광주지방법원 2026타경30017. 광주역 앞 서측 인근에 있는 광주역한국아델리움 20층 건물 중 10층 1010호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가는 233,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 83,508,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 가격 판단에서 가장 중요한 점은 실거래 비교값이 확인되지 않는다는 것입니다. 최저가가 감정가의 35.84%라는 사실만으로는 시세 대비 할인 여부를 판정할 수 없습니다.
권리구조는 가격보다 명확합니다. 말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 실제 임차인 박다연의 임대차계약일은 2022.10.18., 점유개시일은 2022.10.31., 전입일은 2023.11.15.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기된 주택임차권 역시 2024.11.06. 접수돼 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 임차보증금 176,300,000원을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층 1010호 · 도로명 광주광역시 북구 무등로202번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 20층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 83,508,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 0원
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 박다연의 전입일 2023.11.15.는 그보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 정리돼 있고, 2024.11.06. 등기된 주택임차권도 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 박다연 1명이며 보증기관 명의의 별도 임차인을 합산할 사안은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박다연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 176,300,000원 | 2023.11.15 / 2022.10.18 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 35.84%라도 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 83,508,000원으로 감정가 233,000,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건에 대해 비교할 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,903,144원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 81,604,856원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 176,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,903,144원을 제외한 81,604,856원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 23,142,615,144원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 83,508,000원 | 81,604,856원 | 23,142,615,144원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 66,806,400원 | 65,203,885원 | 23,159,016,115원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 53,445,120원 | 52,083,108원 | 23,172,136,892원 | 0원 |
회차가 더 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 따라 인수되는 유형과는 구조가 다릅니다. 다만 채권자 미배당액은 회차가 내려갈수록 커지고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당도 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 앞 서측 인근으로, 주변은 업무·상업시설·편의시설·교통시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 편리하고 시내 간선도로변에 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.09.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 본건은 10층 1010호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 집합건축물대장에 첨부된 건물현황도에는 각층 각호의 호수기재가 없어 감정평가 당시 출입문에 고정부착된 호별표시로 위치를 확인했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 35.84%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 말소기준 근저당의 채권최고액 23,047,920,000원과 동일일 변경등기의 56,520,000원 기재가 함께 존재하므로 원본 등기와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 임차인. 박다연은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에는 2019.10.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리와 관련 서류를 직접 확인하세요.
- 호실 특정. 건물현황도에 호수 기재가 없었다는 감정평가 기재가 있으므로 현장 호별표시와 대상 호실을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 아직 미확인”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임차보증금 176,300,000원이지만, 그 금액을 낙찰자가 떠안는 사건은 아닙니다. 박다연의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 말소기준 이후여서 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 권리상 실질취득은 최저매각가인 83,508,000원과 같습니다.
다만 가격판단은 별개입니다. 4회 유찰로 감정가의 35.84%까지 내려왔어도 비교할 최근 거래가격이 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 동일일 근저당 변경등기, 민간임대주택등기, 호실 특정 관련 현장확인 사항도 남아 있습니다. 결론은 “임차인 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 등기 세부사항은 확인 후 결정”입니다.
