인천지방법원 2025타경34620. 김포시 양촌읍 학운리 이노타워 1층 110호로, 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황은 공실입니다. 소유자 이의균은 2022.12.30 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 491,000,000원입니다. 같은 날 계양농업협동조합이 채권최고액 406,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리가 됩니다.
해당 근저당권은 2024.02.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매 역시 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 기재돼 있습니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34620 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3918 이노타워 1층 110호 · 경기도 김포시 양촌읍 황금로257번길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 · 2021.11.25 사용승인 · 본건 1층 110호 |
| 소유자 | 이의균 (2022.12.30 소유권이전 · 거래가액 491,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 225,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 404,652,735원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
등재된 임차인은 없으며, 감정 현장조사에서도 현재 공실이고 임대관계는 없는 것으로 추정됐습니다. 다만 상세 임대관계는 재조사가 필요하다고 기재돼 있습니다. 권리분석의 기준은 2022.12.30 설정된 계양농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2024.02.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후의 국세·지방세 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·환금성 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 225,400,000원으로 감정가 460,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거치며 절대 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교가격은 제시돼 있지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
오히려 환금성 측면에서는 보수적으로 볼 요소가 분명합니다. 대상은 주거용이 아니라 1층 소매점이고 현재 공실입니다. 감정 현장조사 당시에도 1층은 대부분 공실이며 일부가 창고 등으로 이용되고 있다고 조사됐습니다. 주변 역시 황금로변 근린상가·사무실·공장, 황금로257번길 방면은 대부분 공장으로 형성된 지역입니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,955,600원 |
| 2. 근저당권 · 계양농업협동조합 | 406,800,000원 | 221,444,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 225,400,000원에서는 집행비용 3,955,600원을 제외한 221,444,400원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 185,355,600원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포소방서 학운119센터 북동측 인근입니다. 북서측 황금로변은 근린상가·사무실·공장, 북동측 황금로257번길 방면은 대부분 공장으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상건물까지 차량 접근은 용이하며, 서측 황금로변 시내버스정류장까지 도보 약 5분 이내입니다. 노선과 운행간격을 고려한 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황은 공실입니다. 현장조사 당시 1층은 대부분 공실이고 일부는 창고 등으로 이용되고 있었습니다.
- 도로·용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 황금로 및 황금로257번길 등 2면 도로와 접하는 각지입니다.
- 토지. 대지권 대상 토지의 공시지가는 1,887,000원/㎡이며 토지면적은 1,158.8㎡입니다. 공부와 현황은 부합하고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1층 소매점이 현재 공실이고 같은 층도 대부분 공실로 조사된 점, 주변이 공장 중심 산업지역이라는 점을 감안하면 재임대·재매각 수요는 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.12.30 계양농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 이후 국세·지방세 압류와 2025.09.30 경매개시결정이 후순위인지 원문을 다시 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 해당 근저당은 2024.02.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 신청채권자와 근저당권 이전관계를 최종 등기부에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2025.07.15 국 압류, 2025.11.12 김포시 압류, 2026.05.12 국 압류가 있습니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 공실·임대관계 재조사. 현장조사상 공실이고 임대관계는 없는 것으로 추정됐지만 상세 내역은 재조사가 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율과 별개로, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 확인하기 전에는 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 물건은 말소기준권리가 분명하고, 이후 권리가 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 경매의 수익성은 권리만으로 결정되지 않습니다. 본건은 1층 소매점·현황 공실이고, 조사 당시 1층 대부분도 공실이었습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교가 없는 만큼, ‘49%니까 싸다’는 결론은 보류해야 합니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 임대수요와 환금성을 확인해 225,400,000원이 시장가격에 비해 충분히 낮은지 검증하는 것입니다.
