,237,038원 중 6,752,846,190원이 배당되고 2,327,390,848원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 21번 근저당권은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화산업단지 내 공장 밀집지역으로 중소규모 공장과 지원시설이 형성돼 있으며, 공장 접근성·배후지·경쟁력 등 주위 환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 공장으로 이용 중이며 위생·급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,313.4㎡, 일반공업지역, 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 1,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역·산업시설구역·성장관리권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수자격 선확인. 반월국가산업단지 내 물건이므로 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률과 국가산업단지 관리기본계획에 따른 입주자격·매수자격을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 67.44%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 공장·토지의 개별 시세와 산업시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 공장 운영 주체와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물·기계기구 포함 범위와 옥탑 중계기, 공기정화시설, Air Compressor의 제외 관계를 감정평가서 및 별지 목록과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 을구 21번 근저당권은 채권액 미상으로 계산에서 빠져 있고, 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 요소에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 산업단지 관련 자격 요건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.06.14. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 6,823,481,000원은 감정가의 67.44%이지만 이를 비교할 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 산업단지 입주·매수자격, 실제 점유관계, 일괄매각 대상과 제외 설비 확인까지 필요합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형, 자격은 필수 확인. 이 물건의 승부처는 할인율 자체보다 “내가 적법하게 취득·이용할 수 있는가, 그리고 실제 시장가가 얼마인가”에 있습니다.
