광주지방법원 2026타경30017. 광주역 앞 서측 인근에 있는 광주역한국아델리움 10층 1010호, 주거용 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권이고, 임차권자 박다연의 전입신고일은 2023.11.15.로 그보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 3회 유찰된 상태로 최저매각가가 104,384,000원까지 내려와 있습니다. 감정가 233,000,000원과의 차이만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 권리상 인수 위험과 가격 적정성은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30017 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층 1010호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 104,384,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 176,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2022.09.01 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 10층 1010호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어졌고, 이후 2024.11.06. 박다연의 주택임차권등기, 2026.01.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 임차권과 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박다연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 176,300,000원 | 2023.11.15 | 2022.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 아님 |
임대차계약일자는 2022.10.18., 점유개시일자는 2022.10.31., 전입신고일은 2023.11.15., 확정일자는 2022.10.18.입니다. 핵심은 전입일이 말소기준권리인 2022.09.16.보다 늦다는 점입니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 대항할 수 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 배당 구조 (매각가 104,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,376원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 102,122,624원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,384,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,261,376원 이후 주식회사우리은행에 102,122,624원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 미배당은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 104,384,000원 | 23,122,097,376원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 83,507,200원 | 23,142,615,930원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 66,805,760원 | 23,159,016,744원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 앞 서측 인근으로, 주변은 업무·상업시설·편의시설·교통시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 편리하고 시내 간선도로변에 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며 매각물건명세서에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 건물. 2022.09.01 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 10층 1010호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 건물현황도에 각층 각호의 호수기재사항이 없어 현장조사 당시 출입문에 고정부착된 호별표시로 위치를 정했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 박다연의 전입일 2023.11.15와 말소기준권리 2022.09.16의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사의 청구액 176,300,000원이 현재 매각가 가정에서 배당되지 않더라도, 현재 분석상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 44.8%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 인근·동일 건물 오피스텔의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 처리와 관련된 원본 등기 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 현장 호수 확인. 건물현황도에 각 호의 호수기재사항이 없었다는 감정평가 참고사항이 있으므로 1010호의 현장 표시와 실제 위치를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “적정 가격”을 분리해서 보자
이 사건의 핵심은 명확합니다. 주식회사우리은행의 2022.09.16. 근저당권이 말소기준이고, 박다연의 전입신고는 2023.11.15.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 임차권은 매각으로 소멸하며 현재 분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 233,000,000원이던 감정가가 3회 유찰 후 104,384,000원까지 내려왔다고 해서 곧바로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교자료 없이 확인되는 것은 감정가 대비 44.8%라는 유찰 결과뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 입찰가격은 실제 오피스텔 거래수준을 확인한 뒤 결정해야 하는 사건으로 정리하는 것이 적절합니다.
