수원지방법원 2025타경507. 안산시 상록구 사동 1279-8의 비1층 비102호 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·욕실1·주방 및 거실·발코니·현관으로 이용 중이고, 전용면적 비교 자료는 57.24㎡입니다. 1996.08.17 준공, 7세대 규모이며 감정가 84,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 28,812,000원입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2016.02.25 설정된 수원농업협동조합 근저당입니다. 이후 2017.12.05 최정림에게 소유권이 이전됐고, 2025.03.19 같은 수원농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 안혜경의 전입일은 2023.02.09로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만, 대항력이 없는 만큼 그 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경507 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1279-8 비1층 비102호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 후곡2길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 57.24㎡ · 방3·욕실1·주방 및 거실·발코니·현관 |
| 소유자 | 최정림 (2017.12.05 소유권이전 · 거래가액 62,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 28,812,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 32,690,660원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 재매각 | 재매각 사건 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
| 호수 표시 | 등기사항증명서·집합건축물대장상 비102(B102) · 출입문 표시 B02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전입, 매수인 인수 0원
현재 권리분석의 출발점은 2016.02.25 수원농업협동조합 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 56,400,000원이고 2017.02.06 변경등기에는 채권최고액 44,400,000원이 기재돼 있습니다. 경매 배당 시나리오는 56,400,000원을 기준으로 계산돼 있으며, 현재 회차에서 근저당권자에게 예상되는 배당은 27,893,384원입니다. 미배당 28,506,616원이 발생하지만 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안혜경 | 2023.02.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 안혜경의 전입일 2023.02.09는 말소기준권리 2016.02.25보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 2,881만원은 낮지만 표본은 1건
동일 면적 57.24㎡에서 확인되는 거래는 2023.10 비1층 85,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 12개월 평균과 전체 평균도 모두 85,000,000원이며, 현재 최저가 28,812,000원은 이 금액의 33.9%입니다. 감정가 84,000,000원 역시 확인 거래가 85,000,000원과 비슷한 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 57.24㎡ | -1 | 85,000,000원 |
| 평균 | 57.24㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 다만 단지 규모가 7세대이고 확인 거래도 한 건뿐입니다. 따라서 “85,000,000원이 지금도 곧바로 현금화 가능한 시세”라고 단정하기는 어렵습니다. 가격 메리트는 분명하지만, 매수 판단에서는 비1층 다세대의 실제 매수수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,616원 |
| 2. 근저당권 · 수원농업협동조합 | 56,400,000원 | 27,893,384원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 미배당은 28,506,616원, 소유자 잔여는 0원입니다. 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산상록경찰서 남측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·욕실1·주방 및 거실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 지하1층·지상3층 건물의 비1층 비102호입니다.
- 도로. 남측 약 15미터, 동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,834,000원/㎡, 토지면적 265.6㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·상대보호구역 등에 포함되고, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 건축물 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 호수는 서류상 B102, 실제 현관 표시 B02입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 재매각 사건으로 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 호수 동일성. 등기사항증명서·집합건축물대장에는 비102(B102), 현관에는 B02로 표시돼 있으므로 현장과 도면을 대조해야 합니다.
- 임차관계. 안혜경은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 비1층 상태. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조도는 건축물현황도를 기준으로 작성됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 7세대 규모, 비1층, 확인 거래 1건이라는 점을 감안해 매입가뿐 아니라 향후 매도 가능 가격과 기간을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 부족액. 현재 회차에서 근저당 채권은 전액 배당되지 않지만 그 부족액은 매수인 인수로 연결되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·호수 표시를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인은 크지만, 싸게 사는 것과 잘 팔리는 것은 다르다
권리만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2016년 수원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2023년 전입한 안혜경은 후순위여서 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 숫자상으로는 강합니다. 감정가 84,000,000원에서 3회 유찰돼 28,812,000원, 확인되는 85,000,000원 거래의 33.9%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 7세대 규모·비1층·거래 1건·3회 유찰·재매각이라는 특성이 동시에 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 낮음, 핵심 변수는 환금성과 현장확인”입니다. 낮은 최저가 자체는 분명한 장점이지만, B102/B02 호수 표시와 내부 상태, 실제 매도 수요를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 편이 맞습니다.
