인천지방법원 2025타경34620. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 이노타워의 제1층 제110호입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이고, 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 감정가가 460,000,000원인데 최저매각가는 157,780,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 매물처럼 보입니다. 하지만 이 물건이 3회 유찰된 배경을 제대로 읽으려면 권리관계뿐 아니라 상가의 수익성·공실·입지를 함께 살펴야 합니다.

소유자 이의균은 2022년 12월 30일 거래가액 491,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 계양농업협동조합의 채권최고액 406,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 경매 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 청구금액은 404,652,735원입니다. 최저가가 채권최고액보다 크게 낮아 채권자의 미배당이 발생하는 구조지만, 이것이 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

이 사건의 말소기준권리는 2022년 12월 30일 설정된 계양농업협동조합 근저당권(을구 3번)입니다. 채권최고액은 406,800,000원이며, 2024년 2월 20일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 권리자가 변경됐을 뿐 기존 근저당권의 순위를 유지하는 구조입니다.

그 이전에 설정됐던 주식회사지안디앤씨 근저당권 258,300,000원은 2022년 12월 30일 이미 말소됐습니다. 또한 2024년 개시됐던 별도 임의경매는 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건에서는 말소기준 이후 국가·김포시 압류 3건과 임의경매개시결정이 존재하며, 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 가격 분석 — 65.7% 하락해도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물

감정가 대비 현재 최저가는 34.3%이며, 감정가와 최저가의 차이는 302,220,000원입니다. 그러나 감정평가액은 현재 시장에서 실제로 팔릴 수 있는 가격을 보증하지 않습니다. 특히 현황이 공실인 근린상가는 실제 임대료와 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

현재 회차의 권리 기준 실질취득액은 157,780,000원입니다. 매수인이 승계하는 임차보증금이나 근저당 채무는 확인되지 않았으므로 매각대금에 별도 인수권리액을 더하지 않습니다. 다만 취득세·관리비 정산·수선비·공실 유지비 등의 비용은 별도로 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)

집행비용 3,008,920원은 추정치입니다. 근저당권자의 채권최고액 406,800,000원을 배당 계산상 채권액으로 사용했으며, 실제 채권원리금 및 신청 청구액 404,652,735원과 구분해야 합니다. 국세·지방세의 우선배당, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 집행비용을 제외한 배당재원은 154,771,080원입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당은 252,028,920원이며, 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 없습니다. 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족분이지 매수인이 부담할 인수금이 아닙니다.

④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되면 채권자 미회수 확대

낙찰가격이 더 내려가면 근저당권자의 배당 부족액은 커집니다. 다만 명시 인수권리가 없는 현재 권리 구조에서는 추가 유찰로 채권자가 배당받지 못하는 금액이 커지더라도, 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 매수인의 권리상 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 김포소방서 학운119센터 북동측 인근입니다. 북서측 황금로 주변은 근린상가·사무실·공장이 혼재하며, 북동측 황금로257번길 일대는 공장 중심으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이합니다. 서측 황금로변 시내버스정류장까지 도보 약 5분 이내이나, 일부 노선과 운행간격을 고려하면 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021년 11월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 지상 6층 건물의 1층 상가입니다. 공동 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 점포 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점)로 등재돼 있으나 조사 당시 공실입니다. 특히 건물 1층 대부분이 공실이며 일부가 창고 등으로 이용되고 있다는 점은 임차수요 판단에서 중요한 위험 요인입니다.
• 도로. 북서측 황금로와 북동측 황금로257번길에 접하는 각지이며, 남서측에도 건물 진입도로가 있습니다. 차량 접근 여건과 별도로 개별 점포의 가시성·출입동선·집객력을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역에 해당합니다. 토지거래허가 관련 사항을 포함해 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 산업시설 중심 상권의 근린상가로서 주거밀집 상권과 수요구조가 다릅니다. 현재 공실 및 주변 점포 이용현황을 고려하면 향후 임대와 재매각에 필요한 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유상태 재확인. 감정평가 당시 공실로 조사됐으나, 매각 전 점유자·사업자등록·임대차 유무를 다시 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.12.30 을구 3번 계양농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내역도 원본 등기와 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국가·김포시 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 실거래·임대료 검증. 이노타워 및 인근 유사 1층 근린상가의 실거래가, 보증금, 월세, 공실기간을 확인한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 입점 가능 업종 조사. 제1종근린생활시설(소매점)의 용도와 주변 산업단지의 배후수요를 고려해 실제 임차인이 원하는 업종으로 이용할 수 있는지 확인하세요.
• 개별 호실 현장조사. 점포 전면 노출, 출입구 방향, 주차 동선, 내부 시설상태, 설비 보수 필요성을 직접 점검하세요.
• 관리비 및 유지비. 공실기간의 체납관리비, 공용부분 관리비 부담, 시설 관리비를 확인하고 예상 보유비용에 반영하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 다음 회차 가정가격 110,446,000원, 그다음 77,312,200원은 참고할 수 있으나, 유찰을 전제로 가치가 자동 개선된다고 보아서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 임차수요

이노타워 1층 110호는 감정가 460,000,000원에서 최저가 157,780,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 명세서에 명시된 인수권리도 없다는 점은 분명한 장점입니다. 신고된 임차인도 없어 현재 파악되는 임차보증금 인수 위험은 없습니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 투자성이 좋다는 판단은 전혀 다릅니다. 본건은 공실인 1층 근린상가이고 건물의 다른 1층 점포도 대부분 공실로 조사됐습니다. 여기에 3회 유찰 이력이 겹쳐 있습니다. 이러한 조건에서는 감정가 대비 할인폭을 보고 곧바로 저렴한 물건으로 평가하기보다, 실제 임대수익과 매매 수요를 먼저 확인해야 합니다.

권리상 인수 위험은 낮지만, 가격의 적정성과 환금성은 아직 확인이 필요합니다. 현 단계에서는 무리한 입찰보다 실거래와 임대료를 검증하고, 장기간 공실 가능성을 반영한 보수적 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 결론적으로 권리는 검토 가능, 가격과 수익성은 보류입니다.